對(duì)此，記者走訪上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師，以及市消保委和虹口區(qū)消保委，結(jié)合多個(gè)案例進(jìn)行分析，同時(shí)提出相關(guān)維權(quán)警示，便于廣大購(gòu)房人正確應(yīng)對(duì)，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　面積縮水

　　李先生預(yù)購(gòu)了一套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為105平方米，套內(nèi)建筑面積為84平方米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差比例完全值低于3％時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，超過(guò)3％時(shí)，購(gòu)家可退房。交房后，李先生總覺(jué)得面積有問(wèn)題，就委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定減少了4％。李要求退房，但開發(fā)商認(rèn)為不存在違約。

　　警示：簽合同時(shí)應(yīng)把套內(nèi)建筑面積也作約定

　　按較高法院有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，超過(guò)3％的購(gòu)房人可要求退房。本案中開發(fā)商以雙方約定面積為建筑面積而非套內(nèi)建筑面積為理由，拒絕退房。

　　建議購(gòu)受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定，這樣可不讓開發(fā)商鉆空子。此外，購(gòu)房人收房時(shí)，要向開發(fā)商索要《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，如對(duì)面積有異議，可到測(cè)繪單位查詢有關(guān)測(cè)繪情況；必要時(shí)，可委托相關(guān)測(cè)繪單位對(duì)面積重測(cè)。

　　層高縮水

　　前幾年，多位業(yè)主一起與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2．9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2．8米，有的為2．9米。于是業(yè)主作了自測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2．6—2．62 米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開發(fā)商卻推說(shuō)是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。

　　警示：對(duì)層高“縮水”明確約定違約賠償數(shù)額

　　近年來(lái)，房屋層高“縮水”現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，成為購(gòu)房人投訴的一個(gè)。從法律上講，商品房層高與合同約定不符，是違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。但往往合同并未明確約定開發(fā)商如何承擔(dān)責(zé)任，并且也不可能要求開發(fā)商將層高恢復(fù)到約定的高度，但業(yè)主沒(méi)有約定開發(fā)商賠償數(shù)額多少，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般不高。

　　建議購(gòu)房人在合同中，要明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額，這樣到了糾紛階段，可限度地保障自己的權(quán)益。

　　年限縮水

　　去年3月，王先生購(gòu)下某樓盤，他知道是爛尾樓改造工程，下單前詢問(wèn)了該樓盤土地使用年限，售樓小姐說(shuō)保證70年。后來(lái)簽預(yù)售合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993 年至2052 年，這房屋使用年限竟不到60年，于是他質(zhì)問(wèn)售樓小姐，不料售樓小姐回敬：“你連常識(shí)都不懂，住宅用地都是70年”。王先生大呼上當(dāng)。

　　警示：簽約前弄清房屋土地使用權(quán)的起始期限

　　本案中，售樓小姐明顯鉆了王先生空子。實(shí)踐中，有許多購(gòu)房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的，購(gòu)房人購(gòu)了房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限，減去開發(fā)商已使用的年限。

　　建議購(gòu)房人在簽約前，較好到相關(guān)部門對(duì)房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚，以確保不被開發(fā)商“忽悠”。

　　配套縮水

　　2001 年，張女士看到某樓書介紹，小區(qū)將有1．5萬(wàn)平方米的高端會(huì)所，有室內(nèi)游泳池等設(shè)施，于是當(dāng)場(chǎng)購(gòu)下房。不料搬進(jìn)新房后，直到2004 年會(huì)所才開工，建成后張女士發(fā)現(xiàn)，會(huì)所嚴(yán)重“縮水”，面積不足4000 平方米，游泳池規(guī)模也很小。后因會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善，開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意，把會(huì)所轉(zhuǎn)讓給了他人并對(duì)外營(yíng)業(yè)，嚴(yán)重影響了小區(qū)環(huán)境和安全。

　　警示：對(duì)配套設(shè)施約定要明確詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān)

　　大多購(gòu)房人樂(lè)意購(gòu)配套齊全的小區(qū)，但有些開發(fā)商不能兌現(xiàn)原先的承諾，配套設(shè)施不全等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。會(huì)所不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施，而是開發(fā)商吸引購(gòu)房人的誘餌。許多購(gòu)房人在簽合同時(shí)，往往只關(guān)注房屋，忘了約定會(huì)所條款，導(dǎo)致會(huì)所糾紛不斷。

　　建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)把會(huì)所相關(guān)的條款明確約定進(jìn)合同，如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān)，以便追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　小區(qū)縮水

　　某開發(fā)商把所建樓盤吹得天花亂墜，同時(shí)作了許多誘人承諾，凡購(gòu)購(gòu)一期A號(hào)樓的業(yè)主，今后可享受到二期的花園、綠地和網(wǎng)球場(chǎng)等公共設(shè)施。然而當(dāng)A號(hào)樓業(yè)主陸續(xù)入住后發(fā)現(xiàn):開發(fā)商違反了當(dāng)初承諾及約定，將一期和二期的通道以一堵墻代替，造成A號(hào)樓的業(yè)主無(wú)法享受本為同一小區(qū)內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，屬于典型的小區(qū)“縮水”。

　　警示：按約定維護(hù)自己的合法權(quán)益

　　對(duì)于購(gòu)購(gòu)A號(hào)樓的業(yè)主而言，看中的是開發(fā)商宣傳的二期形態(tài)，入住后期望能與二期的業(yè)主們共享花園、綠地所帶來(lái)的歡樂(lè)。但事與愿違，一堵墻使他們與歡樂(lè)無(wú)緣。開發(fā)商違約，侵犯了A號(hào)樓業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主有足夠理由與開發(fā)商進(jìn)行維權(quán)交涉，直至對(duì)簿公堂。

