提要：近期市場(chǎng)交易量有所回升，剛性需求為主要推手，夫妻共同購(gòu)房是其中一個(gè)重要組成部分。這種購(gòu)房形式相對(duì)較為復(fù)雜，當(dāng)事人需綜合考慮諸多因素，諸如財(cái)產(chǎn)份額如何確定等。

夫妻共同購(gòu)房雖然再平常不過(guò)，但其中也有不少需要注意的地方

。據(jù)了解，目前夫妻共同購(gòu)房的情形比較常見，如改善型需求多為夫妻倆婚后共同置業(yè)；此外房?jī)r(jià)不斷上漲，還有不少小夫妻先行租房，等到條件成熟之后再購(gòu)房，這也屬于共同購(gòu)房；還有少數(shù)“準(zhǔn)夫妻”也采取共同購(gòu)房的方式來(lái)共同承擔(dān)置業(yè)負(fù)擔(dān)。

專家提醒說(shuō)，夫妻共同購(gòu)房相對(duì)來(lái)說(shuō)手續(xù)繁瑣一些，如其中一些環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，有可能會(huì)對(duì)交易造成影響，因此需要小心謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。

共同置業(yè)已成常態(tài)

祁先生今年32歲，在上海市人民廣場(chǎng)附近的一家單位上班，結(jié)婚兩年了一直和家人住一起，較近準(zhǔn)備考慮生小孩所以準(zhǔn)備購(gòu)房。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)他的實(shí)際情況，為他選擇了一套位于寶山區(qū)共康五村的物業(yè)，面積58.58平方米，總價(jià)85萬(wàn)元。雖然房子不大，但可以改作兩房，比和父母擠在一起還是要寬敞許多，夫妻倆辦了公積金貸款，還款壓力也不是太大。

像祁先生這樣，婚后購(gòu)房的情形非常普遍。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：8月份全全上海市二手房交易量回升，尤其是剛性需求集中的浦東金橋、寶山共康泗塘、松江九亭三個(gè)板塊，較7月份成交量增幅達(dá)60％～80％。漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士解釋說(shuō)，剛性需求中，除了年輕購(gòu)房者外，婚后改善型需求約占6成左右。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著人們住宅消費(fèi)習(xí)慣的改變，未來(lái)婚后購(gòu)房的比例將會(huì)進(jìn)一步增多。目前不少小夫妻在雙方父母的資助下，結(jié)婚之前便可購(gòu)置婚房，如鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究與光大銀行新近合作完成的一份報(bào)告顯示，北京頭套房貸者的平均年齡只有27歲。但未來(lái)可能會(huì)演變?yōu)橄茸夥拷Y(jié)婚，而后等到自己具備一定的經(jīng)濟(jì)能力之后再考慮購(gòu)房。在海外，先租后購(gòu)的住宅消費(fèi)方式非常常見，有資料顯示，在過(guò)去3年中，英國(guó)頭次購(gòu)房者的平均年齡已由33歲上升至37歲，日本和德國(guó)為42歲，美國(guó)頭次購(gòu)房年齡也達(dá)到30歲以上。

　四大要點(diǎn)要留意

共同購(gòu)房需要特別留意的有四個(gè)方面。上?！拔覑畚壹摇睓?quán)證部經(jīng)理渠福琴介紹說(shuō)，諸如簽約、房貸申請(qǐng)以及交易過(guò)戶等環(huán)節(jié)，都需要夫妻雙方到場(chǎng)。此外，夫妻共同購(gòu)房在證件準(zhǔn)備工作等方面，以及申請(qǐng)房貸等事宜，也需要提前研究。

簽約雙方親自到場(chǎng)

在購(gòu)房過(guò)程中，涉及到諸多簽約過(guò)程，如簽訂購(gòu)賣合同、申請(qǐng)房貸以及交易過(guò)戶等，這需要夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)。

【案例一】上海的李先生看中了一套三房，價(jià)錢談妥之后簽訂購(gòu)賣合同，但妻子劉女士在外地出差，雖然李先生一再表示自己可以代表妻子的意見，但對(duì)方還是堅(jiān)持夫妻同時(shí)在場(chǎng)的情況下簽約。

【解析】上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師表示，一般情況下，共同購(gòu)房時(shí)房產(chǎn)證上要載明兩個(gè)人的名字，則應(yīng)雙方親自到場(chǎng)；如一方不能到場(chǎng)辦理手續(xù)，則必須辦理公證授權(quán)委托手續(xù)。

除了簽訂房產(chǎn)購(gòu)賣合同之外，申請(qǐng)房貸、辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，也需要雙方親自到場(chǎng)。專家解釋說(shuō)，在申請(qǐng)房貸時(shí)，有些時(shí)候會(huì)以夫妻名義共同申請(qǐng)，因此銀行方面需同時(shí)考察兩人的資質(zhì)，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)也必須同時(shí)簽字。

另外，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，原則上要求同時(shí)到場(chǎng)，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，夫妻共同購(gòu)置的房產(chǎn)，到底是共同共有，還是按份共有，需要在購(gòu)賣合同中體現(xiàn)出來(lái)，進(jìn)而在房產(chǎn)證上載明，因此需要雙方到場(chǎng)簽字確認(rèn)。但如果無(wú)法到場(chǎng)，也必須辦理公證收取委托手續(xù)，并將相關(guān)事宜交代清楚。

