對(duì)話律師：

談及房?jī)r(jià)和退房案件的變化，大成律師事務(wù)所武漢分所律師、房地產(chǎn)部主任蔡江林說(shuō)，退房官司和市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度非常高，市場(chǎng)一波動(dòng)，不但退房咨詢多了起來(lái)，退房主體、理由、案件類型都發(fā)生了變化。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，法律意識(shí)淡薄和條件制約讓他們身處劣勢(shì)，更需要掌握維權(quán)的技巧。如何更好地保護(hù)自己的權(quán)益？他給出了不少建議。

問(wèn)：何時(shí)開(kāi)始有購(gòu)房者通過(guò)法律途徑要求退房？

答：從去年6、7月開(kāi)始，基本就是從開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大規(guī)模降價(jià)后出現(xiàn)的。前幾年從來(lái)沒(méi)發(fā)生過(guò)購(gòu)房者要求退房的案例，反而是很多開(kāi)發(fā)商經(jīng)常說(shuō)要退房。很多業(yè)主由于延期交房、延期辦證、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量問(wèn)題要求開(kāi)發(fā)商賠償或者維修，開(kāi)發(fā)商就以退房為由頭來(lái)逃脫責(zé)任，購(gòu)房者一般從不主動(dòng)要求退房。但現(xiàn)在不一樣了，每天都能接到不少退房咨詢。

問(wèn)：現(xiàn)在的退房理由都有哪些？

答：什么樣的理由都有。有說(shuō)房子漏水，質(zhì)量不好的；有說(shuō)售樓小姐口頭承諾不降價(jià)但現(xiàn)在降價(jià)了的；還有說(shuō)門(mén)口的大樹(shù)遮擋了陽(yáng)光，影響室內(nèi)采光，要開(kāi)發(fā)商砍樹(shù)但遭到拒絕的……更多的是沒(méi)有理由，就是要退房。

問(wèn)：打贏退房官司的多嗎？

答：大部分還停留在口頭咨詢，因?yàn)橄喈?dāng)多的退房理由都不符合法律規(guī)定的條件，還有一些購(gòu)房者是因?yàn)楦哳~的費(fèi)用放棄了起訴。所以到目前為止，我還沒(méi)有碰到一例通過(guò)打官司成功退房的，只有一例是通過(guò)協(xié)商解決了。

問(wèn)：購(gòu)房者輸在哪里呢？

答：總的來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者還是處于劣勢(shì)。開(kāi)發(fā)商都有法律顧問(wèn)，銷(xiāo)售合同都是由專業(yè)人士進(jìn)行研究后制定的，每個(gè)字都經(jīng)過(guò)反復(fù)的論證，非常嚴(yán)謹(jǐn)，一般而言都無(wú)懈可擊。但購(gòu)房者做不到這一點(diǎn)，一方面是法律意識(shí)不夠，另一方面是條件不允許，包括信息不對(duì)稱和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不允許。

購(gòu)房者往往都認(rèn)為簽合同是“走過(guò)場(chǎng)”，所以在簽約時(shí)，幾十頁(yè)的合同一目十行，大筆一揮簽上名字，其實(shí)這是一個(gè)大大的誤區(qū)。也有購(gòu)房者說(shuō)簽約時(shí)開(kāi)發(fā)商要求當(dāng)場(chǎng)簽訂，不允許帶回家仔細(xì)研究后再答復(fù)，其實(shí)這完全是不合理的。現(xiàn)在已經(jīng)不像當(dāng)年市場(chǎng)較好的時(shí)候了，那時(shí)候人人搶著購(gòu)房，不快點(diǎn)簽合同房子就被別人搶走了，現(xiàn)在購(gòu)房者是有主動(dòng)權(quán)的。

問(wèn)：在購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者要注意什么呢？

答：頭先是不能輕信開(kāi)發(fā)商和置業(yè)顧問(wèn)的口頭承諾，一定要仔細(xì)看合同，看合同里有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商說(shuō)的這些條款，沒(méi)有就要加到補(bǔ)充協(xié)議里去。

需要特別提醒的是，現(xiàn)在幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在合同后面添加了附加補(bǔ)充協(xié)議，一定要重視，因?yàn)檎嬲摹鞍酝鯒l款”都是出現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中。主體合同文本的條款都是政府制定的，出發(fā)點(diǎn)都是保護(hù)消費(fèi)者的利益，但有些別有用心的開(kāi)發(fā)商把主體合同的一些條款都打上了叉，自己又在空白處補(bǔ)充上了一些條款，購(gòu)房者一定要看仔細(xì)。還有就是主體合同后面的附加補(bǔ)充協(xié)議，這些都是開(kāi)發(fā)商的律師團(tuán)隊(duì)本著保護(hù)開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)制定的，出現(xiàn)陷阱的幾率也。

問(wèn)：未來(lái)退房糾紛的趨勢(shì)如何？

答：開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都很精明，基本不會(huì)出現(xiàn)明顯的違約情況，所以我認(rèn)為未來(lái)關(guān)于退房的訴訟案不會(huì)有明顯的數(shù)量變化，但通過(guò)非法律手段的糾紛事件會(huì)大幅增加。