178萬余元購的豪華別墅，在入住之前竟發(fā)現(xiàn)建筑面積縮水了33.5平方米，購房者拒絕接收房屋，將售房公司告上法院。庭審中，售房公司反訴購房者沒有按合同約定辦理房屋交接手續(xù)，應該承擔違約金。

別墅縮水拒絕收房

2002年6月28日，張夢娟、孟麗娜與江蘇某集團國際經貿實業(yè)有限公司(以下簡稱經貿公司)訂立了一份商品房預售合同，預購該公司開發(fā)的東恒花園竹園內一幢別墅，合同約定房屋的建筑面積495.17平方米，其中套內建筑面積483.51平方米，公用分攤面積11.66平方米，房款總計178萬余元。

簽約后，張、孟于2003年1月6日支付了房款178萬余元。同年4月25日，該別墅通過驗收合格。同年7月23日，經貿公司發(fā)出業(yè)戶入住通知函，書面通知辦理房屋交接入住手續(xù)。張、孟接到書面通知后，發(fā)現(xiàn)面積竟縮水了數(shù)十平方米，拒絕接受房屋，要求經貿公司返還差額面積的房款。

隨后，經過江寧區(qū)房產管理局測量，該幢別墅并沒有公用分攤面積，建筑面積實為461.67平方米，與合同約定面積相比，少了33.50元。2004年4月2日，張、孟將該別墅產權辦至自己名下，但仍未接收該別墅。

為討損失對簿公堂

2005年11月8日，張夢娟、孟麗娜向江寧法院提起訴訟，認為購房時與經貿公司曾約定：如建筑面積與實際面積有誤差，按照建設部《商品房銷售管理辦法》有關規(guī)定執(zhí)行。而他們所購別墅誤差在3%以內的面積是14.86平方米，價款5.3萬余元，超出3%部分的面積為18.64平方米，價款為6.7萬余元，應雙倍返還，要求經貿公司按約定返還房款18萬余元。

被告經貿公司承認面積有誤差，但認為原告所購的是獨立別墅，無公用分攤面積，雙方在合同中約定的分攤面積違反了法律規(guī)定，屬無效約定?，F(xiàn)在愿意按多退少補方式據(jù)實核算，返還房款。

同時，經貿公司反訴原告至今未辦理房屋驗收交接手續(xù)，應該按照合同約定：在經貿公司書面達之日起15日內未對該房屋進行驗收的，經貿公司按每日50元向張、孟收取房屋管理費，共計逾期收房違約金4.3萬余元。

反訴被告張、孟承認收到經貿公司交房通知后未辦理交接手續(xù)，但經貿公司要其賠償每日50元的違約金已超過訴訟時效，故不同意支付。

各自賠償對方損失

江寧法院審理后，頭先肯定了張、孟與經貿公司簽訂的商品房購賣合同是合法有效的。經貿公司是專門從事房地產開發(fā)的企業(yè)，對于自己開發(fā)的別墅是否有公用分攤面積這一常識性問題應當非常清楚，經貿公司的行為已構成違約。

另外，張、孟在接到經貿公司書面入住通知后，既不愿解除合同，又不接受房屋，由此給經貿公司造成的損失應予以賠償。

較終，法院判決經貿公司應返還張、孟購房款18萬余元(其中面積誤差比3%以內的應退5.3萬余元，面積誤差比超出3%部分雙倍返還為13.4萬余元)，張、孟應支付經貿公司損失3.65萬元，張、孟于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內與經貿公司辦理房屋鑰匙交接及入住手續(xù)。(文中人物系化名)法官點評：

本案涉及兩個問題：購受人所購房屋的分攤面積差異如何處理，房屋交付如何確定。

根據(jù)有關司法解釋的規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3%部分的房價款雙倍返還。

關于房屋交付問題，司法解釋也作出了規(guī)定，即對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。本案中，購受人在接到書面通知后，至今未辦理交接手續(xù)，實際仍在出賣人手中，購受人應當按照約定承擔違約責任。