與去年連續(xù)數(shù)月觀望的情景不同，牛年一開(kāi)始京城樓市的熱點(diǎn)就被集中鎖定在城八區(qū)中，城中人出走“到城外安家”的勢(shì)頭一時(shí)間冷卻下來(lái)。記者采訪多位購(gòu)房人得到的結(jié)論是，越是靠近城區(qū)購(gòu)房，其時(shí)間安排越自由些，另一方面是房子的抗跌性也越強(qiáng)。針對(duì)目前消費(fèi)者的需求，本刊特別推出了淘房專(zhuān)題，同時(shí)聯(lián)合亞豪機(jī)構(gòu)收集了30余個(gè)目前熱賣(mài)的優(yōu)惠新盤(pán)并一一羅列，率先幫讀者踩踩盤(pán)。

細(xì)數(shù)在售樓盤(pán)，不難發(fā)現(xiàn)如今北京市城八區(qū)內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)定在10000至20000元/平方米之間。對(duì)于手頭僅有20萬(wàn)元存款的購(gòu)房人，選擇單價(jià)在10000元/平方米、面積為90平方米的自主戶型；或是單價(jià)在20000元/平方米左右，面積在50平方米的投資性戶型被認(rèn)為是“較經(jīng)濟(jì)”的理財(cái)方案。為此，針對(duì)樓市呈現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)特點(diǎn)，本期我們還唱響“購(gòu)房四部曲”，幫讀者提供購(gòu)房參考。

第1步踩盤(pán)：定價(jià)位

為給購(gòu)房人提供置業(yè)指導(dǎo)，晨報(bào)《房產(chǎn)周刊》聯(lián)合亞豪機(jī)構(gòu)收集了30余個(gè)眼下京城熱賣(mài)樓盤(pán)。在踩盤(pán)的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)有的項(xiàng)目打出直接降價(jià)40萬(wàn)元/套或是定期有優(yōu)惠的現(xiàn)象；也發(fā)現(xiàn)相比小戶型，大戶型敢叫“高價(jià)”的情況。為此，亞豪機(jī)構(gòu)企劃總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，可以看到目前設(shè)計(jì)合理、舒適度高、景觀條件好的三居優(yōu)勢(shì)要大于兩居室，加上“9070”政策的執(zhí)行，很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)定大戶型產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品，因此定價(jià)開(kāi)始高于兩居(詳見(jiàn)下表)。

中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰近日撰文則認(rèn)為，樓市的“小陽(yáng)春能否堅(jiān)持到4月還要看市場(chǎng)考驗(yàn)”。從定價(jià)方式與銷(xiāo)售前景來(lái)看，目前除了打折優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有其他辦法來(lái)促成交易。但李文杰此前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)新盤(pán)已經(jīng)低于周邊同類(lèi)型產(chǎn)品的二手房?jī)r(jià)格時(shí)，這樣的新盤(pán)就可以考慮出手，并不是“熊市”就不能購(gòu)房。

第2步選房：看前景

目前不少開(kāi)發(fā)商推出優(yōu)惠折扣吸引購(gòu)房人的眼球，而低迷的樓市給了購(gòu)家更多的選擇余地。面對(duì)如此眾多的項(xiàng)目，看花眼的消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的判斷一下理不出頭緒。本期我們特別羅列出目前京城中關(guān)注度較高的樓盤(pán)進(jìn)行逐一介紹和點(diǎn)評(píng)。

遠(yuǎn)洋·沁山水

項(xiàng)目描述：位于石景山區(qū)西長(zhǎng)安街玉泉路**站向南300米，由14棟樓座組成，項(xiàng)目占地近10萬(wàn)平方米，其中居住用地8萬(wàn)余平方米；區(qū)內(nèi)由居住板塊、酒店板塊、商業(yè)板塊和幼兒園板塊構(gòu)成。一期、二期已售罄，三期為項(xiàng)目的10至14號(hào)樓，戶型面積90平方米左右兩居和90至160平方米三居。據(jù)悉，三期計(jì)劃在今年3月份推出。

點(diǎn)評(píng)：入住還要等兩年，著急入住的購(gòu)房人可能等不及。

萬(wàn)年花城

項(xiàng)目描述：位于西南三環(huán)花鄉(xiāng)地界，緊鄰西南三環(huán)，總建筑面積約200萬(wàn)平方米，未來(lái)居住總?cè)丝谶_(dá)到3萬(wàn)多人，11000多戶。結(jié)合地塊所獨(dú)有的花鄉(xiāng)文化淵源以及大學(xué)園區(qū)、豐臺(tái)高科技園區(qū)、城市綠化隔離地區(qū)的情況，目前該項(xiàng)目周邊已形成一個(gè)集居住、商業(yè)、教育、就業(yè)于一體的城市邊緣綜合生活新區(qū)的概念。目前在售為四期5至8號(hào)樓部分戶型，主力戶型是92至95平方米兩居，均為現(xiàn)房發(fā)售。

