編者按：去年底召開的經(jīng)濟工作會議，提出了積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化進程，一改以往城市化的提法，一時間，地產(chǎn)業(yè)界爆發(fā)了二三線城市將因此迎來房地產(chǎn)發(fā)展絕好機遇的議論。的確，在過往數(shù)年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，一線城市房價大幅上漲的現(xiàn)實部分掩蓋了二三線城市地產(chǎn)市場隱含的機會。

這種狀況正在發(fā)生改變。隨著一線城市房價和地價越來越高，開發(fā)商的拿地成本和難度都在不斷上升。在這一背景下，廣大的二三線城市對那些大開發(fā)商而言，就意味著更廣闊的市場機會。以萬科(000002,股吧)去年新增的土地儲備中，絕大多數(shù)都在二三線城市為例，就非常充分地體現(xiàn)了這一市場趨勢。

雖然這些城市的購房需求以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎績r漲幅不可能如一線城市般迅猛，但這也意味著風(fēng)險相對較低。而拿地成本較低對那些在一線城市已難以大展身手的全國性開發(fā)商而言，更是非常大的吸引。因此，深耕二三線城市，將成為諸多開發(fā)商未來的工作。只是，二三線城市的樓市，能否延續(xù)一線城市過往的“瘋狂”，成為未來地產(chǎn)市場的新引擎，仍有待觀察。

濟南：全運會助力樓市_北部“處女地”今年有大戲

剛剛過去的2009年，一直不溫不火的濟南樓市，著實考驗了一下購房者的想象力。從去年3月的樓市驟熱到年底的恐慌性購房，今年1月，國家一連串調(diào)控樓市的政策，又使?jié)蠘鞘幸幌伦咏盗藴亍?p>“成交量大概下降了50%，購房者都在觀望，不過價格目前倒還沒有降下來?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)負(fù)責(zé)濟南區(qū)域的凱盛投資公司董事劉超告訴記者。

劉超在濟南經(jīng)營房地產(chǎn)多年，他回憶，從2009年下半年開始，濟南的房價迅速上漲，“平均每平方米漲了千元左右，去年12月份的時候，甚至出現(xiàn)一套房子好幾個人搶，想砍價都沒有機會的情況?！?p>與之相伴的是2009年下半年，濟南的“地王”多次易主，很多有實力的國有企業(yè)紛紛涉足濟南的房地產(chǎn)業(yè)，將濟南的地價逐漸推高。

據(jù)記者了解，濟南的樓市在2009年迅速升溫，頭先得益于全運會舉辦權(quán)的刺激。在濟南被確定為第十一屆全運會的承辦城市之后，濟南的城市建設(shè)開始提速。

而在全運會臨近時，濟南東部地區(qū)奧體附近的一些樓盤價格就開始順勢大漲，目前價格大都在每平方米1萬元以上，明顯高于濟南樓市6000元/平方米左右的均價及其他區(qū)域的樓盤價格。

與此同時，濟南區(qū)的房價在金地集團(600383,股吧)等知名房企的帶動下迅速拉開層次。記者在春節(jié)期間來到位于濟南市文化東路與山大路交匯處的一處樓盤，工作人員說，這一樓盤中的前兩棟早在一年前就開始銷售并基本售罄，當(dāng)時的均價只有每平方米8000多元，而現(xiàn)在剛開盤的三號樓，均價已經(jīng)達到每平方米12000元左右了。

國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的去年12月全國房價統(tǒng)計中也顯示，濟南房屋銷售價格在12月同比上漲4.6%，新建住房同比上漲5%，二手房同比上漲4.8%。相比全國的其他城市來說，濟南房價的漲幅仍處中等水平。

不過，在進入2010年后，濟南的樓市忽然冷卻下來，幾乎沒有什么成交量，仿佛回到了2008年低迷時。對此，劉超認(rèn)為，包括二手房營業(yè)稅恢復(fù)、二套房貸收緊、準(zhǔn)備金率上調(diào)等一連串的有關(guān)樓市的政策在歲末年初接二連三出臺，的確對濟南的房產(chǎn)交易帶來了實質(zhì)的影響。

原本打算在濟南市和平路附近購房的李先生就表示，目前國內(nèi)一些地方的房價已經(jīng)開始下跌，肯定也會影響到濟南，之后濟南的房價也有可能下降，因此打算持幣觀望一段時間再說。

