3.15律師法官教你如何對(duì)抗無(wú)良開(kāi)發(fā)商黑心中介 　　新房案例： 　　陷阱1　口頭承諾問(wèn)題 　　【案例回放】：去年5月底，購(gòu)房者陳小姐前往上東國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)購(gòu)房。在現(xiàn)場(chǎng)她相中一房，但由于其名下另一物業(yè)正在交易，需三個(gè)月方能籌足頭期款，故提出“先支付定金，三個(gè)月內(nèi)支付頭期款”要求。 　　“當(dāng)時(shí)，對(duì)方表示沒(méi)問(wèn)題，可以協(xié)商?！标愋〗憬榻B，她當(dāng)時(shí)曾一度提出要在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上注明“三個(gè)月的付頭期款”要求，不過(guò)銷(xiāo)售人員以“這個(gè)沒(méi)問(wèn)題”為由不注明。 　　然而，數(shù)天后事情發(fā)生突變。商家稱(chēng)時(shí)間無(wú)法延長(zhǎng)，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不交頭期款，根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》條款定金不予退還。 　　【律師點(diǎn)評(píng)】：口頭承諾在消費(fèi)中沒(méi)有法律約束力，除非當(dāng)事人對(duì)此口頭承諾進(jìn)行了錄音，否則，只有將此口頭承諾的條款寫(xiě)進(jìn)合同才具有法律約束力。 　　消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，萬(wàn)不可被口頭承諾所迷惑，只有白紙黑字在合同中注明額外約定，這樣才能保證自身合法權(quán)益不受損。 　　【延伸解讀】：房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，從看房、購(gòu)房、收房到入住時(shí)間跨度長(zhǎng)，消費(fèi)者如果沒(méi)有樹(shù)立很好的消費(fèi)權(quán)益意識(shí)，很容易因輕信口頭承諾而吃啞巴虧。 　　記者采訪中了解到，吃啞巴虧現(xiàn)象多出現(xiàn)于交易前期。如新房市場(chǎng)，售樓員承諾物業(yè)費(fèi)、學(xué)位和優(yōu)惠，較后以“上級(jí)未批準(zhǔn)”搪塞購(gòu)房者；而在二手市場(chǎng)則更常見(jiàn)，許多交易常因業(yè)主沒(méi)有履行承諾而終止。 　　因此，消費(fèi)者在置業(yè)過(guò)程中，切勿輕信口頭承諾。 陷阱2　收樓質(zhì)量問(wèn)題 　　【案例回放】：2010年末，東莞某樓盤(pán)業(yè)主陸續(xù)收到收樓通知書(shū)。 　　“起初是開(kāi)開(kāi)心心去收樓，結(jié)果收樓時(shí)很氣憤，不知道樓盤(pán)是怎么通過(guò)質(zhì)量檢收的。”業(yè)主黎先生表示，房子多處出現(xiàn)漏水和空鼓現(xiàn)象?！懊髅饔匈|(zhì)量問(wèn)題，還讓業(yè)主去收樓?！? 　　據(jù)了解，近10戶(hù)業(yè)主在收樓日拒絕收樓，并要求開(kāi)發(fā)商整改并賠償損失。 　　較后，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)一個(gè)多月整改才使問(wèn)題房屋通過(guò)業(yè)主“考核”，不過(guò)賠償事宜則不了了之。 　　【律師點(diǎn)評(píng)】：商品房交付時(shí)應(yīng)取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的商品房建設(shè)項(xiàng)目符合驗(yàn)收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。 　　如果發(fā)展商不出示文件或出示文件不齊全，業(yè)主可以拒絕收樓，同時(shí)應(yīng)及時(shí)發(fā)函開(kāi)發(fā)商，要求其按照合同規(guī)定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。 　　如果開(kāi)發(fā)商不出示文件或者文件不齊，業(yè)主千萬(wàn)不要領(lǐng)鑰匙。因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，領(lǐng)了鑰匙就等同于收樓。