這些年來，消費者對商品房投訴較多，如廣告虛假、面積縮水、質(zhì)量低劣、延期交房、產(chǎn)權(quán)糾紛等等，某些開發(fā)商諸如此類的不講商業(yè)信譽的行為，讓我們不少辛苦了大半輩子，花了幾十萬積蓄來購房的老百姓吃盡了苦頭。出現(xiàn)這些問題，有我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度還不夠健全、房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理還不很到位，某些開發(fā)商急功近利、缺乏商業(yè)道德的原因，也有購房合同本身不夠規(guī)范，消費者在購房時不會簽《商品房購賣合同》，不懂得利用《商品房購賣合同》的各項條款及其補充條款來約束開發(fā)商的行為，保護購房者自身的合法權(quán)益的原因。

我們福建省現(xiàn)在使用的《商品房購賣合同》是以國家建設部、國家工商行政管理局于2002年印發(fā)的《商品房購賣合同示范文本》為藍本，由省建設廳、省工商行政管理局統(tǒng)一監(jiān)制的，它對規(guī)范商品房銷售行為，減少商品房購賣合同糾紛有著積極作用。但我們必須看到，《商品房購賣合同》它提供給我們的僅是一些合同訂立的基本條款，合同雙方的許多權(quán)利和義務還須通過合同相關條款后的空白行加以另行約定或補充約定，在不違反法律的前提下，合同雙方當事人也可對合同條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。所以消費者購購商品房時，要特別注意合同條款的擬定，警防開發(fā)商利用已經(jīng)填好的格式合同訂立不平等不合理的條款，逃避責任。本律師作為房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師，試圖通過逐條分析合同條款的特點及注意事項的方式，幫助廣大消費者了解并學會怎樣通過簽定《商品房購賣合同》來規(guī)避商品房購購過程中的風險，保護自身的合法權(quán)益。

一、購房前查看開發(fā)商資信、項目的建設依據(jù)及商品房銷售依據(jù)，認真填寫商品房的基本情況（合同的第1、2、3條）

消費者在購購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋前，不要輕信開發(fā)商及其銷售人員的宣傳及許諾，應多走走多看看，在購房時要認真審查賣方的法律手續(xù)，要購購有合法來源、國家準許購賣、能夠取得產(chǎn)權(quán)的住房。在不了解開發(fā)商的資信、樓盤的具體情況的前提下，不要盲目簽定《商品房購賣合同》或《認購書》，以免上當受騙。在簽定購房合同前應認真查驗合同出賣人及其委托代理人的資信情況及項目建設和商品房銷售的依據(jù)。

主要風險：

1.開發(fā)商缺乏實力、信譽、管理水平，導致工程“爛尾”，無法交付；

2.開發(fā)商開發(fā)項目證件不齊，在證件上弄虛作假，導致購房者到時無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，合法權(quán)益無法得到保障；

3.警惕開發(fā)商非法違規(guī)銷售房產(chǎn)：重復銷售、一房多售、返還銷售、售后包租；分割拆零銷售；

4.依法謹慎購購已設定抵押權(quán)或有第三方權(quán)益的商品房；

5.要警惕開發(fā)商銷售《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定的不準轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。（注：該條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形”）

6.合同所填事項與開發(fā)商的《建設工程規(guī)劃許可證》、經(jīng)批準的設計等合法有效的證明材料不符，造成購受人無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)及因歧義引起糾紛；

7.在不了解商品房的用途及其有關稅費的情況下盲目訂立合同，造成不符合自己實際需要和超過自己的經(jīng)濟能力的結(jié)果。

張律師提示：

1.到有關部門或通過律師等法律專業(yè)人士調(diào)查了解開發(fā)商、代理商的資信，了解其經(jīng)營的合法性（如工商登記、年檢注冊、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、代理商的代理權(quán)限）；了解開發(fā)商的信譽及資金實力（可從其以往業(yè)績、項目總開發(fā)量與開工量、市場占有率、工程進度等方面了解）；了解公司的管理水準（從施工現(xiàn)場、售樓處、辦公場所、員工素質(zhì)等方面觀察）。

2.認真審查五證，即審查國有土地使用權(quán)利證，使用年限，如住宅使用年限為70年，但是是從政府出讓土地開始；建設工程規(guī)劃許可證；建設用地的規(guī)劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預售許可證。其中較重要是審查國有土地使用權(quán)證和商品房預售許可證。

3.查看國有土地使用證等文件，審查開發(fā)商是否取得土地使用權(quán)（出讓或劃撥），項目是否經(jīng)有關部門批準，項目位置是否符合規(guī)劃，是否有開工許可證，是否有多個共產(chǎn)權(quán)人，是否被有關部門限權(quán)，看“他項權(quán)利”一項中是否有抵押記錄。

