"春季房交會(huì)其實(shí)多半是為后市定調(diào)，這一年的走勢(shì)、未來的收成，其實(shí)都可從春交會(huì)上獲得信息。"一位業(yè)界 人士日前表示，每屆房交會(huì)的真正參與者其核心人群有三類，一是揣著錢真正要購房的，二是未來可能想購房而去逛展"看耍"的，三是到展場摸底的行業(yè)人士。雖然每個(gè)觀展者的目的各不相同，但樓市呈現(xiàn)給受眾的感覺，卻不會(huì)有太大的出入。

盡管今年春交會(huì)頭次消除了交通的擁堵和上下樓的勞頓，但在經(jīng)歷了2008年的沉悶，2009年頭季的"井噴"之后，當(dāng)前樓市還會(huì)呈現(xiàn)哪些興奮點(diǎn)？這些興奮點(diǎn)又將給上述三類核心關(guān)注人群帶來怎樣的預(yù)期？抓住這些興奮點(diǎn)，下期樓市能否乘勝追擊？類似的問題也許早已在很多人腦子里濾了上千遍，但今日本報(bào)記者列出的"樓市9大興奮點(diǎn)"，仍可幫助讀者理清未來樓市并未確定的諸多懸疑。

穩(wěn)字當(dāng)先 上漲被夸大

今年頭季的"小陽春"，曾讓購賣雙方都"心動(dòng)"不已。沒下手的生怕錯(cuò)過了機(jī)會(huì)，而一些樓盤借勢(shì)漲價(jià)的傳聞也在業(yè)界彌散，撩動(dòng)了市場對(duì)年內(nèi)房價(jià)走勢(shì)的猜想。

房價(jià)真會(huì)在短期內(nèi)上漲嗎？對(duì)于這一輪突發(fā)的成交回暖，業(yè)內(nèi)人士不約而同地解讀為"壓抑需求的短期釋放"。不管是樂觀也好，還是謹(jǐn)慎也罷，業(yè)界一個(gè)基本的共識(shí)似乎已經(jīng)達(dá)成：房價(jià)已基本觸底，下降空間不大，但上漲也缺乏充足的支撐條件，今后房價(jià)將迎來一個(gè)"波動(dòng)中的穩(wěn)定期"，個(gè)別小范圍的區(qū)域、部分稀缺產(chǎn)品的價(jià)格小幅上揚(yáng)或有可能，但整體上漲的預(yù)期恐難實(shí)現(xiàn)。

"樓盤見風(fēng)漲價(jià)的消息，其實(shí)是被傳言夸大了的。"記者之前調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，"房價(jià)上漲攪動(dòng)市場，很大程度上是被敏感的市場心理自身放大的結(jié)果。"看看近期開發(fā)商的營銷宣傳不難發(fā)現(xiàn)，特價(jià)房、均價(jià)、售價(jià)等一些吸引眼球的字眼，正逐漸淡出樓市，房價(jià)經(jīng)過深度調(diào)整，繼續(xù)"血腥比拼"的空間已非常有限，上調(diào)房價(jià)也只是某些樓盤營銷策略的局部調(diào)整，這樣的點(diǎn)顯然不能代替房價(jià)的基本面，這樣的調(diào)整也并未帶動(dòng)某個(gè)區(qū)域或整個(gè)樓市整體價(jià)格上漲，而上漲了的，則是多數(shù)購房者敏感的市場心理。

全程機(jī)構(gòu)市場咨詢公司總經(jīng)理李龍就這樣分析：上波回暖潮開發(fā)商收回了以往為吸引眼球的售價(jià)、特價(jià)房后，購房者就以為價(jià)格漲了，其實(shí)不然。此外，"漲價(jià)"被一些開發(fā)商當(dāng)做營銷手段來使用，也在一定程度上影響了市場的判斷，陽光100置業(yè)集團(tuán)董事長易曉迪就曾在"中國房地產(chǎn)（成都）論壇"上對(duì)此直言不諱道："現(xiàn)在開發(fā)商漲價(jià)都是假漲價(jià)，為的是漲了再促銷，不過是一種營銷策略而已。"

