這些年來，消費(fèi)者對(duì)商品房投訴較多，如廣告虛假、面積縮水、質(zhì)量低劣、延期交房、產(chǎn)權(quán)糾紛等等，某些開發(fā)商諸如此類的不講商業(yè)信譽(yù)的行為，讓我們不少辛苦了大半輩子，花了幾十萬積蓄來購房的老百姓吃盡了苦頭。出現(xiàn)這些問題，有我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度還不夠健全、房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理還不很到位，某些開發(fā)商急功近利、缺乏商業(yè)道德的原因，也有購房合同本身不夠規(guī)范，消費(fèi)者在購房時(shí)不會(huì)簽《商品房購賣合同》，不懂得利用《商品房購賣合同》的各項(xiàng)條款及其補(bǔ)充條款來約束開發(fā)商的行為，保護(hù)購房者自身的合法權(quán)益的原因。

我們福建省現(xiàn)在使用的《商品房購賣合同》是以國家建設(shè)部、國家工商行政管理局于2002年印發(fā)的《商品房購賣合同示范文本》為藍(lán)本，由省建設(shè)廳、省工商行政管理局統(tǒng)一監(jiān)制的，它對(duì)規(guī)范商品房銷售行為，減少商品房購賣合同糾紛有著積極作用。但我們必須看到，《商品房購賣合同》它提供給我們的僅是一些合同訂立的基本條款，合同雙方的許多權(quán)利和義務(wù)還須通過合同相關(guān)條款后的空白行加以另行約定或補(bǔ)充約定，在不違反法律的前提下，合同雙方當(dāng)事人也可對(duì)合同條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。所以消費(fèi)者購購商品房時(shí)，要特別注意合同條款的擬定，警防開發(fā)商利用已經(jīng)填好的格式合同訂立不平等不合理的條款，逃避責(zé)任。本律師作為房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師，試圖通過逐條分析合同條款的特點(diǎn)及注意事項(xiàng)的方式，幫助廣大消費(fèi)者了解并學(xué)會(huì)怎樣通過簽定《商品房購賣合同》來規(guī)避商品房購購過程中的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。

一、購房前查看開發(fā)商資信、項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)及商品房銷售依據(jù)，認(rèn)真填寫商品房的基本情況（合同的第1、2、3條）

消費(fèi)者在購購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋前，不要輕信開發(fā)商及其銷售人員的宣傳及許諾，應(yīng)多走走多看看，在購房時(shí)要認(rèn)真審查賣方的法律手續(xù)，要購購有合法來源、國家準(zhǔn)許購賣、能夠取得產(chǎn)權(quán)的住房。在不了解開發(fā)商的資信、樓盤的具體情況的前提下，不要盲目簽定《商品房購賣合同》或《認(rèn)購書》，以免上當(dāng)受騙。在簽定購房合同前應(yīng)認(rèn)真查驗(yàn)合同出賣人及其委托代理人的資信情況及項(xiàng)目建設(shè)和商品房銷售的依據(jù)。

主要風(fēng)險(xiǎn)：

1.開發(fā)商缺乏實(shí)力、信譽(yù)、管理水平，導(dǎo)致工程“爛尾”，無法交付；

2.開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目證件不齊，在證件上弄虛作假，導(dǎo)致購房者到時(shí)無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，合法權(quán)益無法得到保障；

3.警惕開發(fā)商非法違規(guī)銷售房產(chǎn)：重復(fù)銷售、一房多售、返還銷售、售后包租；分割拆零銷售；

4.依法謹(jǐn)慎購購已設(shè)定抵押權(quán)或有第三方權(quán)益的商品房；

5.要警惕開發(fā)商銷售《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定的不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。（注：該條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形”）

6.合同所填事項(xiàng)與開發(fā)商的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法有效的證明材料不符，造成購受人無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)及因歧義引起糾紛；

7.在不了解商品房的用途及其有關(guān)稅費(fèi)的情況下盲目訂立合同，造成不符合自己實(shí)際需要和超過自己的經(jīng)濟(jì)能力的結(jié)果。

張律師提示：

1.到有關(guān)部門或通過律師等法律專業(yè)人士調(diào)查了解開發(fā)商、代理商的資信，了解其經(jīng)營的合法性（如工商登記、年檢注冊(cè)、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、代理商的代理權(quán)限）；了解開發(fā)商的信譽(yù)及資金實(shí)力（可從其以往業(yè)績、項(xiàng)目總開發(fā)量與開工量、市場占有率、工程進(jìn)度等方面了解）；了解公司的管理水準(zhǔn)（從施工現(xiàn)場、售樓處、辦公場所、員工素質(zhì)等方面觀察）。

2.認(rèn)真審查五證，即審查國有土地使用權(quán)利證，使用年限，如住宅使用年限為70年，但是是從政府出讓土地開始；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地的規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證。其中較重要是審查國有土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。

3.查看國有土地使用證等文件，審查開發(fā)商是否取得土地使用權(quán)（出讓或劃撥），項(xiàng)目是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，項(xiàng)目位置是否符合規(guī)劃，是否有開工許可證，是否有多個(gè)共產(chǎn)權(quán)人，是否被有關(guān)部門限權(quán)，看“他項(xiàng)權(quán)利”一項(xiàng)中是否有抵押記錄。