點(diǎn)評(píng)：10號(hào)線二期和9號(hào)線都將通過(guò)該項(xiàng)目，但距離**通車(chē)至少還需要兩年。計(jì)劃購(gòu)該項(xiàng)目的業(yè)主，除坐公交車(chē)外，可考慮與小區(qū)業(yè)主拼車(chē)出行，靜等**開(kāi)通。

合生·麒麟社LOFT

項(xiàng)目描述：地處望京，位于阜通西大街與望京街交匯處，是匯集生活、辦公、創(chuàng)作、購(gòu)物等功能的國(guó)際時(shí)尚大社區(qū)。在售戶型為L(zhǎng)OMO空間2號(hào)樓和LOFT公館5\6號(hào)樓。LOMO空間均價(jià)11800元/平方米起，LOFT均價(jià)19800元/平方米起。2011年交房入住。LOMO空間精裝修，層高3.25米，戶型面積為65至80平方米。建筑類(lèi)型為L(zhǎng)OFT公館、LOMO行館、LOMO開(kāi)間、商街。

點(diǎn)評(píng)：較受關(guān)注的該項(xiàng)目LOFT是以文化產(chǎn)業(yè)立項(xiàng)的產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是業(yè)主們操心的一大問(wèn)題。此外，按照商用水電收費(fèi)的話，居住成本還要高很多。

悅溪

項(xiàng)目描述：朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán),輕軌13號(hào)線北苑站向北一公里，悅溪公寓規(guī)劃29棟住宅單體建筑。預(yù)計(jì)3月7日將再次開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃開(kāi)出兩棟樓(919#、920#)，主要是兩居室90平方米、三居室130至180平方米、四居室220平方米，板樓均價(jià)10300元/平方米，塔樓均價(jià)9200元/平方米。2010年9月入住。

點(diǎn)評(píng)：不足10000元/平方米的價(jià)格、還緊鄰**13號(hào)線的介紹著實(shí)讓人動(dòng)心，但與記者一同前往的朋友們都感嘆，下了**走進(jìn)項(xiàng)目可不近呀，差不多走了兩站地。

第3步算賬：要省錢(qián)

我們擬30歲的小李頭付20萬(wàn)元，貸款50萬(wàn)元購(gòu)房，計(jì)劃貸款20年，參考“偉嘉安揭”網(wǎng)上房貸計(jì)算器進(jìn)行計(jì)算，幫他算筆貸款賬：

1.使用商貸借款50萬(wàn)元

按照2008年12月23日利率下限(7折優(yōu)惠利率)計(jì)算，使用等額本息還款法，貸款期限為20年，小李每月的還款額為3071.69元。

按照2008年12月23日利率下限(7折優(yōu)惠利率)計(jì)算，使用等額本金還款法，貸款期限為20年，小李第1個(gè)月的月還款額是3873.58元，第120個(gè)月的月還款額是2985.92元，第240個(gè)月的月還款額是2090.79元。

2.使用公積金貸款50萬(wàn)元

資質(zhì)良好的小李月繳存公積金為450元，同時(shí)也是頭次購(gòu)房，因此符合申請(qǐng)貸款50萬(wàn)元公積金的條件。貸款成功后，小李可通過(guò)三種方式還款，以2008年12月23日后執(zhí)行的公積金貸款利率計(jì)算，按照等額均還方式計(jì)算，小李的月均還款額為2995.76元；按照自由還款方式計(jì)算，小李的較低還款額為2487元。

假設(shè)小李貸款50萬(wàn)元購(gòu)房，貸款年限是20年期，從2009年3月開(kāi)始還款，但是小李計(jì)劃到2019年3月提前還款，一次性還完剩余貸款，于是按照目前的利率可以算出：

按照公積金貸款還款方式計(jì)算，小李在2019年3月需還款298665.25元，節(jié)省利息60826.05元；此前已還款總額為359491.3元，已還款利息為157196.45元。

按照商貸還款方式計(jì)算，如縮短還款年限，月還款額基本不變，小李在2019年3月需還款302220.77元，節(jié)省利息66445.86元；此前已還款總額為368666.63元，已還款利息為169843.33元。

