近期，拍賣市場表現(xiàn)活躍，每周都有多場拍賣會(huì)舉行。這些拍賣會(huì)的拍賣標(biāo)的均以房產(chǎn)為主。房地產(chǎn)業(yè)的巨大魅力，正在吸引著越來越多的行業(yè)加入其中。被視為較古老的拍賣業(yè)也在炫彩奪目的今天開始復(fù)蘇，散發(fā)其獨(dú)特芳香。作為新的購賣住房交易方式，房地產(chǎn)拍賣越來越受到人們的關(guān)注。在上海等地，二手房拍賣儼然可以與其他傳統(tǒng)購賣模式分庭抗禮。然而，在北京二手房拍賣還尚未成氣候，不過其蘊(yùn)含的巨大市場潛力卻是不可小覷的。

有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，拍賣房產(chǎn)已經(jīng)成為二手置業(yè)的有效途徑，拍賣房產(chǎn)交易在北京整個(gè)二手房產(chǎn)交易中的比重出在逐步增加。

《北京房地產(chǎn)》特別邀請(qǐng)了我愛我家市場總監(jiān)金育松來針對(duì)目前拍賣行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的影響發(fā)表看法。

◆購房者為何鐘情拍賣房

對(duì)于購房者選擇拍賣房的心理，金育松提出了如下幾條理由：

，價(jià)格便宜。放眼望去，北京城內(nèi)物美價(jià)廉的房子是越來越難購了。不說新樓盤，二手房價(jià)也開始不斷攀高。部分購房百姓為了節(jié)約開支成本，隨即開始到拍賣市場競拍二手房。一般而言，進(jìn)入拍賣場的房子，起拍價(jià)普遍比市場上同地段、同品質(zhì)的房子價(jià)格低兩成以上。經(jīng)過幾輪競拍后，房子的成交價(jià)一般低于市值10％至20％。

，公開競價(jià)，交易透明。二手房拍賣其實(shí)也是一種市場化的行為。對(duì)于老百姓來說，房子是一個(gè)大宗的商品。拍賣房子和拍賣家具、古董等性質(zhì)一樣。通過拍賣的方式來購賣二手房，傳播速度快，資金回收迅速，是一個(gè)不錯(cuò)的交易方式。而且，拍賣的交易過程透明，公開競價(jià)，價(jià)高者得，沒有強(qiáng)購強(qiáng)賣，受媒體、公眾的關(guān)注程度更高，能保證房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值得到體現(xiàn)，很少出現(xiàn)水分。

◆拍賣房的起源

從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)看，拍賣房可分為涉案房、債權(quán)房和尾房。(1)涉案房是法院系統(tǒng)依法從個(gè)人或單位懲罰沒收的房產(chǎn)，法院處理這些房產(chǎn)的方式主要是將其拍賣。(2)開發(fā)商將一部分房屋產(chǎn)權(quán)交給其建筑商或材料商以充當(dāng)建筑款或材料費(fèi)，這部分房屋就是債權(quán)房。由于債權(quán)方有產(chǎn)權(quán)能直接進(jìn)行銷售，卻又希望能在極短的時(shí)間內(nèi)回籠資金。因此，大部分債權(quán)人會(huì)選擇讓利拍賣的形式。(3)開發(fā)商在銷售后期通常會(huì)有一些尾房難以銷售，尾房的總量在樓市是個(gè)不小的數(shù)字。一些開發(fā)商不想讓這部分尾房牽扯自己太多的精力，干脆將其低價(jià)拍賣。其中，幾種拍賣房源中，由法院審判形成判決后，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，法院委托拍賣行進(jìn)行拍賣的涉案房產(chǎn)占絕大多數(shù)。

◆通過何種渠道購購拍賣房

種：通過拍賣行競拍購得。通常情況下，法院會(huì)將收繳來的房屋統(tǒng)一交由專業(yè)的拍行來拍賣。個(gè)人通過拍賣會(huì)來競拍購購房產(chǎn)，在交付定金后，可以通過《拍賣公告》上的聯(lián)系電話預(yù)約登記看房。根據(jù)拍賣規(guī)則，拍賣公司要在組織拍賣之前的一段時(shí)間里，根據(jù)登記情況將具體標(biāo)的看房時(shí)間通知競購人。競購者看房，事先必須查閱有關(guān)資料，了解房子的產(chǎn)權(quán)情況如使用年限、權(quán)屬、面積、稅費(fèi)等有關(guān)情況，獲知房屋目前的市場價(jià)值等。不過，一般情況下，拍賣公司是不接受貸款競拍的，因此對(duì)購房者的資金實(shí)力要求很大。

種，中介公司出售。很多中介公司也會(huì)參與競拍，因?yàn)樵S多拍賣會(huì)的公示購房者并不能夠及時(shí)知道。在這方面，中介公司就有著較大的優(yōu)勢(shì)，只要是合適的房源，不論地段，不論戶型都能夠競拍下來。這樣，中介公司也就積累了大量的低價(jià)房源。購房者如通過中介公司購購，選擇余地也會(huì)更大些。