在未看房前就被要求先簽相關(guān)文件的，即便文件齊全，業(yè)主也應(yīng)盡量在收樓文件中注明“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣。 　　【延伸解讀】：在住房消費(fèi)過(guò)程中，由于消費(fèi)者對(duì)建筑知識(shí)和收樓流程不了解，常出現(xiàn)收樓后糾紛事件。 　　據(jù)了解，收樓糾紛主要有延期交樓、收樓證件不齊、建筑質(zhì)量差和賠償不明等問(wèn)題。如去年南城某樓盤(pán)因收樓證件不齊遭業(yè)主拒絕收樓，較終開(kāi)發(fā)商因延期交樓而賠償業(yè)主損失；還有鴻福路某樓盤(pán)因 質(zhì)量不過(guò)關(guān)，在業(yè)主使用兩年后進(jìn)行局部重新裝修。 　　“收樓是住宅消費(fèi)的較后環(huán)節(jié)，因此業(yè)主要多留心眼，千萬(wàn)不要盲目簽收?！睒I(yè)內(nèi)人士李先生表示，收樓要慎之又慎，以免無(wú)法討回合理權(quán)益。 陷阱3　定金問(wèn)題 　　【案例回放】：多年前，某樓盤(pán)采用未建先售的方面籌集資金，結(jié)果不少業(yè)主因苦等兩三年后退訂。 　　“當(dāng)時(shí)那里就是一片空地，商家拿著圖紙賣(mài)房，大家全憑感覺(jué)來(lái)購(gòu)房?！敝芟壬硎荆詴?huì)購(gòu)，是因?yàn)樘崆皟?nèi)部預(yù)定可以享受特惠，有些人甚至一次付款。 　　然而，事隔三年多后，許多購(gòu)家已經(jīng)按捺不住了?！安簧偃巳フ疑碳彝朔?，這過(guò)程太艱辛了?！敝芟壬际峭嘘P(guān)系去退房的?！吧碳也坏丝钔侠?，而且沒(méi)有補(bǔ)償利息，這投資真是賠了夫人又折兵?！? 　　【律師點(diǎn)評(píng)】：近年來(lái)，購(gòu)房者遭遇“定金”陷阱的糾紛時(shí)見(jiàn)報(bào)端。 　　許多時(shí)候是商家不守誠(chéng)信在前，用定金設(shè)套騙取消費(fèi)者錢(qián)財(cái)。還有是各自對(duì)法律認(rèn)識(shí)不清，自行設(shè)定交易規(guī)則，購(gòu)房者在交定金后反悔而形成糾紛。 　　對(duì)于商家要不要退定金問(wèn)題，要根據(jù)文字協(xié)議而定，如果是商家口頭承諾則無(wú)效。因?yàn)闆](méi)有任何證據(jù)可以說(shuō)明開(kāi)發(fā)商存在欺騙或欺詐行為。 　　此外，在交定金的時(shí)候，要將具體的對(duì)方的義務(wù)條款寫(xiě)清楚，以免定金較后打水飄。 　　【延伸解讀】：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，作為置業(yè)步的“落訂”屢現(xiàn)糾紛事件。 　　“定金糾紛無(wú)論在新房市場(chǎng)，還是二手房市場(chǎng)都常見(jiàn)?！蹦持薪閺埿〗惚硎?，定金糾紛的成因很多，如商家欺詐、業(yè)主反悔、政策調(diào)整和行情逆轉(zhuǎn)等都可能出現(xiàn)定金糾紛，因此消費(fèi)者置業(yè)前，一定要對(duì)所購(gòu)購(gòu)物業(yè)進(jìn)行了解，不宜隨意出手，否則很容易引發(fā)糾紛。 陷阱4　業(yè)委會(huì)問(wèn)題 　　【案例回放】：去年初，莞城某樓盤(pán)電梯因檢收不合格，業(yè)主們面臨封梯改爬樓梯風(fēng)險(xiǎn)。 　　據(jù)了解，由于電梯長(zhǎng)年失修和主要零件老化，該樓盤(pán)電梯無(wú)法通過(guò)正常檢收，如果電梯不重新維修，所有居民將要改爬樓梯。因此，部分業(yè)主決定成立業(yè)委會(huì)，找開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司討說(shuō)法。 　　可惜，在業(yè)委會(huì)的成立過(guò)程中，不少業(yè)主卻紛紛表示工作忙，沒(méi)時(shí)間參與。還有部分業(yè)主甚至懷疑業(yè)委會(huì)成立的動(dòng)機(jī)是為了謀取私利。結(jié)果，至今將近一年，該小區(qū)業(yè)委會(huì)仍未成立，停梯風(fēng)險(xiǎn)亦未能得到消除。 　　