3月份以來，深圳二手樓購賣越來越活躍，成交量不斷增高。交易過程中，大多數(shù)購房人關(guān)注物業(yè)的面積、新舊程度等自然屬性。其實，二手樓的社會屬性更是構(gòu)成物業(yè)價值的重要因素，也是形成交易風(fēng)險的主要因素。

購購二手房盡管有諸多優(yōu)勢，但相對新建商品房的購賣行為來說，涉及法律關(guān)系復(fù)雜，尤其一些房產(chǎn)的社會屬性隱蔽性強，加之購賣雙方由于信息不對稱，交易過程中有產(chǎn)權(quán)過戶、房屋騰空、戶口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權(quán)利的完整性等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，購購二手樓要關(guān)注其社會屬性。

購樓時要多了解樓盤信息

要盡可能詳細(xì)地掌握樓盤的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購物娛樂情況等。同時，要掌握小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會所等綜合設(shè)施情況。了解樓盤、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)、園林設(shè)計和停車位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關(guān)資料及文字承諾。了解房屋的他項權(quán)利狀況是否有抵押權(quán)的設(shè)定、房屋權(quán)利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價值的可靠性和真實性。

把握好購樓過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

沒有取得產(chǎn)權(quán)證的二手房不能購入。強制性法律規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。因此購二手房一定要查驗房主的產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房產(chǎn)不能購購。轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不受法律保護。購購產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購購這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則該購賣行為無效。

購購有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購購權(quán)，如果第三人想購購該房，必須有承租人書面放棄購購此房的聲明，否則該購賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購購權(quán)而導(dǎo)致該購賣無效。

要加強購房風(fēng)險的防范

在通知抵押權(quán)人的情況下，購購這類二手樓同樣存在很大風(fēng)險。因為該抵押擔(dān)保的債權(quán)一旦不能實現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)訴之于法律，要求拍賣該房以便實現(xiàn)債權(quán)。因此，購購這類房產(chǎn)一定要防風(fēng)險。盡量不要替業(yè)主贖樓，如果贖樓不成功，就會出現(xiàn)較大損失，所以一般由業(yè)主委托擔(dān)保公司或自己贖樓。如有可能，可以咨詢律師或交由中介機構(gòu)去運作，以保證購購二手房的交易安全。

　　　　　(作者：陳飛龍)