近日有許多房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)名倡議，提出健康置業(yè)、理性投資。我認為十分必要，非常切合實際，真所謂“與時俱進”。

大家知道，至5月初，宏觀調(diào)控政策接二連三地出臺，其力度之大、頻率之快、幅度之廣，是的。我們必須正確理解這次宏觀調(diào)控之目的。這次調(diào)控政策，不但從行政上，更主要是從財稅上、金融上全方位加大了力度。不僅有效地控制賣方市場，同時也有效地制約了購方市場，其目的就是為了平抑飛快上漲的房價，擠壓房地產(chǎn)泡沫，加強平價房出臺力度，緩解供需矛盾，讓廣大老百姓居有其屋，我們必須理性地看到這一點。上海的房地產(chǎn)市場自2003年以來不斷地飛漲，每年的漲幅均在15％-20％。大量的外省市資金涌進上海，這不利于關(guān)于中西部開發(fā)的戰(zhàn)略方針，這是其一。

其二，房地產(chǎn)集中了大量的金融資金，形成兩大結(jié)構(gòu)上的不合理：①在貸款結(jié)構(gòu)上比例不合理，貸款用在汽車行業(yè)、商業(yè)等其他行業(yè)比例過低。②在房地產(chǎn)總值上貸款結(jié)構(gòu)比例不合理，即100萬元房子就有60-65萬元的貸款，這就造成了金融風(fēng)險，一旦泡沫破滅，銀行將大量壞帳，引起經(jīng)濟上的危機。

其三，房地產(chǎn)漲價與境外資金賭人民幣增值緊緊地捆在一起。境外幾百億美元涌入上海的房地產(chǎn)市場，他們大量收購上海寫字樓，并且是整幢整幢地吃進。這是因為上海的辦公房市場后市看好。一方面上?，F(xiàn)在的辦公房市場價格明顯低于同地段、同級別的住宅房市場價。另一方面上海的辦公房出租率高，租金回報率高，再則他們就是在賭人民幣升值空間，更重要的是這次宏觀調(diào)控政策對辦公房影響不大。

我認為這就是加緊調(diào)控政策出臺，特別把定在沿海城市主要是上海的理由。因此，我們應(yīng)該理性地看待這次的宏觀調(diào)控，切切不可“上有政策、下有對策”。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，特別要理性地看待這次宏觀調(diào)控的必要性，要準確理解這次調(diào)控的長期性。我們的某些開發(fā)商自以為前兩年房價飛漲時賺了不少錢，以為捂得起，屏得住，那就大錯特錯了。我覺得上海的房價應(yīng)該理性回歸，特別是某些生活設(shè)施不配套，空住率較高，房型舊，綠化率低，小區(qū)景觀不到位，物業(yè)管理費高，漲幅太大的板塊或區(qū)域理應(yīng)下跌，這是在擠泡沫，擠水分，這就是宏觀調(diào)控的目的。房地產(chǎn)是個高端耐用消費商品，不是金融產(chǎn)品。政策在警示投機抄房者，投資必須要謹慎，不能像炒股票一樣來炒房地產(chǎn)，否則將犯大錯。從某種意義上看，開發(fā)商手中的房子屬于生產(chǎn)資料，你必須要賣出去，否則一旦資金鏈斷裂，就會破產(chǎn)。而個人持房者手中的房子是生活資料，他不但可以自住，還可以出租，以租養(yǎng)房，二者的位置不同，處置方法也有所不同，開發(fā)商要理性地看到這一點，合理調(diào)整價格，做到理性回歸，這才是明智之舉。當然，我還希望開發(fā)商能把賺到的錢，著力于開發(fā)中西部，縮小東西部差距，況且二三線城市房地產(chǎn)起步較晚，尚有較大空間，有利可圖，這也是理性投資。

作為個人投資而言，我認為廣大購房者更應(yīng)該理性投資，辛辛苦苦賺了一輩子的錢，千萬不要輕率行事。當市場多變時，持幣觀望恐怕也算得是一種理性的表現(xiàn)。但更重要的是要合理投資。比如從率角度來看不同的地段，不同的區(qū)域有時房價會相差很大，但租金的回報卻會成反比，房價高的地方，同樣的房子租金回報率反而低，這就是我們要思考的問題，這樣的例子很多。

另外，從自住的角度看，不同的區(qū)域，同樣能達到舒適居住的生活目的，而往往投資費用相差很大。舉個例子，假如在嘉定大眾汽車廠工作的人，如果在上海市區(qū)購房，單價每平方米須在1.5萬元以上，而如果在嘉定購房，單價每平方米僅5—6千元，兩者相差一半以上。如果進一步想在太倉購房，僅瀏河一岸之隔，房價卻是每平方米3千元左右，如果把市區(qū)的房子賣掉，購套太倉的房子，上下班距離差不多，但住房卻要舒適得多，且房價相差三倍以上，我覺得這就是一種理性投資。

總之，我們要正確看待市場，充分認識調(diào)控的作用，合理地規(guī)避風(fēng)險，真正做到理性投資?！　　　　?作者：中國房地產(chǎn)高端職業(yè)經(jīng)理人 范偉國)