但事實(shí)上 ，通過(guò)拍賣行進(jìn)行淘房的市民正逐日增多。不過(guò)，據(jù)青島市拍賣副總經(jīng)理徐湘洲介紹，進(jìn)入拍賣市場(chǎng)的房源雖然起拍價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，但卻以手續(xù)不齊全的房源居多 ，其中不乏小產(chǎn)權(quán)房、銀行委托抵押房產(chǎn)、因拖欠購(gòu)房按揭款被抵債的房產(chǎn)等。

　　這些瑕疵房產(chǎn)的存在，一方面容易導(dǎo)致日后產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，另一方面也暴露了二手房拍賣日趨火爆背后暗藏的利益鏈條。

　　■現(xiàn)象

　　拍賣行淘房平民化

　　購(gòu)二手房不一定要通過(guò)房產(chǎn)中介，到拍賣會(huì)上也能淘到中意的房子，而且價(jià)格可能還遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。自去年以來(lái)，家住大港一路的市民程世保一直關(guān)注各方面的房產(chǎn)拍賣信息。較近一次的拍賣經(jīng)歷讓他至今記憶猶新，5月份，因?yàn)樗痰莫q豫，位于嶗山區(qū)香港東路的一套170平方米的住宅被人以130萬(wàn)元的成交價(jià)閃電拍走。

　　當(dāng)時(shí)這所房子的起拍價(jià)是120萬(wàn)元，從開(kāi)始舉牌到較終結(jié)束，只用了不到5時(shí)辰的時(shí)間。程先生說(shuō)。

　　細(xì)心的市民不難發(fā)現(xiàn)，自今年3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交開(kāi)始活躍以來(lái)，媒體刊登的房產(chǎn)拍賣公告越來(lái)越多。拍賣行組織的房產(chǎn)拍賣已經(jīng)不只吸引大的投資客商，以個(gè)人名義參與競(jìng)拍的市民也越來(lái)越多，這是一個(gè)很值得注意的現(xiàn)象。青島廣華置業(yè)總經(jīng)理助理于湫先生說(shuō)，由于通過(guò)拍賣行渠道成交的房產(chǎn)價(jià)格起拍價(jià)較低，因而有大量的投資客戶參與競(jìng)拍。

　　拍賣行里面活躍著一批特殊的投資群體，在他們看來(lái)，到拍賣行參與房產(chǎn)競(jìng)拍是一條蘊(yùn)含高利潤(rùn)的賺錢(qián)之道，盡管這高利潤(rùn)的獲得往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。青房置換總經(jīng)理秦彥說(shuō)，作為一條非主流的房地產(chǎn)交易模式，到拍賣會(huì)上購(gòu)便宜房子正被尋常市民接受。

　　■調(diào)查

　　低起拍價(jià)成誘餌

　　8月6日，記者通過(guò)電話查詢得知，將在近期推出房產(chǎn)拍賣的拍賣行不下20家，整體上看，島城的房產(chǎn)拍賣場(chǎng)次較之去年有所增加。

　　目前，房產(chǎn)拍賣已經(jīng)占到整個(gè)拍賣市場(chǎng)業(yè)務(wù)的七成以上。青島市拍賣副總經(jīng)理徐湘洲說(shuō)，以青島市拍賣為例，較大的房產(chǎn)拍賣專場(chǎng)每個(gè)月都有3到4次 ，今年的拍賣場(chǎng)次及標(biāo)的物明顯比去年增多。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拍賣行中的標(biāo)的物主要包括商住公寓、尾房、沿街商鋪和普通住宅等。但這些標(biāo)的物都有一個(gè)共同特征：起拍價(jià)非常低。以青島誠(chéng)成拍賣行有限公司拍賣公告提供的一套位于市北區(qū)芙蓉路128號(hào)的房源為例，該標(biāo)的物的建筑面積為 73.25平方米，起拍總價(jià)為41.6214萬(wàn)元。記者粗略算了一下，這約合5682元/平方米。但記者調(diào)查了解，同樣位于市北區(qū)芙蓉路128號(hào)的二手房售價(jià)在每平方米8000元到8400元之間。