4.查看商品房預(yù)售許可證許原件，了解商品房批售的有效期和范圍，政件中建設(shè)單位、項(xiàng)目、用途、建筑面積與合同約定是否一致，有否土地及在建工程抵押，如系鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)（在農(nóng)村集體土地上所建房屋）不能購。

5.現(xiàn)房實(shí)行銷售條件備案制度。（備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件為其合法來源的有效憑證）。購現(xiàn)房應(yīng)符合《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定的7項(xiàng)銷售條件。（注：該條規(guī)定“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。）

6.注意如購購的是經(jīng)濟(jì)適用房，其土地獲得的方式一般是劃撥，購房者在轉(zhuǎn)讓這種房產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。購房者應(yīng)要求在合同中據(jù)實(shí)填寫土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)。

7.條款中關(guān)于商品房的基本情況應(yīng)與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致，房屋平面圖應(yīng)作為合同的一重要附件，平面圖應(yīng)盡量詳細(xì)，平面主要尺寸，包括墻體厚度、門窗尺寸要全，房屋朝向也應(yīng)在平面圖中標(biāo)明（較好再在圖上增加文字說明）。

8.為和后面的規(guī)劃設(shè)計(jì)等條款的內(nèi)容相配套，合同較好將該商品房所在小區(qū)的總平面圖附上，對(duì)購受人關(guān)心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等問題，總平面圖要標(biāo)注清楚。購受人一定要注意這些資料及相關(guān)內(nèi)容的約定。

9.依據(jù)開發(fā)商報(bào)批的設(shè)計(jì)圖認(rèn)真查驗(yàn)開發(fā)商填寫的該商品房的結(jié)構(gòu)類型及層高、層數(shù)等相關(guān)指標(biāo)。（注意：層高不是樓層凈高，包括了樓板的厚度。）

10.應(yīng)注意區(qū)分開查驗(yàn)商品房的用途是普通住宅，還是寫字樓、營業(yè)用房或別墅、度假村等高端住宅，因?yàn)椴煌猛镜纳唐贩康膬r(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)、稅負(fù)等都有區(qū)別。如現(xiàn)在比較流行的商住兩用樓，其土地使用年限僅為50年（普通住宅是70年），公攤、稅負(fù)、物業(yè)管理費(fèi)要高，按揭貸款年限及比例要低。

二、面積確認(rèn)及面積差異處理填寫注意事項(xiàng)（合同的第3條、第5條）

在購房糾紛中，有關(guān)商品房面積縮水、面積誤差過大的投訴很多，這與少數(shù)開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，弄虛作假是分不開的，作為我們消費(fèi)者應(yīng)在訂立合同時(shí)就注意利用合同條款來保障自身權(quán)益，規(guī)避開發(fā)商的面積欺詐及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

主要風(fēng)險(xiǎn)：

1.在合同中沒有關(guān)于面積縮水、面積誤差過大方面的違約責(zé)任的約定或約定不合理，使購房者在出現(xiàn)面積爭議時(shí)難于追究開發(fā)商的責(zé)任；

2.開發(fā)商在售樓時(shí)混淆房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等概念，使購房者購購的房屋面積及相應(yīng)價(jià)位與當(dāng)初內(nèi)心實(shí)際需要不符合；

3.分?jǐn)偟墓妹娣e界定模糊，將不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偟拿娣e計(jì)入分?jǐn)偅?p> 4.交房時(shí)建筑面積不變，但分?jǐn)偯娣e增加而套內(nèi)面積減少；

5.將分?jǐn)偯娣e重復(fù)銷售或另行出租；

6.開發(fā)商在陽臺(tái)封閉方式上做手腳，將非封閉式陽臺(tái)私自改裝后按封閉式陽臺(tái)出售。

張律師提示：

1.在合同能夠應(yīng)明確約定面積不符時(shí)的處理辦法，現(xiàn)通用的《商品房購賣合同》范本第五條第2款把誤差3%作為界限分別約定責(zé)任的處理方式就很好。另即使在合同中沒有約定面積誤差的處理辦法，購房者仍可依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條及于2003年6月1日起實(shí)施的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。（注：該司法解釋規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超出3%， 購受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由購受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還購受人。）

2.在條款中約定套內(nèi)見者面積與分?jǐn)偯娣e同比增減，或保證分?jǐn)傁禂?shù)不變的條款，并約定誤差時(shí)的處理辦法，如可約定“公攤面積超過多大比例開發(fā)商不得再要求購房人付款”，“戶內(nèi)面積縮水多少比例開發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償”等。

3.公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成應(yīng)在附件二中詳細(xì)說明，未能說明的按建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）第8至第11條及《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定處理。

4.應(yīng)注意商品房產(chǎn)權(quán)證上載明的是商品房的建筑面積。根據(jù)《銷售辦法》規(guī)定，房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，面積一般在合同中先約定，待具房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位測繪后報(bào)房產(chǎn)主管部門審核確定。所以購受人應(yīng)該認(rèn)真查驗(yàn)填寫 的各種面積數(shù)據(jù)是否與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙一致，公共部位與公共房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e是否合理，與合同附件二是否一致。

5.因陽臺(tái)的封閉方式與其面積確定有直接關(guān)系，未封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算，陽臺(tái)封閉方式應(yīng)以報(bào)批的商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)圖

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