【律師點(diǎn)評(píng)】：許多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，一方面原因是居民自身維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，而負(fù)責(zé)組建引導(dǎo)小區(qū)居民成立業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)，對(duì)居民籌備業(yè)主委員會(huì)不積極。另一方面原因是物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商不支持，甚至從中阻止居民成立業(yè)委會(huì)。 　　因此，立業(yè)主委員會(huì)需要街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))社區(qū)積極牽頭組建，通過(guò)加大宣傳和立法來(lái)促進(jìn)。 　　【延伸解讀】：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，也是業(yè)主維護(hù)權(quán)益的合法組織。然而，恰恰是其具有行使物業(yè)管理“生殺大權(quán)”，被管理方視為威脅而抵觸。 　　“希望主管單位起帶頭作用，僅靠業(yè)主自發(fā)組織難度太大了?！睒I(yè)主楊先生表示，多數(shù)物管公司和開(kāi)發(fā)商不會(huì)配合。 　　據(jù)稱(chēng)，盛世華南、銘可達(dá)等多個(gè)樓盤(pán)在成立業(yè)主委員會(huì)過(guò)程中，均因開(kāi)發(fā)商中途退出而“難產(chǎn)”。 　　由此可見(jiàn)，主管部門(mén)積極促成或帶頭尤為必要，否則業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”現(xiàn)象還將長(zhǎng)期存在。 3.15律師法官教你如何對(duì)抗無(wú)良開(kāi)發(fā)商黑心中介 　　新房案例： 　　陷阱1　口頭承諾問(wèn)題 　　【案例回放】：去年5月底，購(gòu)房者陳小姐前往上東國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)購(gòu)房。在現(xiàn)場(chǎng)她相中一房，但由于其名下另一物業(yè)正在交易，需三個(gè)月方能籌足頭期款，故提出“先支付定金，三個(gè)月內(nèi)支付頭期款”要求。 　　“當(dāng)時(shí)，對(duì)方表示沒(méi)問(wèn)題，可以協(xié)商?！标愋〗憬榻B，她當(dāng)時(shí)曾一度提出要在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上注明“三個(gè)月的付頭期款”要求，不過(guò)銷(xiāo)售人員以“這個(gè)沒(méi)問(wèn)題”為由不注明。 　　然而，數(shù)天后事情發(fā)生突變。商家稱(chēng)時(shí)間無(wú)法延長(zhǎng)，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不交頭期款，根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》條款定金不予退還。 　　【律師點(diǎn)評(píng)】：口頭承諾在消費(fèi)中沒(méi)有法律約束力，除非當(dāng)事人對(duì)此口頭承諾進(jìn)行了錄音，否則，只有將此口頭承諾的條款寫(xiě)進(jìn)合同才具有法律約束力。 　　消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，萬(wàn)不可被口頭承諾所迷惑，只有白紙黑字在合同中注明額外約定，這樣才能保證自身合法權(quán)益不受損。 　　【延伸解讀】：房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，從看房、購(gòu)房、收房到入住時(shí)間跨度長(zhǎng)，消費(fèi)者如果沒(méi)有樹(shù)立很好的消費(fèi)權(quán)益意識(shí)，很容易因輕信口頭承諾而吃啞巴虧。 　　記者采訪中了解到，吃啞巴虧現(xiàn)象多出現(xiàn)于交易前期。如新房市場(chǎng)，售樓員承諾物業(yè)費(fèi)、學(xué)位和優(yōu)惠，較后以“上級(jí)未批準(zhǔn)”搪塞購(gòu)房者；而在二手市場(chǎng)則更常見(jiàn)，許多交易常因業(yè)主沒(méi)有履行承諾而終止。 　　因此，消費(fèi)者在置業(yè)過(guò)程中，切勿輕信口頭承諾。

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