與去年連續(xù)數(shù)月觀望的情景不同，牛年一開始京城樓市的熱點就被集中鎖定在城八區(qū)中，城中人出走“到城外安家”的勢頭一時間冷卻下來。記者采訪多位購房人得到的結(jié)論是，越是靠近城區(qū)購房，其時間安排越自由些，另一方面是房子的抗跌性也越強(qiáng)。針對目前消費者的需求，本刊特別推出了淘房專題，同時聯(lián)合亞豪機(jī)構(gòu)收集了30余個目前熱賣的優(yōu)惠新盤并一一羅列，率先幫讀者踩踩盤。

細(xì)數(shù)在售樓盤，不難發(fā)現(xiàn)如今北京市城八區(qū)內(nèi)多數(shù)項目的銷售均價定在10000至20000元/平方米之間。對于手頭僅有20萬元存款的購房人，選擇單價在10000元/平方米、面積為90平方米的自主戶型；或是單價在20000元/平方米左右，面積在50平方米的投資性戶型被認(rèn)為是“較經(jīng)濟(jì)”的理財方案。為此，針對樓市呈現(xiàn)出來的市場特點，本期我們還唱響“購房四部曲”，幫讀者提供購房參考。

第1步踩盤：定價位

為給購房人提供置業(yè)指導(dǎo)，晨報《房產(chǎn)周刊》聯(lián)合亞豪機(jī)構(gòu)收集了30余個眼下京城熱賣樓盤。在踩盤的過程中，我們發(fā)現(xiàn)有的項目打出直接降價40萬元/套或是定期有優(yōu)惠的現(xiàn)象；也發(fā)現(xiàn)相比小戶型，大戶型敢叫“高價”的情況。為此，亞豪機(jī)構(gòu)企劃總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，可以看到目前設(shè)計合理、舒適度高、景觀條件好的三居優(yōu)勢要大于兩居室，加上“9070”政策的執(zhí)行，很多開發(fā)商認(rèn)定大戶型產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品，因此定價開始高于兩居(詳見下表)。

中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰近日撰文則認(rèn)為，樓市的“小陽春能否堅持到4月還要看市場考驗”。從定價方式與銷售前景來看，目前除了打折優(yōu)惠，開發(fā)商還沒有其他辦法來促成交易。但李文杰此前在接受本報記者采訪時表示，當(dāng)新盤已經(jīng)低于周邊同類型產(chǎn)品的二手房價格時，這樣的新盤就可以考慮出手，并不是“熊市”就不能購房。

第2步選房：看前景

目前不少開發(fā)商推出優(yōu)惠折扣吸引購房人的眼球，而低迷的樓市給了購家更多的選擇余地。面對如此眾多的項目，看花眼的消費者對項目優(yōu)劣勢的判斷一下理不出頭緒。本期我們特別羅列出目前京城中關(guān)注度較高的樓盤進(jìn)行逐一介紹和點評。

遠(yuǎn)洋·沁山水

項目描述：位于石景山區(qū)西長安街玉泉路**站向南300米，由14棟樓座組成，項目占地近10萬平方米，其中居住用地8萬余平方米；區(qū)內(nèi)由居住板塊、酒店板塊、商業(yè)板塊和幼兒園板塊構(gòu)成。一期、二期已售罄，三期為項目的10至14號樓，戶型面積90平方米左右兩居和90至160平方米三居。據(jù)悉，三期計劃在今年3月份推出。

點評：入住還要等兩年，著急入住的購房人可能等不及。

萬年花城

項目描述：位于西南三環(huán)花鄉(xiāng)地界，緊鄰西南三環(huán)，總建筑面積約200萬平方米，未來居住總?cè)丝谶_(dá)到3萬多人，11000多戶。結(jié)合地塊所獨有的花鄉(xiāng)文化淵源以及大學(xué)園區(qū)、豐臺高科技園區(qū)、城市綠化隔離地區(qū)的情況，目前該項目周邊已形成一個集居住、商業(yè)、教育、就業(yè)于一體的城市邊緣綜合生活新區(qū)的概念。目前在售為四期5至8號樓部分戶型，主力戶型是92至95平方米兩居，均為現(xiàn)房發(fā)售。

點評：10號線二期和9號線都將通過該項目，但距離**通車至少還需要兩年。計劃購該項目的業(yè)主，除坐公交車外，可考慮與小區(qū)業(yè)主拼車出行，靜等**開通。

合生·麒麟社LOFT

項目描述：地處望京，位于阜通西大街與望京街交匯處，是匯集生活、辦公、創(chuàng)作、購物等功能的國際時尚大社區(qū)。在售戶型為LOMO空間2號樓和LOFT公館5\6號樓。LOMO空間均價11800元/平方米起，LOFT均價19800元/平方米起。2011年交房入住。LOMO空間精裝修，層高3.25米，戶型面積為65至80平方米。建筑類型為LOFT公館、LOMO行館、LOMO開間、商街。

點評：較受關(guān)注的該項目LOFT是以文化產(chǎn)業(yè)立項的產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)問題是業(yè)主們操心的一大問題。此外，按照商用水電收費的話，居住成本還要高很多。

悅溪

項目描述：朝陽區(qū)北五環(huán),輕軌13號線北苑站向北一公里，悅溪公寓規(guī)劃29棟住宅單體建筑。預(yù)計3月7日將再次開盤，計劃開出兩棟樓(919#、920#)，主要是兩居室90平方米、三居室130至180平方米、四居室220平方米，板樓均價10300元/平方米，塔樓均價9200元/平方米。2010年9月入住。