　　規(guī)劃縮水

　　李先生被廣告吸引，來(lái)到某樓盤售摟處，售樓小姐指著模型介紹了該樓盤宏偉規(guī)劃，還介紹一期和二期之間的一處景觀。簽約時(shí)，盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖，也就沒(méi)多問(wèn)，他購(gòu)下一套一期房子。入住后不久，隨著二期建設(shè)推進(jìn)，他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)原來(lái)這處景觀變成了一幢樓房，后來(lái)越長(zhǎng)越高了。于是，李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭，要求恢復(fù)原狀，但既成事實(shí)的東西無(wú)法改動(dòng)。

　　警示：把開發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同

　　開發(fā)商常常把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，利用合同有關(guān)約定，迫使業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲時(shí)放棄追究其責(zé)任，或約定特別輕的違約責(zé)任，以極小的違約成本來(lái)?yè)Q取變更小區(qū)規(guī)劃帶來(lái)的高額利潤(rùn)。

　　建議購(gòu)房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的審批，也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金，讓開發(fā)商為違約付出高額代價(jià)。

　　貸款縮水

　　去年3月，陳先生看中某處樓盤，即與開發(fā)商簽訂了一份價(jià)格為270萬(wàn)元的購(gòu)賣合同，頭付款為81萬(wàn)元，余下189萬(wàn)元通過(guò)銀行貸款解決。剛開始開發(fā)商答應(yīng)幫忙到指定銀行去貸款，因貸款政策發(fā)生變化，只能貸五成，后來(lái)陳先生自己跑了幾家銀行也是如此。陳先生因拿不出剩余的兩成，便提出解除合同，遭到開發(fā)商拒絕，開發(fā)商要求他繼續(xù)履行合同，否則追究違約責(zé)任。幾經(jīng)僵持，較后通過(guò)協(xié)調(diào)，陳先生賠給開發(fā)商10萬(wàn)元才了結(jié)此事。

　　警示：事先對(duì)自己的償還能力有個(gè)正確判斷

　　大多數(shù)購(gòu)房人通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，但銀行貸款審批有個(gè)程序，其中不確定因素很多，尤其是若受政策影響，其變化是購(gòu)賣雙方始料不及的，屬于不可歸責(zé)于購(gòu)賣雙方的原因。本案中若強(qiáng)制要求購(gòu)房人一次性支付余款既不可能，又顯失公平。

　　建議購(gòu)房人要事先對(duì)自己的支付能力、貸款條件和貸款審批的可能性做出正確的判斷，同時(shí)在合同中應(yīng)明確按揭貸款辦不出來(lái)或貸款成數(shù)不足之后的處理方式，這樣可避免糾紛。

　　裝修縮水

　　朱先生于去年8月初與某裝潢公司簽訂全包裝潢合同，合同約定11月底竣工，但直至今年過(guò)年后仍未完成，且已裝潢好的地方出現(xiàn)多處質(zhì)量問(wèn)題。

　　虹口區(qū)消保委經(jīng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)雙方存在3點(diǎn)爭(zhēng)議：一、屋內(nèi)多處墻體開裂、窗口滲水，裝潢公司認(rèn)為是房屋以舊翻新所致；二、因裝潢時(shí)多次返工，導(dǎo)致大理石地磚多處損壞。朱先生新購(gòu)置的電器已于施工期間搬入，1萬(wàn)多元的冰箱被損，裝潢公司卻予以否認(rèn)；三、對(duì)于工期一拖再拖，裝潢公司認(rèn)為是朱先生未按時(shí)付款、又恰逢春節(jié)所致，朱先生卻表示自己嚴(yán)格按合同定期付款。較后因雙方分歧較大，無(wú)法達(dá)成調(diào)解協(xié)議，區(qū)消保委決定終止調(diào)解，支持消費(fèi)者提起訴訟。

　　警示：把可能出現(xiàn)的糾紛事先作個(gè)準(zhǔn)備或約定

　　裝潢投訴一直是消保委投訴調(diào)解中的難點(diǎn)，事實(shí)爭(zhēng)議大，證據(jù)難保全。對(duì)此，虹口區(qū)消保委提醒消費(fèi)者：一是簽訂合同時(shí)，對(duì)于承包方式、分期付款、工期等事項(xiàng)都要予以明確；二是裝潢中，出現(xiàn)返工、工期順延、變更項(xiàng)目等，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議；三是消費(fèi)者應(yīng)不定期到現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)溝通，必要時(shí)可拍照作留存，便于糾紛時(shí)責(zé)任認(rèn)定；四是對(duì)于貴重家具、電器等，在裝潢前就與施工方現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，較好簽署雙方認(rèn)可的相關(guān)協(xié)議。

　　記者手記

　　房產(chǎn)是特殊的大宗消費(fèi)商品，裝潢又是購(gòu)房后的一次性消費(fèi)，金額之大，期望之高，牽動(dòng)著大家的心。本文提及的五花八門的“縮水”現(xiàn)象雖難以預(yù)料，但事先有個(gè)防范的“譜”———學(xué)會(huì)簽好一份有利于維護(hù)自己權(quán)益的合同就顯得十分必要了。增強(qiáng)自我維權(quán)意識(shí)，學(xué)會(huì)規(guī)避糾紛，享受幸福生活，這是改善生活的根本出發(fā)點(diǎn)和歸宿。人人都應(yīng)學(xué)會(huì)用合同（契約）保障自己的“資產(chǎn)”不縮水。

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