3.15律師法官教你如何對抗無良開發(fā)商黑心中介 　　新房案例： 　　陷阱1　口頭承諾問題 　　【案例回放】：去年5月底，購房者陳小姐前往上東國際營銷購房。在現(xiàn)場她相中一房，但由于其名下另一物業(yè)正在交易，需三個月方能籌足頭期款，故提出“先支付定金，三個月內(nèi)支付頭期款”要求。 　　“當時，對方表示沒問題，可以協(xié)商?！标愋〗憬榻B，她當時曾一度提出要在《認購書》上注明“三個月的付頭期款”要求，不過銷售人員以“這個沒問題”為由不注明。 　　然而，數(shù)天后事情發(fā)生突變。商家稱時間無法延長，如果在規(guī)定時間內(nèi)不交頭期款，根據(jù)《認購書》條款定金不予退還。 　　【律師點評】：口頭承諾在消費中沒有法律約束力，除非當事人對此口頭承諾進行了錄音，否則，只有將此口頭承諾的條款寫進合同才具有法律約束力。 　　消費者在購房時，萬不可被口頭承諾所迷惑，只有白紙黑字在合同中注明額外約定，這樣才能保證自身合法權益不受損。 　　【延伸解讀】：房地產(chǎn)消費是一個復雜的過程，從看房、購房、收房到入住時間跨度長，消費者如果沒有樹立很好的消費權益意識，很容易因輕信口頭承諾而吃啞巴虧。 　　記者采訪中了解到，吃啞巴虧現(xiàn)象多出現(xiàn)于交易前期。如新房市場，售樓員承諾物業(yè)費、學位和優(yōu)惠，較后以“上級未批準”搪塞購房者；而在二手市場則更常見，許多交易常因業(yè)主沒有履行承諾而終止。 　　因此，消費者在置業(yè)過程中，切勿輕信口頭承諾。 陷阱2　收樓質(zhì)量問題 　　【案例回放】：2010年末，東莞某樓盤業(yè)主陸續(xù)收到收樓通知書。 　　“起初是開開心心去收樓，結果收樓時很氣憤，不知道樓盤是怎么通過質(zhì)量檢收的?！睒I(yè)主黎先生表示，房子多處出現(xiàn)漏水和空鼓現(xiàn)象?！懊髅饔匈|(zhì)量問題，還讓業(yè)主去收樓。” 　　據(jù)了解，近10戶業(yè)主在收樓日拒絕收樓，并要求開發(fā)商整改并賠償損失。 　　較后，開發(fā)商經(jīng)過一個多月整改才使問題房屋通過業(yè)主“考核”，不過賠償事宜則不了了之。 　　【律師點評】：商品房交付時應取得了建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規(guī)定的《建設工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件。 　　如果發(fā)展商不出示文件或出示文件不齊全，業(yè)主可以拒絕收樓，同時應及時發(fā)函開發(fā)商，要求其按照合同規(guī)定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。 　　如果開發(fā)商不出示文件或者文件不齊，業(yè)主千萬不要領鑰匙。因為按照法律規(guī)定，領了鑰匙就等同于收樓。在未看房前就被要求先簽相關文件的，即便文件齊全，業(yè)主也應盡量在收樓文件中注明“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣。 　　【延伸解讀】：在住房消費過程中，由于消費者對建筑知識和收樓流程不了解，常出現(xiàn)收樓后糾紛事件。 　　據(jù)了解，收樓糾紛主要有延期交樓、收樓證件不齊、建筑質(zhì)量差和賠償不明等問題。如去年南城某樓盤因收樓證件不齊遭業(yè)主拒絕收樓，較終開發(fā)商因延期交樓而賠償業(yè)主損失；還有鴻福路某樓盤因 質(zhì)量不過關，在業(yè)主使用兩年后進行局部重新裝修。 　　“收樓是住宅消費的較后環(huán)節(jié)，因此業(yè)主要多留心眼，千萬不要盲目簽收。”業(yè)內(nèi)人士李先生表示，收樓要慎之又慎，以免無法討回合理權益。 陷阱3　定金問題 　　【案例回放】：多年前，某樓盤采用未建先售的方面籌集資金，結果不少業(yè)主因苦等兩三年后退訂。 　　“當時那里就是一片空地，商家拿著圖紙賣房，大家全憑感覺來購房?！敝芟壬硎?，之所以會購，是因為提前內(nèi)部預定可以享受特惠，有些人甚至一次付款。 　　然而，事隔三年多后，許多購家已經(jīng)按捺不住了。“不少人去找商家退房，這過程太艱辛了?！敝芟壬际峭嘘P系去退房的?！吧碳也坏丝钔侠覜]有補償利息，這投資真是賠了夫人又折兵?！? 　　【律師點評】：近年來，購房者遭遇“定金”陷阱的糾紛時見報端。 　　許多時候是商家不守誠信在前，用定金設套騙取消費者錢財。還有是各自對法律認識不清，自行設定交易規(guī)則，購房者在交定金后反悔而形成糾紛。 　　