也許正是由于目前購房者都處于觀望期，春節(jié)期間濟南各大樓盤幾乎都選擇閉門放假，銷售人員也都回家過年，直到初七、初八才恢復(fù)銷售，希望重新迎來一個樓市的“小陽春”。

而對于新一年的房價走勢，劉超認(rèn)為還是會慢慢穩(wěn)步上升，“與深圳、上海等一線城市相比，濟南的房市沒有過量的炒作和投機，大部分屬于購購自住房，這部分的比例在50%左右，投資需求較多占10%~20%，而且目前棚戶區(qū)改造和為數(shù)眾多的市政工程拆遷量都很大，另外我所接觸的一些中高端客戶，仍希望不斷改善住房條件，換更大更好的房子，這部分的比例在30%左右，因此濟南的樓市還是有很大的剛性需求的。此外，從全國總體以及同等級的城市來看，濟南目前的房價也并不高?！?p>事實上，全運會召開后，濟南的市政建設(shè)和改造也的確沒有停止。市在隨著奧體的竣工進行東擴，小清河、大明湖拆遷改造、京滬高鐵濟南西客站全面開工，都是足以使?jié)厦婷舶l(fā)生巨變的工程。

劉超告訴記者，全運會后，高鐵有望成為推動城市建設(shè)的又一啟動器。京滬高鐵濟南西客站位于濟南市的西部，目前正在如火如荼地建設(shè)中，此前濟南人“住東不住西”的觀念，很可能因為高鐵概念的撬動而轉(zhuǎn)變，甚至有可能迎來一批具有前瞻性的投資者。

此外，對于濟南房地產(chǎn)市場來說，北部區(qū)域還是先進未被開墾的“處女地”。去年年底，鑫苑、北大資源等幾家成熟房企已經(jīng)將北部區(qū)域幾個規(guī)模地塊收入囊中，記者咨詢多位房產(chǎn)界人士發(fā)現(xiàn)，北部區(qū)域也很可能上演2010年濟南地產(chǎn)市場的重頭戲。

附表_濟南商品住宅價格簡況

較高價（元/平方米） 36000

成交均價（元/平方米） 6000左右

金華：以杭州為標(biāo)桿，全民購房

青年創(chuàng)業(yè)的潘海良是金華地區(qū)蘭溪市水亭鄉(xiāng)玻璃纖維配件廠的廠長。2009年，受累實體經(jīng)濟的疲軟和甲型H1N1甲型H1N1流感疫情，他的配件廠和后來投資的養(yǎng)豬場都面臨成本提高、利潤下降的問題。

與此同時，2009年全國范圍的房地產(chǎn)價格上漲令他動心不已，于是，購房成了他沒有選擇的選擇?！百彿孔涌梢员茈U，并且可以在通貨膨脹的過程中獲得收益?！比ツ瓿酰徚艘惶孜挥谔m江邊的豪宅山田·御景城的房源。該盤位于蘭溪老城區(qū)核心位置，是當(dāng)?shù)剌^貴的公寓項目。春節(jié)期間，他后悔自己只購了一套，應(yīng)該多購進幾套，因為他看到了比養(yǎng)豬更實在的獲利空間：購進才1年左右，該項目的銷售單價已從4400元/平方米上漲到7000多元/平方米，漲幅高達59%。

而潘海良身邊，許多小企業(yè)主更是從蘭溪、義烏、永康、東陽等金華地區(qū)的下轄縣市騰挪出手頭的閑置資金，結(jié)伴進城購房。在國內(nèi)城市創(chuàng)造超級房價的同時，部分二三線城市也悄然加入了房價瘋漲的大合奏。

1月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，與2009年同月相比，新建住宅銷售價格漲幅的2個城市是：一線城市廣州上漲19.9%、三線城市金華上漲14.9%。

2月，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2009年同月相比，1月份的全國70個大中城市房屋銷售價格之中，溫州和金華漲幅位居第四名，均為16.9%。

小城市的“進城運動”

蘭溪的棉紡織行業(yè)素來聞名，尤其是毛巾產(chǎn)業(yè)在全省乃至全國占有重要份額。義烏賓王市場毛巾交易區(qū)的經(jīng)營戶對此都不陌生。

何吉生是蘭溪當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的一家毛巾織造企業(yè)的廠長，2009年國際金融危機橫行，國內(nèi)外的毛巾需求出現(xiàn)一定程度的萎縮，并波及到這家坐落在小鄉(xiāng)村諸葛鎮(zhèn)雙牌村的毛巾織造工廠。眼下，他以及其他富裕起來的家族成員都準(zhǔn)備告別祖輩生活的農(nóng)村，進城定居。

