文/記者 鄭翌

“確權”、“維權”，一字之差，卻反映了購房形勢的“大逆轉”。以前房產商一臉牛相。購房子排個三天三夜也不稀奇，一拿到合同就搶著簽字，購下后才發(fā)現(xiàn)這個問題那個問題，只好走上艱辛“維權”路。

現(xiàn)在上海樓市越來越像“購方市場”，大可不必“瘋狂”。房地產專業(yè)律師、上海聯(lián)業(yè)律師事務所律師王展告誡大家，購房者在購房簽約時要大膽地向開發(fā)商提出自己的要求，并通過合同等各種形式加以明確，是為“購房確權”。

廣告進合同

直接在合同中約定廣告視為合同的一部分或者把廣告的內容以合同條款形式明確下來。

案例：小陳在房產公司做銷售策劃工作。做了無數(shù)次文案，他得出“經驗”：即使廣告與實際有那么點不符，也不用承擔什么責任,只要在售樓廣告上注明“本廣告僅供參考，具體以合同為準”，就萬事大吉了。

點評：“本廣告僅供參考，具體以合同為準”是房產商的慣用伎倆，而且這種標注一般很不起眼，需要仔細查找才能發(fā)現(xiàn)。那么，“僅供參考”真的能成為開發(fā)商擺脫廣告約束的護身符嗎？其實并非如此。根據(jù)2003年6月較高人民法院的司法解釋，當廣告內容符合某些條件，廣告即使未載入商品房購賣合同，也應當視為合同內容，開發(fā)商必須要遵守。當然，購房人畢竟不是法律專業(yè)人士，很難把握樓盤廣告是否符合司法解釋規(guī)定的“條件”。因此，較保險的做法是要求開發(fā)商將廣告內容直接納入合同。如果開發(fā)商不同意，就表明心里有鬼，購房人可得擦亮眼睛。

促銷要落實

對于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾不僅要書面確認下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。

案例：2003年3月，虹口區(qū)某樓盤公開對外發(fā)售。開發(fā)商在售樓廣告中承諾：“購底層天井”。王先生到售樓處問詢后覺得比較劃算，因為模型上顯示的天井跨度超出底層房屋的外墻間距，比一般的天井要大。但交房時實際交付的天井卻“縮水”了。王先生狀告開發(fā)商欺詐，經法庭審理，雙方預售合同中沒有約定天井的面積大小，售樓模型照片不能視為證據(jù)。法院駁回了王先生的起訴。

點評：其實，不管開發(fā)商作出什么樣的“承諾”，購房人在決定購不購時，把握好以下4點就足夠了：1、的“東西”是不是開發(fā)商自己的。若不是，開發(fā)商就無權。比如有些閣樓或花園歸小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商根本無權；2、開發(fā)商的承諾是否具體。比如面積、設計、位置等等；3、開發(fā)商的東西是否能記在購房人產權證上；4、如果開發(fā)商的承諾未能做到，購房人能追究開發(fā)商什么責任。

我問你要答

對于自己想要了解的信息，比如土地使用年限、小區(qū)規(guī)劃、面積測量報告等，在購房前要求房產商書面回答。

案例：2005年3月，王先生看中了某樓盤一套三室兩廳。該樓盤位于，銷售十分搶手。王先生查到這是爛尾樓改造工程，在下定前就特別詢問了樓盤的土地使用年限。售樓小姐說這個沒問題，保證70年。后來簽合同時，王先生發(fā)現(xiàn)合同附件中的《房屋土地狀況》說明土地使用期限為1993年至2063年。

點評：土地剩余年限的長短直接影響到房屋的使用和價格。就本案來說，王先生可以撤銷預訂，拿回定金。但如若拿到產證時才發(fā)現(xiàn)，可就更麻煩了。為確保萬無一失，在簽約前應讓房產商出具土地使用年限的確鑿材料。

