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我的美國(guó)“購(gòu)房經(jīng)”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 481 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

我剛?cè)ッ绹?guó)時(shí)就讀的大學(xué),位于美國(guó)中西部的一個(gè)小鎮(zhèn)。那里氣候宜人,土壤肥沃。多數(shù)房屋建筑小巧,外觀整潔漂亮,形態(tài)各異,前后草坪都很大,且修剪整齊,花木扶疏,印象頗為深刻。我以為這里的土地和房屋一定相當(dāng)昂貴。

后來(lái)這里一位實(shí)驗(yàn)室的技工告訴我,他下班后常在自己家的花園土地上騎馬消遣,整個(gè)面積有100英畝,由于離學(xué)校稍遠(yuǎn),土地價(jià)格便宜,100美元就可購(gòu)一英畝土地。

我問(wèn)過(guò)一些美國(guó)人,要是在這購(gòu)上一大片土地,等待以后升值,豈不是可以大賺一筆?他們說(shuō),這里工作機(jī)會(huì)不多,難有大的發(fā)展,土地也不可能大幅上升,而且每年還得交地產(chǎn)稅,沒(méi)有投資價(jià)值。20年過(guò)去了,事實(shí)證明此言非虛,這與劇烈波動(dòng)的日本、香港等東南亞地產(chǎn)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比。

畢業(yè)后,我去了一個(gè)大城市的郊區(qū)工作。那時(shí),中國(guó)人購(gòu)房的還不多,對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)知之甚少。有個(gè)朋友住在自己剛貸款購(gòu)購(gòu)的聯(lián)排別墅里,其實(shí)他每月按揭還款的錢,跟我付的房租差不多,但聯(lián)排別墅要比我的公寓房大多了,況且還款結(jié)束后,聯(lián)排別墅房歸他了啊,這時(shí)終于明白了消費(fèi)觀念上的差別。

天,在和美國(guó)同事們談及此事時(shí),他們告訴我,能付得起獨(dú)棟別墅房,就不要購(gòu)聯(lián)排別墅房。原因是在美國(guó),聯(lián)排別墅房不擁有土地,所以價(jià)格低,增值慢。與國(guó)內(nèi)不同的是,美國(guó)的獨(dú)棟別墅房是包括土地的,全美平均每棟擁有兩畝多土地,而聯(lián)排別墅房和公寓房則不包括土地。相比之下,土地增值快,而房屋本身只會(huì)折舊貶值。

所以更多美國(guó)人認(rèn)為,一旦在房屋失去使用價(jià)值后,獨(dú)棟別墅房還有土地,聯(lián)排別墅房和公寓房則是毫無(wú)價(jià)值。于是我就有了我在美國(guó)的棟房子:一棟有160平米面積的獨(dú)棟別墅房,當(dāng)時(shí)我在美國(guó)已工作四年。事實(shí)上美國(guó)大學(xué)生一旦畢業(yè)開(kāi)始工作,馬上購(gòu)房子現(xiàn)象較為普遍,這跟美國(guó)收入水平、價(jià)值觀以及消費(fèi)觀念息息相關(guān)。

說(shuō)到美國(guó)房?jī)r(jià),全美各地差別很大,這主要取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平。據(jù)了解,美國(guó)2000年一套公寓的平均房?jī)r(jià)約為12萬(wàn)美元;夏威夷州較高,為20萬(wàn)多美元;俄克拉荷瑪州較低,僅7萬(wàn)美元。美國(guó)住房?jī)r(jià)格相對(duì)合理,平均房?jī)r(jià)一般在平均家庭年收入的三倍左右,這也是近70%的美國(guó)家庭能擁有自己住房的重要原因。此外,還跟美國(guó)一系列住房政策有一定關(guān)系。

在美國(guó)購(gòu)房,全部實(shí)行實(shí)名制。為了鼓勵(lì)購(gòu)房,政府對(duì)套自住房屋的按揭利率和房地產(chǎn)稅率給予優(yōu)惠,抑制了住房過(guò)度消費(fèi)和盲目投資。

美國(guó)平均房地產(chǎn)稅率是房?jī)r(jià)的1.6%左右,我所在州的大部份城鎮(zhèn)接近2%,房地產(chǎn)稅率隨房?jī)r(jià)高低變動(dòng),根據(jù)當(dāng)年周邊同類房子實(shí)際成交的平均價(jià)格,或者前一年的征稅房?jī)r(jià)加上通貨膨脹率來(lái)確定實(shí)際征稅標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)測(cè)算,這相當(dāng)于美國(guó)家庭年平均稅前收入的5%,加上按揭費(fèi)用,對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō),負(fù)擔(dān)不可小視。而套房的房地產(chǎn)稅率和按揭利率就更高,美國(guó)購(gòu)購(gòu)兩套或兩套以上房屋的家庭是很少的。因此,美國(guó)住房供給壓力相對(duì)也就小了。

在美國(guó)購(gòu)房,通常頭付20%房款,頭款不足20%,還需額外付按揭保險(xiǎn)費(fèi),以降低貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行通常按照不超過(guò)貸款人稅前月收入30%的比例提供貸款。大多數(shù)人在購(gòu)房時(shí)都請(qǐng)中介經(jīng)紀(jì)幫忙,中介費(fèi)通常是房?jī)r(jià)的6%左右,由賣方支付,購(gòu)方中介和賣方中介各得3%。此外,賣方還要承擔(dān)一些費(fèi)、稅給地方政府。這樣算來(lái),購(gòu)房后不到3年轉(zhuǎn)賣,多半要虧本,至少要三年時(shí)間,才能把中介費(fèi)“漲”出來(lái),客觀上起到了抑制房地產(chǎn)短線炒作的作用。

所以,一般美國(guó)人認(rèn)為,購(gòu)房子仍只是一種消費(fèi),是為了享受大的生活空間,提高生活質(zhì)量。

     (作者:上海業(yè)安紡織科技有限公司總經(jīng)理 覃朝富)


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