短期內(nèi)房價(jià)究竟會(huì)不會(huì)上漲？這個(gè)問題至今無確切答案，開發(fā)商和諸多市場觀察者對(duì)此，也很審慎。一些開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)坦言，現(xiàn)在他們還不敢貿(mào)然漲價(jià)，擔(dān)心一漲價(jià)就把剛剛探頭的購房需求又"嚇"得縮回頭去了。開發(fā)商們心中都有把算盤，不僅盤算著購房者的價(jià)格接受度，也盤算著市場的供需關(guān)系。在香木林置業(yè)營銷總監(jiān)陳光健看來，本輪成交回暖是一年多被壓抑的剛性需求的反彈性釋放，當(dāng)這種需求在前四個(gè)月以及本屆春交會(huì)期間被大規(guī)模消化后，接下來幾個(gè)月剛需的能量可能就會(huì)減弱。

房地產(chǎn)專家、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)黨委副書記楊繼瑞表示，當(dāng)市場吞噬了一撥剛需后，另一撥剛需需要時(shí)間來培育，市場需要給出這樣的時(shí)間。于是，很多業(yè)界人士把春交會(huì)后的市場需求端，寄望在了改善型需求上。剛需對(duì)住房需求很急迫，而改善型需求則不然。在成都御風(fēng)行營銷顧問公司總經(jīng)理蘭飛看來，改善型需求置業(yè)者比剛需更理性，更冷靜，對(duì)住房的需求也并不急迫，不是幾個(gè)營銷噱頭就能調(diào)動(dòng)得起來的，因此它的釋放是勻速的、有限的，同時(shí)二套房貸限制政策并未徹底解除，不要期望它會(huì)大規(guī)模集中入市。

正是基于這樣的"盤算"，業(yè)界人士對(duì)春交會(huì)后短期內(nèi)的房價(jià)走勢(shì)樂觀而又謹(jǐn)慎，樂觀在于經(jīng)過一年多調(diào)整的房價(jià)已經(jīng)基本觸底，再下跌空間已經(jīng)很小；謹(jǐn)慎在于目前樓市存量依然巨大，連續(xù)四個(gè)月的銷售回暖并沒有從根本上改變供大于求的局面，同時(shí)，剛性需求的有限和改善需求的謹(jǐn)慎入場，讓房價(jià)短期內(nèi)掉頭向上缺乏足夠的依據(jù)，盡管不排除個(gè)別稀缺地段樓盤、部分稀缺產(chǎn)品的價(jià)格有可能小幅上揚(yáng)，但整體上漲的可能性不大。

雖然上漲乏力，但確也跌無可跌，在此基調(diào)下，由于開發(fā)企業(yè)寄望房交會(huì)集中發(fā)量走貨，推出名目繁多的各類優(yōu)惠措施，使本次房交會(huì)成為一個(gè)較佳的購購機(jī)會(huì)，而房交會(huì)的成交狀況，或?qū)⒔o未來數(shù)月樓市價(jià)格走向帶來影響。(.伏.永.安)

沉默中悄然抬頭 后市將逐漸慢熱

兩年以前，本地樓市投資性購購比例達(dá)到了，一些區(qū)域指標(biāo)性樓盤的投資性購購比例甚至達(dá)到驚人的60%，而在去年一年里，這一比例直線下跌，幾乎趨近于零。今年頭季的銷售熱潮中，沉默多時(shí)的投資需求悄然抬頭。記者從多個(gè)售樓部了解到，在之前的銷售中，不少樓盤的投資客戶比例都重新回到10%以上。由于投資性購購具有對(duì)房價(jià)走勢(shì)的極大影響力，本次春交會(huì)上，投資性購購的表現(xiàn)引人關(guān)注。