證件準(zhǔn)備是關(guān)鍵

夫妻共同購(gòu)房，需要提供的證件比較多，而且一件都不能少。

【案例二】小徐夫妻倆都是外地人，結(jié)婚證在一次搬家過(guò)程中遺失。在去年底購(gòu)房時(shí)，中介公司要求提供結(jié)婚證，雖然戶口簿上已經(jīng)載明兩人的婚姻信息，但按照相關(guān)規(guī)定，還是無(wú)法取代結(jié)婚證。

【解析】較個(gè)人購(gòu)房而言，婚后共同購(gòu)房所需提供的證件要多一些。渠福琴表示，除了身份證、戶口簿等證件外，還要提供結(jié)婚證等。

在夫妻共同申請(qǐng)房貸時(shí)，需要提供夫妻兩人的收入證明，如果兩人為非本地居民，還需提供雙方提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，否則按照非本地居民貸款政策對(duì)待。

當(dāng)然，在辦理按揭貸款時(shí)，如果其中一人收入較高，通過(guò)資質(zhì)審批不成問(wèn)題，另外一方的收入證明則無(wú)需提供。

　主貸、次貸有講究

由于信貸政策有變化，因此在確定主貸人和次貸人時(shí)，需根據(jù)實(shí)際情況而定，而不能簡(jiǎn)單地只看收入的高低程度。

【案例三】陳先生購(gòu)房申請(qǐng)房貸時(shí)碰到了一點(diǎn)小麻煩。他是一家私企高管，收入不低，但他的戶口不在上海，更為不利的是，此前他在南京分公司工作了三年多時(shí)間，較近才調(diào)到上海，如果以他的名義申請(qǐng)房貸，肯定以非本地居民對(duì)待。

【解析】專家表示，夫妻共同還款時(shí)，在確定主貸款人、次貸款人時(shí)，一定要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定。一般情況下，在銀行住房貸款合同中，只把一方作為“貸款人”（常說(shuō)的主貸款人）而無(wú)論房產(chǎn)證上是否寫了雙方的名字，另一方都可作為“共同貸款人”。在確定主貸款人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇夫妻間收入較高較穩(wěn)定者，同時(shí)注意年齡的限制，否則會(huì)影響到貸款期限。

此外，專家提醒還需注意信貸政策的變化。對(duì)于非本地居民來(lái)說(shuō)，如果無(wú)法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，則會(huì)被區(qū)別對(duì)待，如房貸頭付比例提高，利率水平上浮，這無(wú)疑會(huì)增加購(gòu)房成本。因此在確定主貸款人時(shí)，要考慮到這個(gè)因素。

所占份額提前定

夫妻共同購(gòu)房，財(cái)產(chǎn)所占份額各是多少，需提前確定，以免日后產(chǎn)生糾紛。

【案例四】因?yàn)楦鞣N各樣的原因，小王和小向在領(lǐng)取結(jié)婚證后才將婚房定下來(lái)。按照以前的計(jì)劃，女方小向準(zhǔn)備多付一些房款。不過(guò)小向父母要求，財(cái)產(chǎn)份額應(yīng)多占一些。

【解析】馬永健表示，依據(jù)《婚姻法》規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。”因此在共同購(gòu)房過(guò)程中，即使房產(chǎn)證上沒(méi)有出現(xiàn)另一方的名字，也不影響其對(duì)房屋享有所有權(quán)。

但目前有少數(shù)新潮夫妻，財(cái)產(chǎn)實(shí)行AA制，在共同購(gòu)房時(shí)需要考慮財(cái)產(chǎn)份額問(wèn)題。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，所有者可以選擇共有形式，如果是選擇共同共有，則雙方享有的權(quán)益相同；如果按份共有，則需要提前分割，并在房產(chǎn)證上載明。

　準(zhǔn)夫妻購(gòu)房重登記

在此需要特別提醒的是，目前有不少準(zhǔn)夫妻共同購(gòu)房的現(xiàn)象存在。為了減少糾紛，專家建議應(yīng)該在房產(chǎn)證登記內(nèi)容方面下點(diǎn)功夫。

這里所說(shuō)的準(zhǔn)夫妻，是指即將結(jié)婚、但尚未領(lǐng)取結(jié)婚證的那部分人。夫妻婚姻存續(xù)期間，是從領(lǐng)取結(jié)婚證之日起算，因此在未領(lǐng)取結(jié)婚證的前提下共同購(gòu)房，并不能當(dāng)做共同財(cái)產(chǎn)。在這種情況下共同購(gòu)房，如果是雙方共同出資，比例各半，則需在房產(chǎn)證上同時(shí)登記兩人的姓名。如果雙方出資比例不等，雖在房產(chǎn)證上也會(huì)登記兩人姓名，但必須說(shuō)明各自所占比例大小。還有一種情況也需提前考慮，即只有一方出資的情況下，是否在房產(chǎn)證上也登記上另外一方的姓名；如果登記上，不出資一方所占份額是多少，也需要確定下來(lái)，并在房產(chǎn)證上載明。

專家表示，較不可取的做法是，出資一方為表誠(chéng)意，在房產(chǎn)證上就寫對(duì)方一個(gè)人的名字，這意味著自己完全放棄了房屋的所有權(quán)。