　　同樣，由山東新世紀(jì)拍賣行公告的位于瞿塘峽路38號(hào)的一套標(biāo)的物，建筑面積約174.78 平方米，起拍價(jià)為134.21萬(wàn)元，約合單價(jià)7678元/平方米。但據(jù)22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師介紹，目前該區(qū)域同樣戶型的二手房交易價(jià)格每平方米在1萬(wàn)元以上。

　　較低的起拍價(jià)當(dāng)然是為了能吸引更多潛在的購(gòu)家參與競(jìng)拍。徐湘洲說(shuō)，在房產(chǎn)拍賣會(huì)上，售價(jià)較低、地段較好的標(biāo)的物容易引來(lái)更多購(gòu)家，在競(jìng)拍過(guò)程中因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的激烈當(dāng)然更容易拍出合理的價(jià)格，否則會(huì)因缺少購(gòu)家而遭遇無(wú)人舉牌的流拍尷尬。

　　因?yàn)槠鹋膬r(jià)低，青島誠(chéng)成拍賣行有限公司一位姓沈的負(fù)責(zé)人介紹，該公司在8月5日做的拍賣公告見(jiàn)報(bào)后，位于東海西路和芙蓉路的3個(gè)標(biāo)的物每天都要吸引百余人預(yù)約看房或電話咨詢?，F(xiàn)在我已經(jīng)接了無(wú)數(shù)個(gè)電話了。這位沈姓負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　■提醒

　　便宜背后有高風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)徐湘洲介紹，目前進(jìn)入島城拍賣市場(chǎng)的房源主要包括以下幾種：一是因拖欠購(gòu)房按揭款被抵債、開(kāi)發(fā)商拖欠工程款等導(dǎo)致房屋涉案被銀行委托、抵押拍賣的房源；二是個(gè)人委托拍賣的部分小產(chǎn)權(quán)房或者急于出手快速變現(xiàn)的樓盤(pán)或二手房；三是典當(dāng)后房主無(wú)法按期還款形成的絕當(dāng)房產(chǎn)。

　　進(jìn)入拍賣市場(chǎng)的房源不管屬于哪類，可以分為手續(xù)齊全和不齊全兩種，但以手續(xù)不齊全的房源居多。徐湘洲說(shuō)。

　　清泰律師事務(wù)所的朱維棟律師曾接手一個(gè)案例：今年3月份，黃島一位姓梁的市民以不到15萬(wàn)元的價(jià)格從拍賣行拍得位于黃島長(zhǎng)興島街的一套90余平方米的住宅，可錢(qián)款交清后辦理交房時(shí)才發(fā)現(xiàn)該房是抵債房，不僅另有業(yè)主，而且房子還被租給了他人居住。因糾紛問(wèn)題梁先生至今也未拿到房產(chǎn)證。

　　盡管房源存在暫時(shí)的產(chǎn)權(quán)糾紛，但并不意味著這些房源毫無(wú)價(jià)值，恰恰相反，競(jìng)購(gòu)人拍得標(biāo)的物后，只要解決了糾紛，這些房產(chǎn)一樣身價(jià)不菲。徐湘洲說(shuō)，這正是拍賣行不必?fù)?dān)心房產(chǎn)拍賣會(huì)冷場(chǎng)的主要原因。

　　青島市拍賣每年都會(huì)組織幾十次大大小小的房產(chǎn)拍賣會(huì)，徐湘洲早已熟知這一條在外人看來(lái)透露著些許神秘氣息的產(chǎn)業(yè)鏈。存在產(chǎn)權(quán)糾紛的標(biāo)的物我們稱為標(biāo)的瑕疵，但多數(shù)由法院委托拍賣的標(biāo)的物在成交后法院會(huì)出面解決糾紛，如果有法院積極協(xié)調(diào)，這些糾紛往往可以順利解決。徐湘洲說(shuō)，多數(shù)情況下，利潤(rùn)大小與風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。

　　■釋疑

　　二手房為何跑進(jìn)拍賣會(huì)

　　不僅在青島，拍賣行與房產(chǎn)中介爭(zhēng)搶二手房市場(chǎng)的新聞在國(guó)內(nèi)其他城市 ，也屢見(jiàn)不鮮。那么，為什么會(huì)有一些二手房愿意走上拍賣會(huì)呢？

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