綜上所述，即使假設(shè)未來(lái)10年利率不發(fā)生變化，小李還是按公積金貸款劃算。

(注意：上述月還款額的變化還取決于利率的調(diào)整，暫利率在20年內(nèi)設(shè)置為不變量。)

第4步操作：做功課

雖說(shuō)在購(gòu)房過(guò)程中有很多環(huán)節(jié)都需要考慮，但編輯發(fā)現(xiàn)，通常咨詢(xún)購(gòu)房貸款的朋友較多。因?yàn)樯婕碍h(huán)節(jié)較多、辦理時(shí)間較長(zhǎng)，因此本期編輯就讀者常提出的貸款問(wèn)題進(jìn)行答疑。

1.銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)目前商業(yè)貸款比公積金好的說(shuō)法是否正確？

事實(shí)上，公積金的貸款利率一直低于商業(yè)貸款的利率。以目前7折的優(yōu)惠商貸和公積金進(jìn)行對(duì)比，利率差距不是很大，但提醒借款者考慮到未來(lái)的加息空間，一旦重回“加息”時(shí)代，公積金的優(yōu)勢(shì)就會(huì)更為突出地顯現(xiàn)出來(lái)。

據(jù)前段時(shí)間剛辦完房貸的朋友介紹，銷(xiāo)售人員指商業(yè)貸款好多半是因?yàn)樯虡I(yè)貸款的流程比公積金的簡(jiǎn)單，同樣，如果出現(xiàn)提前還款，商業(yè)貸款的靈活性更強(qiáng)一些。但較終選擇什么樣的貸款方式，還是建議購(gòu)房人到網(wǎng)上利用房貸計(jì)算器好好算筆賬。

2.用公積金貸款50萬(wàn)元要交4000多元的辦理費(fèi)是亂收費(fèi)嗎？

通過(guò)中介辦理公積金貸款都要交辦理費(fèi)。按照規(guī)定，在幫你辦理公積金貸款的時(shí)候，中介方都會(huì)讓你簽訂一份委托書(shū)。同時(shí)，在與其簽訂的委托書(shū)中羅列了各項(xiàng)費(fèi)用。目前這一行業(yè)還沒(méi)有統(tǒng)一的定價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只是按照貸款額度的不同辦理費(fèi)不等。一般正規(guī)的中介 機(jī)構(gòu)的收費(fèi)價(jià)格差別不會(huì)很大，他們之間也存在競(jìng)爭(zhēng)。

按照朋友年前用公積金貸款77萬(wàn)元、交納6900元的比例算，您的費(fèi)用和他的差不多。僅供參考。

3.付了頭付款算購(gòu)成房了嗎？

很多人都是在交了頭付但還沒(méi)有辦下貸款來(lái)提出了這樣的疑問(wèn)。北京市煒衡律師事務(wù)所律師莊清忠解釋?zhuān)读祟^付款一般都會(huì)簽訂購(gòu)房合同，雙方簽的合同生效后，購(gòu)賣(mài)房屋的行為就有效。如果是因?yàn)橘?gòu)家原因沒(méi)有辦下貸款，可與開(kāi)發(fā)商重新協(xié)商付款方式，或轉(zhuǎn)銀行重新辦貸款。

4、購(gòu)新房辦公積金貸款必須通過(guò)開(kāi)發(fā)商指定的中介辦嗎？

購(gòu)新房涉及開(kāi)發(fā)商是否抵押的問(wèn)題。如果辦了抵押，那消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)還要簽署一份解押書(shū)。一般開(kāi)發(fā)商指定的 機(jī)構(gòu)是幫項(xiàng)目做擔(dān)保的中介公司，因此還需通過(guò)其辦理貸款手續(xù)。

5.與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同和貸款合同必須同時(shí)簽訂嗎？

一般貸款購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商在讓您簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，也要求您提交貸款的相關(guān)資料，但這時(shí)并不是簽訂貸款合同。無(wú)論是走商業(yè)貸款還是公積金，您的資料都要先走到貸款部門(mén)進(jìn)行審核，較后還要進(jìn)行面簽來(lái)確定您是否符合貸款要求。

其中，也有因公積金貸款未通過(guò)轉(zhuǎn)而再選擇辦理商業(yè)貸款的情況，因此在實(shí)際操作中,貸款合同簽約的時(shí)間也晚一些。因此，消費(fèi)者不必因確定不了貸款方式而猶豫不簽購(gòu)房合同。（王麗婭）