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市場面--"輕舟已過"樓市較低谷

購房，對普通市民來說無疑是一筆巨大的投入，動輒上百萬元的房價，讓每一個家庭在作購房決策時都不得不仔細掂量--時機是否合適、價格是否合理。

自從2007年國家出臺嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，包括上海樓市在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)明顯的調(diào)整，房價也明顯回落。經(jīng)過一年多的調(diào)整，2009年春節(jié)以后，各地房地產(chǎn)銷售開始普遍回暖，尤其是上海、北京、深圳等地，很多樓盤再次出現(xiàn)排隊叫號的場景，很多賣主底氣越來越足，要么按兵不動、待價而沽，要么明里暗里開始跳價。

對于自住需求的剛性消費群體，購房置業(yè)的良機或許已經(jīng)重現(xiàn)。

[觀察一]土地市場回暖

土地市場是房地產(chǎn)市場的先行指標，土地市場的活躍一方面反映開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期良好，一方面也反映了當前階段地價為市場接受。

今年1、2月份，上?？偣仓煌瞥鰞煞≌玫厣鲜?，總面積27公頃，這也是近12個月以來，上海住宅用地的供應(yīng)低谷。然而，3月土地的供應(yīng)量卻出現(xiàn)了一定幅度的回升，上海公開拍賣的居住用地多達11幅，面積76公頃，是之前12個月供地總量平均值的2.5倍以上。經(jīng)歷一年多土地市場低迷后，上海土地市場出現(xiàn)回暖勢頭。

進入4月份，上海土地市場較為業(yè)內(nèi)關(guān)注的事件，也許是綠城中國將持有的昔日上海地王，作價12.302億元，置換給香港九龍倉旗下的海港企業(yè)，嗅覺敏銳的港資地產(chǎn)商在此時接手這幅高價地塊，這被業(yè)界看作是上海土地價格起跌回穩(wěn)的信號。同樣，近期金地集團通過掛牌方式以5.6億元獲取上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)3號地塊項目，該地塊在出讓過程出現(xiàn)久違的競爭激烈場面。此外，一些去年流拍地塊在較近的土地出讓公告中再次亮相，這表明土地出讓方對目前土地市場基本狀況的認可。

[觀察二]開發(fā)商資金面緩解

開發(fā)商資金普遍緊張的問題，在很長一段時間里一直困擾著國內(nèi)開發(fā)企業(yè)。今年年初，在上海市場，一些資金缺口較大的房地產(chǎn)企業(yè)采取大幅降價措施回籠資金，也引發(fā)排隊購樓現(xiàn)象重新出現(xiàn)。

然而，受益于適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場預(yù)售狀況，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持已有改善。統(tǒng)計數(shù)字顯示，2009年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款增速同比增長9%，結(jié)束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢，今年前三個月獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的33%，發(fā)展商資金狀況略有好轉(zhuǎn)。

伴隨銀行對開發(fā)企業(yè)銀根放松，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)度過資金鏈較緊張的時期，在上海，房地產(chǎn)市場開發(fā)商封盤、提價現(xiàn)象再度出現(xiàn)。

[觀察三]成交量放大房價止跌

今年2月份以來，上海新建商品房以及二手房交易量逐月持續(xù)回升，單日銷售突破千套的情形時有發(fā)生，在此期間房價同比去年跌幅也呈現(xiàn)縮小趨勢。尤其是較近兩個月，甚者出現(xiàn)久違的房價環(huán)比上漲，這意味去年以來的房價持續(xù)下調(diào)的趨勢已出現(xiàn)變化。

國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局較新調(diào)查顯示，今年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.2個百分點；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比3月份數(shù)字擴大0.2個百分點。其中上海新建住房、二手房價格環(huán)比3月份分別上漲0.1和0.5個百分點。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)則更清晰地顯示：4月份上海市住宅成交165.97萬平方米，環(huán)比上升23.52%，同比則為2008年4月成交量的2倍，為2009年以來的成交較高峰，超過2007年成交面積145萬平方米的月平均水平。從供需水平看，當月全市住宅供應(yīng)面積91.61萬平方米，環(huán)比下降15.5%，同比則增長21.83%，供需比1：1.81，整體呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，這也是2009年初至今的整體態(tài)勢。在市場持續(xù)供不應(yīng)求的狀態(tài)下，多數(shù)開發(fā)商結(jié)束了伴隨2008年一整年的打折促銷。

DTZ戴德梁行研究報告也顯示，全國來看，今年一季度個人按揭貸款總額達到984億元，同比增長13.2%，是2008年二季度以來頭次實現(xiàn)正增長，此項指標逐季下降的趨勢也得到扭轉(zhuǎn)；一季度全國商品住宅銷售面積高達1.03億平方米，同比增長8.7%，成交規(guī)模超出2006年-2008年同期平均水平的12.6%。這些數(shù)據(jù)都表明購房者信心正逐步建立。

[觀察四]消化存量周期為僅3個月

上海作為國內(nèi)較重要的城市之一，其樓市歷來都是業(yè)界關(guān)注的焦點，其中空置率、空置面積是用來判斷市場是否處于良性的指標之一，空置率過高表明開發(fā)過剩，反之則供應(yīng)量不足。

易居研究院綜合研究部提供的數(shù)據(jù)顯示：從上海市商品房與商品住宅空置率走勢來看，在經(jīng)歷了1999年以來6年較大幅度下降后，上海市商品房與商品住宅空置率從2005年止降趨升，其中2008年增幅較大；具體而言，2004年空置率為1997年至2008年間的歷史低點，上海市商品房與商品住宅空置率分別為4.5%、1.83%；截至2008年底，上海商品房與商品住宅空置率放大至12.0%與6.92%，但分別低于12年來16.00%和12.27%的平均水平。

調(diào)查還顯示，截至2008年，我國商品房與商品住宅空置面積消化周期分別為3.17個月和1.95個月，相當于2005年水平，根據(jù)歷史水平，商品住宅空置面積消化周期只要不超過5個月，基本上可算作合理。截至2008年年底，上海商品住宅空置面積約為545.7萬平方米，空置面積消化周期為3個月。因此，上海市場消化空置商品住宅的壓力并不大。

(作者：劉暢)