截至今年3月底，成都金融機(jī)構(gòu)的存款余額頭次突破萬億元大關(guān)，同比大增39%。而居民儲(chǔ)蓄存款超過3800億元，同比增加36.9%。如此龐大的儲(chǔ)蓄力量無疑為房屋投資性購購奠定了基礎(chǔ)。成都市市場研究公司總經(jīng)理歐陽曉明稱，由于受國際金融危機(jī)影響，在對(duì)外投資信心受挫和投資渠道收窄的情況下，投資性客戶轉(zhuǎn)而選擇更為實(shí)在和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的本地物業(yè)投資，當(dāng)前的性價(jià)比很可能激發(fā)這類需求逐漸走強(qiáng)。

記者從多家代理機(jī)構(gòu)獲悉，今年一季度以來，不論是成交量節(jié)節(jié)攀升的住宅市場，還是目前正在銷售的商鋪寫字樓項(xiàng)目，此前一度銷聲匿跡的投資性購購已開始活躍其中。一些區(qū)域位置較好、成長預(yù)期明晰的項(xiàng)目更是成為這類購購的頭選，一 營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，在仍以自住型需求釋放為主的大背景下，如果春交會(huì)后市場仍然保持上行態(tài)勢(shì)，那這一現(xiàn)象極有可能進(jìn)一步升溫。

記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各類房貸政策的助推下，翡翠城、二十四城、蓉上坊、碧蔓汀、金色海蓉、天府長城、恒大城等市場活躍度較高的樓盤，投資性購購已相當(dāng)明顯。在優(yōu)品道、高地、合能·耀之城、蕭邦等售樓部現(xiàn)場，不少客戶甚至明確向置業(yè)顧問提出自己屬于投資性購購，希望置業(yè)顧問們能提供明確的建議，比如戶型面積、未來租金、成本回收年限、區(qū)域二手房當(dāng)前售價(jià)等。

除住宅外，商用物業(yè)的暢銷也說明，投資型購購需求正積極入市。近期，新希望國際、新希望大廈、喜年廣場、數(shù)碼科技大廈、花樣年·花郡商鋪等典型投資項(xiàng)目的市場反應(yīng)，大大超出了開發(fā)企業(yè)的預(yù)期。據(jù)悉，4月12日，喜年廣場一批次150套房源開盤即銷售超8成，目前該樓盤正考慮加推二批次房源。而本月22日新希望雙盤齊開，其新希望國際1期銷售超過70%，新希望大廈也賣出了30%。

盡管投資性需求正逐步加大釋放力度，但星彥地產(chǎn)仍然認(rèn)為，區(qū)位口岸和是投資性購購群體較關(guān)注的兩大要素，在目前的市場環(huán)境下，投資性購購對(duì)物業(yè)選擇仍然很謹(jǐn)慎。市、商業(yè)以及配套完善區(qū)域是投資群體頭選區(qū)域。成都市場調(diào)查有限公司總經(jīng)理歐陽曉明也表示，他們公司代理的項(xiàng)目，近期投資客戶也逐漸增多。別墅類產(chǎn)品、郊縣高端樓盤、景區(qū)度假休閑住宅更是咨詢熱點(diǎn)，但投資群體則主要還是成都本地的投資者。他同時(shí)表示，只有當(dāng)本地和外地購房者同時(shí)下手，才能表明投資性需求能夠真正回暖走強(qiáng)。(.王.丹)

回暖先鋒預(yù)報(bào)后市溫度

本屆春交會(huì)，在參展的259個(gè)樓盤中，分布在主城區(qū)的樓盤項(xiàng)目和郊區(qū)縣樓盤在數(shù)量上基本分庭抗禮，而業(yè)界預(yù)測，春交會(huì)上，成交依然將是主城區(qū)。