“規(guī)劃”要明確

不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且要求開發(fā)商將布局圖中的很多內容標注清楚，比如層高、方位、小區(qū)出入口、綠化率、市場定位(是否屬商鋪)等。

案例：某在建樓盤的售樓處。盡管房價明顯偏高，但一期和二期之間的“月亮灣水體景觀”還是讓王小姐動心，毫不猶豫地購下一期中的一套房子。住下沒多久，王女士和一期的其他業(yè)主便開始寢食難安，原來，二期的半截“月亮”的位置上似乎變成了樓房。王女士等一百多戶業(yè)主共同把開發(fā)商告上法院，要求恢復原狀?？杉瘸墒聦嵰钠饋?，實在太難。

點評：“小區(qū)規(guī)劃”其實是開發(fā)商手中的一張牌，這張牌主要有三種出法：一是在僅獲得一期開發(fā)權的情況下，把期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪”到售樓書中；二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時，購房人有權退房”，來迫使業(yè)主在房價上漲的行情面前放棄追究責任；三是約定特別輕的違約責任。

因此，購房人要針鋒相對地利用好這張牌。頭先，要委托律師或其他專業(yè)機構查明小區(qū)規(guī)劃是否經過規(guī)劃部門的審批；其次，要求開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為補充條款寫入合同；較后，約定較高的規(guī)劃變更違約金比例，讓開發(fā)商不敢輕易違約。

“會所”莫輕視

對于配備會所的樓盤，購房者應該在合同中明確會所權屬、功能、交付日期、是否對外開放以及是否收費等。

案例：2001年，張女士在某開發(fā)商售樓書中看到，小區(qū)內將建有15000平方米高端會所，有網球健身房、室內游泳池等各種設施，于是當場拍板購了房?？砂徇M新房后，左等右等不見會所開工。直到2004年會所才破土動工。經過近一年的施工和裝修，會所終于露出“芳容”：面積不足4000平方米；游泳池只是一個25米長的標準池，游一次要花30多元，而附近一家游泳館只要10元。

不久，開發(fā)商為了避免虧損，又把會所轉賣了。

點評：“會所”并不是一個法律概念，它是近幾年從境外傳來，專為小區(qū)業(yè)主建設的娛樂、健身設施的俗稱。會所不是房產開發(fā)的必備設施。購房人在簽訂購房合同時，往往對會所重視不夠，這就造成近來圍繞會所產生的糾紛特別多。

購房人在簽訂購房合同中的“會所條款”時，要注意以下幾點：頭先，搞清楚會所歸開發(fā)商所有還是歸全體業(yè)主共有；其次，約定會所的服務功能、收費標準、是否對外經營等；再次，對會所整體及各部分的交付條件和時間要有具體約定；較后，約定開發(fā)商違反“會所條款”的違約責任。

細化房型圖

合同附件中，房型圖一定要規(guī)范、細化，房屋各房間具體的尺寸、朝向、層高等都要標注清楚，并明確違約責任。

案例：2003年3月，50位購房人分別與某開發(fā)商簽訂了預售合同，購購小區(qū)2號樓的部分商品房。在預售合同中，雙方約定房屋建筑層高為2.9米。可房屋交付后不少業(yè)主自己測量，發(fā)現(xiàn)僅為2.6—2.62米不等。房間變矮了，讓他們覺得非常壓抑。與開發(fā)商協(xié)商未果，50多位購房人分別起訴到法院，要求開發(fā)商返還部分房款。

點評：從法律上講，開發(fā)商交付的商品房在建筑層高上與合同約定不符，肯定構成違約。但問題的關鍵在于如何承擔違約責任。目前的房屋價值評估體系中，層高“縮水”對房屋價值的影響難以具體化。受理法院只能從合理性的角度出發(fā)，酌情確定具體的賠償數(shù)額。該案提醒我們，要想保證開發(fā)商有效履行合同義務，必須細化違約責任。既要“違約必究”，更要“究得徹底”！