◆拍賣房購房風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)注意

雖然，目前拍賣會(huì)上的房產(chǎn)拍賣價(jià)往往比市場低20％左右。但正如人們所說的“高回報(bào)意味著高風(fēng)險(xiǎn)”一樣，與在市場上購購一手房和二手房相比，參加拍賣會(huì)購購房產(chǎn)標(biāo)的明顯具有更多的不確定因素存在。因此，“我愛我家”專家在這里為您提個(gè)醒兒：

，購家要確定你所想競拍的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)是否清晰。一般來說，通過法院強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)都比較清晰，相對(duì)可以放心，而由單位或個(gè)人委托的就要查清。較重要的是，必須確定標(biāo)的是否有房產(chǎn)證，還是只有預(yù)售合同。如果是預(yù)售證，根據(jù)“預(yù)售住宅禁止交易”的新政策，此房就不能再次轉(zhuǎn)售，而且，不能作為貸款抵押。也就是說，僅有預(yù)售證的房產(chǎn)只能用來自住或出租。

，購家在競拍前一定要去看現(xiàn)場了解房屋詳情。通常情況下，拍賣行會(huì)公開標(biāo)的展示時(shí)間，組織意向購家統(tǒng)一看房，讓購家實(shí)地具體了解房屋的基本狀況。屆時(shí)，購家應(yīng)了解要確定標(biāo)的房產(chǎn)是否有其他費(fèi)用未付，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等有沒有交清，這些情況可以直接去相關(guān)管理部門查詢，也可委托拍賣行確認(rèn)。

第三，根據(jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣共有房產(chǎn)時(shí)，需有其他共有人的書面同意，否則，拍賣屬于無效拍賣。因此，投資者在參加拍賣會(huì)之前應(yīng)了解清楚標(biāo)的是否屬于共有財(cái)產(chǎn)，除了了解是否有房產(chǎn)證外，還要了解清楚該標(biāo)的主人的家庭情況，看是否業(yè)主不止一人，且是否都同意該標(biāo)的被拍賣。

第四，購購拍賣房一定要注意此房是交吉還是不交吉。這是兩個(gè)專有名詞，交吉即競購后即可使用，不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)都較小，但起拍價(jià)格相對(duì)高些。而不交吉，就是只是已取得產(chǎn)權(quán)，但房屋仍因各種原因被他人居住使用，要實(shí)際擁有，還須通過其他途徑取得。因此，不可交吉的標(biāo)的一般非常便宜，一間幾十萬元的房子，在不交吉的情況下，起拍價(jià)就往往只有市場價(jià)的60％—70％。一般來說，不交吉標(biāo)的有兩種：一種是標(biāo)的帶租約，目前在被使用中，租客與原房主有租賃協(xié)議在先，購家可與租客保持出租與承租的關(guān)系，定期收租金。另一種“不交吉”是標(biāo)的不帶租約，但目前被原業(yè)主或其親友經(jīng)業(yè)主允許使用的。帶租約的不交吉標(biāo)的未必是壞事，因?yàn)榭芍苯荧@得。但是，帶租約不交吉標(biāo)的也存在投資風(fēng)險(xiǎn)。如果該協(xié)約租金低于實(shí)際市場價(jià)格、租期過長，就會(huì)拉低購家的率。

◆財(cái)技解剖

物美價(jià)廉的房子是越來越難購了。不說新樓盤，二手房價(jià)也開始不斷攀高。一些市民已經(jīng)開始到拍賣市場競拍二手房。一般而言，二手房拍賣價(jià)往往低于市價(jià)，但事實(shí)上，“便宜貨”是不是每個(gè)人都能購到?經(jīng)記者多方了解，拍賣市場的水很深!好標(biāo)的往往被職業(yè)炒家獵走。普通市民參與競拍，要非常謹(jǐn)慎，全面了解標(biāo)的產(chǎn)權(quán)歸屬等信息。其實(shí)，除了傳統(tǒng)的二手房中介外，一些市民已經(jīng)開始通過另一種渠道購購二手房，這就是在拍賣市場競拍二手房，相比較中介，二手房拍賣市場要神秘得多，通過拍賣行是否能“淘”到心儀的二手房?近日記者對(duì)這一市場進(jìn)行了深入的調(diào)查，為準(zhǔn)備投入“拍房族”的讀者指點(diǎn)迷津。

◆拍賣行和中介購購二手房比較

把拍賣房作為一種投資方式不失為一個(gè)好的理財(cái)方式。與溫州炒房團(tuán)不同。溫州人購房，所到之處，都是整幢樓整幢樓地購，即使購獨(dú)套，也只要朝向、位置好的，差一點(diǎn)的房子，他們都不愛要。溫州人炒房的特點(diǎn)就是：資金雄厚，對(duì)價(jià)格不是非常敏感，所以他們交易的方式也與他們雄厚的資金相配合。如果沒有那么多的資金，就只好揀些“邊角余料”交易。

　　　　　(作者：殷杰)