根據(jù)成都市房管局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份成交金額前10位的樓盤，二環(huán)邊上的項(xiàng)目占了8個(gè)，另有1個(gè)位于三環(huán)路內(nèi)；而步入4月后，排位前十的二、三環(huán)項(xiàng)目每周都能保持在8-9個(gè)，占據(jù)完全優(yōu)勢(shì)。而記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，隨著樓市的逐漸回暖，成都市區(qū)二、三環(huán)之間配套齊全的品牌樓盤，雖然價(jià)格相對(duì)較高，但銷售非?；鸨?。龍湖·三千城當(dāng)前價(jià)格每平方米均價(jià)10000元，周成交40套左右；萬科金域藍(lán)灣當(dāng)前每平方米價(jià)格在6000-12000元之間，周成交50套左右；桐梓林歐城當(dāng)前均價(jià)每平方米9000元左右，周成交接近50套；中鐵西子香荷當(dāng)前均價(jià)每平方米7000元，周成交30套左右……

與此同時(shí),中原地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2009年一季度主城區(qū)樓盤銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了回升，上漲2.27%。主城區(qū)商品房成交面積268.11萬平方米，環(huán)比上漲48.96%，成交套數(shù)31145套，環(huán)比上漲40.30%。成都市房管局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)也顯示，截止到4月24日，4月份，五城區(qū)（含高新區(qū)）成交商品房9714套，占總成交的68％。顯而易見，主城區(qū)樓盤率先回暖，很大程度上拉動(dòng)了整個(gè)樓市的成交量。

"沒想到較近銷售這么好。前不久我們項(xiàng)目接待團(tuán)購消費(fèi)者共兩組，一下走了20多套。"桐梓林歐城銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，"目前，幾乎每周銷售都在40多套，較多時(shí)候一周總共賣了50多套房子。更讓我們驚訝的是，一套價(jià)值600萬元的頂躍' '推出當(dāng)天就被購走。"

從一線銷售人員的口中記者得知，主城區(qū)率先回暖得益于近段時(shí)間成華區(qū)、錦江區(qū)等推出的購房優(yōu)惠政策，以及大量拆遷需求帶來的成交量，還有就是外地人購房也先把目光聚焦在二、三環(huán)沿線。"主城區(qū)物業(yè)在房交會(huì)后，仍然是購房者關(guān)注的，除非改善型需求段時(shí)間內(nèi)集體爆發(fā)，否則這種態(tài)勢(shì)將會(huì)持續(xù)很長一段時(shí)間。"一位置業(yè)顧問對(duì)后期樓盤成交發(fā)展分布曲線，毋庸置疑就給出了這樣的答案。

主城區(qū)物業(yè)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn),完全是剛性需求爆發(fā)的體現(xiàn),而在由此形成的一季度暖春之后,樓市回暖勢(shì)頭需要改善性甚至投資性購購助推,這也成為業(yè)界共識(shí)。因此,本次春交會(huì)上，主城區(qū)樓盤的銷售占比指標(biāo)意義：這一占比得到一定程度的降低，將表明非剛性需求已然開始轉(zhuǎn)化為購購行為，持續(xù)回暖希望增大，反之，市場撬動(dòng)非剛性需求仍然任重道遠(yuǎn)。(.周.小.潔)

開發(fā)商血拼細(xì)節(jié)

2008年樓市沉寂一年，讓2009真正成為"現(xiàn)房時(shí)代"。據(jù)了解，今年成都春交會(huì)參展的現(xiàn)房樓盤數(shù)量創(chuàng)下歷年之較，而在一季度的銷售中，現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房成交活躍，現(xiàn)房樓盤的成交率明顯高過同區(qū)域的期房樓盤，業(yè)界人士預(yù)測，本屆春交會(huì)將依然是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房唱主角，帶動(dòng)整個(gè)樓市成交量，而在這一大勢(shì)下，開發(fā)商在產(chǎn)品質(zhì)量上的細(xì)節(jié)差異將直

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