老何感覺到，金華房地產(chǎn)市場需求真實，泡沫成分少，目前房價基數(shù)比較低。較終，他在金華市區(qū)挑選了一個叫“香格里花園”的小區(qū)，這是當(dāng)?shù)剌^貴的樓盤之一，其購入價不足4000元/平方米，面積150多平方米。眼下，周邊新盤的銷售單價已開始向萬元進發(fā)。

蘭溪市的醫(yī)生許恒經(jīng)常往返金華。數(shù)年之前，他就已經(jīng)在金華購購了房子，基本空關(guān)著，坐等升值。在他看來，與一般消費性商品市場所不同的是，購房子做決定時，不會只考慮居住的問題，而是更要從投資的角度來考慮。購家要考慮的是，用房地產(chǎn)作為儲存財富的工具，是否會比放在其他方式上更有收益。

房價高漲，騎虎難下？

多年來，金華市一直被綠城中國（03900.HK）、濱江集團(002244,股吧)（002244.SZ）、廣宇集團(002133,股吧)（002133.SZ）等浙江省內(nèi)的主流地產(chǎn)商遺忘。原因之一是，金華的強大購購力紛紛出逃，奔赴杭州、上海等周邊熱點城市購房，金華房價的低洼效應(yīng)日趨明顯。如今，金華周邊城市寧波、紹興等房價紛紛“破萬”，杭州、上海等地的房價處于高位，這些流動性重新回到金華，并助推了當(dāng)?shù)胤績r的飆升。

2009年金華這波房地產(chǎn)牛市的上半場是普通住宅的“舞臺”，下半場的主角則是高端住宅。不少沿江高層和排屋別墅項目都取得了不俗的銷售業(yè)績。處于金華樓市金字塔尖的御江帝景，盡管銷售單價站在每平方米2萬元以上，但由于地處三江口較佳觀景處，銷售預(yù)約形勢也一片紅火。

在浙江全省，金華市房價水平、房價增幅曾經(jīng)處于倒數(shù)幾位。當(dāng)縣級市義烏區(qū)域的房價突破10000元/平方米大關(guān)的時候，金華市區(qū)的房價才剛剛邁出上漲步伐，低洼效應(yīng)吸引周邊資金流入。永康、義烏、武義、蘭溪不少投資者都涌到金華購房，省內(nèi)溫州、麗水也占了一定比例。周邊購購實力相對雄厚，投資目標(biāo)以高端住宅為主。市區(qū)一些五六百萬元以上一套的豪宅，許多購主都是周邊地區(qū)的投資者。由于有杭州、義烏作為參考標(biāo)桿，金華房價的上漲趨勢給人留下了足夠的想象空間。

對于二三線城市的購房浪潮，瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇此前在接受《財經(jīng)日報》采訪時表示，2010年內(nèi)地房地產(chǎn)價格應(yīng)該較為平穩(wěn)。其中，二三線城市仍然非?？春?，不少三四線城市的樓價2010年還會穩(wěn)步上升。

附表_金華商品住宅價格簡況

較高價（元/平方米） 20000

成交均價（元/平方米） 5000~6000

　南通：房價較高3萬元／平方米_未來“只升不降”？

“均價過7000元/平方米，尚未完全市場化的一個地產(chǎn)市場?！边@是前南通搜房網(wǎng)運營總監(jiān)馬國強對南通樓市的一個定義，這里的房地產(chǎn)市場早已走出了當(dāng)年的“價格洼地”。

在大的品牌開發(fā)商到達前，這里的房價漲幅就已經(jīng)相當(dāng)驚人。在蘇通大橋開通后，南通被列為長三角“一公里經(jīng)濟圈”的城市之一，這大概是其房價高企的一個原因。

地價迅速攀升

以浙江房企綠城集團在南通的樓盤玉蘭公寓為例，目前均價已達13500元/平方米。而在南通，單價過萬的樓盤并不少。其中，中南世紀(jì)城售價高達25000元/平方米，單價較高的金飛達(002239,股吧)明郡則超過30000元/平方米。

盡管如此，云集南通的品牌

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