4.查看商品房預售許可證許原件，了解商品房批售的有效期和范圍，政件中建設單位、項目、用途、建筑面積與合同約定是否一致，有否土地及在建工程抵押，如系鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)（在農(nóng)村集體土地上所建房屋）不能購。

5.現(xiàn)房實行銷售條件備案制度。（備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件為其合法來源的有效憑證）。購現(xiàn)房應符合《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定的7項銷售條件。（注：該條規(guī)定“商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程建設規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。）

6.注意如購購的是經(jīng)濟適用房，其土地獲得的方式一般是劃撥，購房者在轉(zhuǎn)讓這種房產(chǎn)應補交土地出讓金。購房者應要求在合同中據(jù)實填寫土地使用權(quán)劃撥批準文件號或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號。

7.條款中關于商品房的基本情況應與所附的規(guī)劃、設計圖的標注一致，房屋平面圖應作為合同的一重要附件，平面圖應盡量詳細，平面主要尺寸，包括墻體厚度、門窗尺寸要全，房屋朝向也應在平面圖中標明（較好再在圖上增加文字說明）。

8.為和后面的規(guī)劃設計等條款的內(nèi)容相配套，合同較好將該商品房所在小區(qū)的總平面圖附上，對購受人關心的規(guī)劃、設計等問題，總平面圖要標注清楚。購受人一定要注意這些資料及相關內(nèi)容的約定。

9.依據(jù)開發(fā)商報批的設計圖認真查驗開發(fā)商填寫的該商品房的結(jié)構(gòu)類型及層高、層數(shù)等相關指標。（注意：層高不是樓層凈高，包括了樓板的厚度。）

10.應注意區(qū)分開查驗商品房的用途是普通住宅，還是寫字樓、營業(yè)用房或別墅、度假村等高端住宅，因為不同用途的商品房的價格、土地使用年限、物業(yè)管理費、稅負等都有區(qū)別。如現(xiàn)在比較流行的商住兩用樓，其土地使用年限僅為50年（普通住宅是70年），公攤、稅負、物業(yè)管理費要高，按揭貸款年限及比例要低。

二、面積確認及面積差異處理填寫注意事項（合同的第3條、第5條）

在購房糾紛中，有關商品房面積縮水、面積誤差過大的投訴很多，這與少數(shù)開發(fā)商對房屋質(zhì)量把關不嚴，弄虛作假是分不開的，作為我們消費者應在訂立合同時就注意利用合同條款來保障自身權(quán)益，規(guī)避開發(fā)商的面積欺詐及相關風險。

主要風險：

1.在合同中沒有關于面積縮水、面積誤差過大方面的違約責任的約定或約定不合理，使購房者在出現(xiàn)面積爭議時難于追究開發(fā)商的責任；

2.開發(fā)商在售樓時混淆房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等概念，使購房者購購的房屋面積及相應價位與當初內(nèi)心實際需要不符合；

3.分攤的公用面積界定模糊，將不應計入分攤的面積計入分攤；

4.交房時建筑面積不變，但分攤面積增加而套內(nèi)面積減少；

5.將分攤面積重復銷售或另行出租；

6.開發(fā)商在陽臺封閉方式上做手腳，將非封閉式陽臺私自改裝后按封閉式陽臺出售。

張律師提示：

1.在合同能夠應明確約定面積不符時的處理辦法，現(xiàn)通用的《商品房購賣合同》范本第五條第2款把誤差3%作為界限分別約定責任的處理方式就很好。另即使在合同中沒有約定面積誤差的處理辦法，購房者仍可依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條及于2003年6月1日起實施的《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。（注：該司法解釋規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超出3%， 購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由購受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。）

2.在條款中約定套內(nèi)見者面積與分攤面積同比增減，或保證分攤系數(shù)不變的條款，并約定誤差時的處理辦法，如可約定“公攤面積超過多大比例開發(fā)商不得再要求購房人付款”，“戶內(nèi)面積縮水多少比例開發(fā)商要給予補償，如何補償”等。

3.公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成應在附件二中詳細說明，未能說明的按建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）第8至第11條及《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關規(guī)定處理。

4.應注意商品房產(chǎn)權(quán)證上載明的是商品房的建筑面積。根據(jù)《銷售辦法》規(guī)定，房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，面積一般在合同中先約定，待具房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位測繪后報房產(chǎn)主管部門審核確定。所以購受人應該認真查驗填寫 的各種面積數(shù)據(jù)是否與規(guī)劃設計圖紙一致，公共部位與公共房屋分攤建筑面積是否合理，與合同附件二是否一致。

5.因陽臺的封閉方式與其面積確定有直接關系，未封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算，陽臺封閉方式應以報批的商品房規(guī)劃設計圖

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