對于商家要不要退定金問題，要根據(jù)文字協(xié)議而定，如果是商家口頭承諾則無效。因為沒有任何證據(jù)可以說明開發(fā)商存在欺騙或欺詐行為。 　　此外，在交定金的時候，要將具體的對方的義務條款寫清楚，以免定金較后打水飄。 　　【延伸解讀】：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，作為置業(yè)步的“落訂”屢現(xiàn)糾紛事件。 　　“定金糾紛無論在新房市場，還是二手房市場都常見。”某中介張小姐表示，定金糾紛的成因很多，如商家欺詐、業(yè)主反悔、政策調(diào)整和行情逆轉(zhuǎn)等都可能出現(xiàn)定金糾紛，因此消費者置業(yè)前，一定要對所購購物業(yè)進行了解，不宜隨意出手，否則很容易引發(fā)糾紛。 陷阱4　業(yè)委會問題 　　【案例回放】：去年初，莞城某樓盤電梯因檢收不合格，業(yè)主們面臨封梯改爬樓梯風險。 　　據(jù)了解，由于電梯長年失修和主要零件老化，該樓盤電梯無法通過正常檢收，如果電梯不重新維修，所有居民將要改爬樓梯。因此，部分業(yè)主決定成立業(yè)委會，找開發(fā)商、物業(yè)管理公司討說法。 　　可惜，在業(yè)委會的成立過程中，不少業(yè)主卻紛紛表示工作忙，沒時間參與。還有部分業(yè)主甚至懷疑業(yè)委會成立的動機是為了謀取私利。結果，至今將近一年，該小區(qū)業(yè)委會仍未成立，停梯風險亦未能得到消除。 　　【律師點評】：許多小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，一方面原因是居民自身維權意識不強，而負責組建引導小區(qū)居民成立業(yè)主委員會的機構，對居民籌備業(yè)主委員會不積極。另一方面原因是物業(yè)管理公司和開發(fā)商不支持，甚至從中阻止居民成立業(yè)委會。 　　因此，立業(yè)主委員會需要街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))社區(qū)積極牽頭組建，通過加大宣傳和立法來促進。 　　【延伸解讀】：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，也是業(yè)主維護權益的合法組織。然而，恰恰是其具有行使物業(yè)管理“生殺大權”，被管理方視為威脅而抵觸。 　　“希望主管單位起帶頭作用，僅靠業(yè)主自發(fā)組織難度太大了。”業(yè)主楊先生表示，多數(shù)物管公司和開發(fā)商不會配合。 　　據(jù)稱，盛世華南、銘可達等多個樓盤在成立業(yè)主委員會過程中，均因開發(fā)商中途退出而“難產(chǎn)”。 　　由此可見，主管部門積極促成或帶頭尤為必要，否則業(yè)委會“難產(chǎn)”現(xiàn)象還將長期存在。 3.15律師法官教你如何對抗無良開發(fā)商黑心中介 　　新房案例： 　　陷阱1　口頭承諾問題 　　【案例回放】：去年5月底，購房者陳小姐前往上東國際營銷購房。在現(xiàn)場她相中一房，但由于其名下另一物業(yè)正在交易，需三個月方能籌足頭期款，故提出“先支付定金，三個月內(nèi)支付頭期款”要求。 　　“當時，對方表示沒問題，可以協(xié)商?！标愋〗憬榻B，她當時曾一度提出要在《認購書》上注明“三個月的付頭期款”要求，不過銷售人員以“這個沒問題”為由不注明。 　　然而，數(shù)天后事情發(fā)生突變。商家稱時間無法延長，如果在規(guī)定時間內(nèi)不交頭期款，根據(jù)《認購書》條款定金不予退還。 　　【律師點評】：口頭承諾在消費中沒有法律約束力，除非當事人對此口頭承諾進行了錄音，否則，只有將此口頭承諾的條款寫進合同才具有法律約束力。 　　消費者在購房時，萬不可被口頭承諾所迷惑，只有白紙黑字在合同中注明額外約定，這樣才能保證自身合法權益不受損。 　　【延伸解讀】：房地產(chǎn)消費是一個復雜的過程，從看房、購房、收房到入住時間跨度長，消費者如果沒有樹立很好的消費權益意識，很容易因輕信口頭承諾而吃啞巴虧。 　　記者采訪中了解到，吃啞巴虧現(xiàn)象多出現(xiàn)于交易前期。如新房市場，售樓員承諾物業(yè)費、學位和優(yōu)惠，較后以“上級未批準”搪塞購房者；而在二手市場則更常見，許多交易常因業(yè)主沒有履行承諾而終止。 　　因此，消費者在置業(yè)過程中，切勿輕信口頭承諾。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！