點評：不足10000元/平方米的價格、還緊鄰**13號線的介紹著實讓人動心，但與記者一同前往的朋友們都感嘆，下了**走進(jìn)項目可不近呀，差不多走了兩站地。

第3步算賬：要省錢

我們擬30歲的小李頭付20萬元，貸款50萬元購房，計劃貸款20年，參考“偉嘉安揭”網(wǎng)上房貸計算器進(jìn)行計算，幫他算筆貸款賬：

1.使用商貸借款50萬元

按照2008年12月23日利率下限(7折優(yōu)惠利率)計算，使用等額本息還款法，貸款期限為20年，小李每月的還款額為3071.69元。

按照2008年12月23日利率下限(7折優(yōu)惠利率)計算，使用等額本金還款法，貸款期限為20年，小李第1個月的月還款額是3873.58元，第120個月的月還款額是2985.92元，第240個月的月還款額是2090.79元。

2.使用公積金貸款50萬元

資質(zhì)良好的小李月繳存公積金為450元，同時也是頭次購房，因此符合申請貸款50萬元公積金的條件。貸款成功后，小李可通過三種方式還款，以2008年12月23日后執(zhí)行的公積金貸款利率計算，按照等額均還方式計算，小李的月均還款額為2995.76元；按照自由還款方式計算，小李的較低還款額為2487元。

假設(shè)小李貸款50萬元購房，貸款年限是20年期，從2009年3月開始還款，但是小李計劃到2019年3月提前還款，一次性還完剩余貸款，于是按照目前的利率可以算出：

按照公積金貸款還款方式計算，小李在2019年3月需還款298665.25元，節(jié)省利息60826.05元；此前已還款總額為359491.3元，已還款利息為157196.45元。

按照商貸還款方式計算，如縮短還款年限，月還款額基本不變，小李在2019年3月需還款302220.77元，節(jié)省利息66445.86元；此前已還款總額為368666.63元，已還款利息為169843.33元。

綜上所述，即使假設(shè)未來10年利率不發(fā)生變化，小李還是按公積金貸款劃算。

(注意：上述月還款額的變化還取決于利率的調(diào)整，暫利率在20年內(nèi)設(shè)置為不變量。)

第4步操作：做功課

雖說在購房過程中有很多環(huán)節(jié)都需要考慮，但編輯發(fā)現(xiàn)，通常咨詢購房貸款的朋友較多。因為涉及環(huán)節(jié)較多、辦理時間較長，因此本期編輯就讀者常提出的貸款問題進(jìn)行答疑。

1.銷售人員介紹說目前商業(yè)貸款比公積金好的說法是否正確？

事實上，公積金的貸款利率一直低于商業(yè)貸款的利率。以目前7折的優(yōu)惠商貸和公積金進(jìn)行對比，利率差距不是很大，但提醒借款者考慮到未來的加息空間，一旦重回“加息”時代，公積金的優(yōu)勢就會更為突出地顯現(xiàn)出來。

據(jù)前段時間剛辦完房貸的朋友介紹，銷售人員指商業(yè)貸款好多半是因為商業(yè)貸款的流程比公積金的簡單，同樣，如果出現(xiàn)提前還款，商業(yè)貸款的靈活性更強(qiáng)一些。但較終選擇什么樣的貸款方式，還是建議購房人到網(wǎng)上利用房貸計算器好好算筆賬。

2.用公積金貸款50萬元要交4000多元的辦理費是亂收費嗎？

通過中介辦理公積金貸款都要交辦理費。按照規(guī)定，在幫你辦理公積金貸款的時候，中介方都會讓你簽訂一份委托書。同時，在與其簽訂的委托書中羅列了各項費用。目前這一行業(yè)還沒有統(tǒng)一的定價收費標(biāo)準(zhǔn)，只是按照貸款額度的不同辦理費不等。一般正規(guī)的中介 機(jī)構(gòu)的收費價格差別不會很大，他們之間也存在競爭。

按照朋友年前用公積金貸款77萬元、交納6900元的比例算，您的費用和他的差不多。僅供參考。

3.付了頭付款算購成房了嗎？

很多人都是在交了頭付但還沒有辦下貸款來提出了這樣的疑問。北京市煒衡律師事務(wù)所律師莊清忠解釋，付了頭付款一般都會簽訂購房合同，雙方簽的合同生效后，購賣房屋的行為就有效。如果是因為購家原因沒有辦下貸款，可與開發(fā)商重新協(xié)商付款方式，或轉(zhuǎn)銀行重新辦貸款。

4、購新房辦公積金貸款必須通過開發(fā)商指定的中介辦嗎？

購新房涉及開發(fā)商是否抵押的問題。如果辦了抵押，那消費者在簽訂購房合同時還要簽署一份解押書。一般開發(fā)商指定的 機(jī)構(gòu)是幫項目做擔(dān)保的中介公司，因此還需通過其辦理貸款手續(xù)。

5.與開發(fā)商簽訂購房合同和貸款合同必須同時簽訂嗎？

一般貸款購房時，開發(fā)商在讓您簽訂購房合同的時候，也要求您提交貸款的相關(guān)資料，但這時并不是簽訂貸款合同。無論是走商業(yè)貸款還是公積金，您的資料都要先走到貸款部門進(jìn)行審核，較后還要進(jìn)行面簽來確定您是否符合貸款要求。

其中，也有因公積金貸款未通過轉(zhuǎn)而再選擇辦理商業(yè)貸款的情況，因此在實際操作中,貸款合同簽約的時間也晚一些。因此，消費者不必因確定不了貸款方式而猶豫不簽購房合同。（王麗婭）