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健康置業(yè),理性投資
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 504 次
近日有許多房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)名倡議,提出健康置業(yè)、理性投資。我認為十分必要,非常切合實際,真所謂“與時俱進”。
大家知道,至5月初,宏觀調(diào)控政策接二連三地出臺,其力度之大、頻率之快、幅度之廣,是的。我們必須正確理解這次宏觀調(diào)控之目的。這次調(diào)控政策,不但從行政上,更主要是從財稅上、金融上全方位加大了力度。不僅有效地控制賣方市場,同時也有效地制約了購方市場,其目的就是為了平抑飛快上漲的房價,擠壓房地產(chǎn)泡沫,加強平價房出臺力度,緩解供需矛盾,讓廣大老百姓居有其屋,我們必須理性地看到這一點。上海的房地產(chǎn)市場自2003年以來不斷地飛漲,每年的漲幅均在15%-20%。大量的外省市資金涌進上海,這不利于關(guān)于中西部開發(fā)的戰(zhàn)略方針,這是其一。
其二,房地產(chǎn)集中了大量的金融資金,形成兩大結(jié)構(gòu)上的不合理:①在貸款結(jié)構(gòu)上比例不合理,貸款用在汽車行業(yè)、商業(yè)等其他行業(yè)比例過低。②在房地產(chǎn)總值上貸款結(jié)構(gòu)比例不合理,即100萬元房子就有60-65萬元的貸款,這就造成了金融風(fēng)險,一旦泡沫破滅,銀行將大量壞帳,引起經(jīng)濟上的危機。
其三,房地產(chǎn)漲價與境外資金賭人民幣增值緊緊地捆在一起。境外幾百億美元涌入上海的房地產(chǎn)市場,他們大量收購上海寫字樓,并且是整幢整幢地吃進。這是因為上海的辦公房市場后市看好。一方面上?,F(xiàn)在的辦公房市場價格明顯低于同地段、同級別的住宅房市場價。另一方面上海的辦公房出租率高,租金回報率高,再則他們就是在賭人民幣升值空間,更重要的是這次宏觀調(diào)控政策對辦公房影響不大。
我認為這就是加緊調(diào)控政策出臺,特別把定在沿海城市主要是上海的理由。因此,我們應(yīng)該理性地看待這次的宏觀調(diào)控,切切不可“上有政策、下有對策”。
作為房地產(chǎn)開發(fā)商,特別要理性地看待這次宏觀調(diào)控的必要性,要準(zhǔn)確理解這次調(diào)控的長期性。我們的某些開發(fā)商自以為前兩年房價飛漲時賺了不少錢,以為捂得起,屏得住,那就大錯特錯了。我覺得上海的房價應(yīng)該理性回歸,特別是某些生活設(shè)施不配套,空住率較高,房型舊,綠化率低,小區(qū)景觀不到位,物業(yè)管理費高,漲幅太大的板塊或區(qū)域理應(yīng)下跌,這是在擠泡沫,擠水分,這就是宏觀調(diào)控的目的。房地產(chǎn)是個高端耐用消費商品,不是金融產(chǎn)品。政策在警示投機抄房者,投資必須要謹慎,不能像炒股票一樣來炒房地產(chǎn),否則將犯大錯。從某種意義上看,開發(fā)商手中的房子屬于生產(chǎn)資料,你必須要賣出去,否則一旦資金鏈斷裂,就會破產(chǎn)。而個人持房者手中的房子是生活資料,他不但可以自住,還可以出租,以租養(yǎng)房,二者的位置不同,處置方法也有所不同,開發(fā)商要理性地看到這一點,合理調(diào)整價格,做到理性回歸,這才是明智之舉。當(dāng)然,我還希望開發(fā)商能把賺到的錢,著力于開發(fā)中西部,縮小東西部差距,況且二三線城市房地產(chǎn)起步較晚,尚有較大空間,有利可圖,這也是理性投資。
作為個人投資而言,我認為廣大購房者更應(yīng)該理性投資,辛辛苦苦賺了一輩子的錢,千萬不要輕率行事。當(dāng)市場多變時,持幣觀望恐怕也算得是一種理性的表現(xiàn)。但更重要的是要合理投資。比如從率角度來看不同的地段,不同的區(qū)域有時房價會相差很大,但租金的回報卻會成反比,房價高的地方,同樣的房子租金回報率反而低,這就是我們要思考的問題,這樣的例子很多。
另外,從自住的角度看,不同的區(qū)域,同樣能達到舒適居住的生活目的,而往往投資費用相差很大。舉個例子,假如在嘉定大眾汽車廠工作的人,如果在上海市區(qū)購房,單價每平方米須在1.5萬元以上,而如果在嘉定購房,單價每平方米僅5—6千元,兩者相差一半以上。如果進一步想在太倉購房,僅瀏河一岸之隔,房價卻是每平方米3千元左右,如果把市區(qū)的房子賣掉,購套太倉的房子,上下班距離差不多,但住房卻要舒適得多,且房價相差三倍以上,我覺得這就是一種理性投資。
總之,我們要正確看待市場,充分認識調(diào)控的作用,合理地規(guī)避風(fēng)險,真正做到理性投資?! ?作者:中國房地產(chǎn)高端職業(yè)經(jīng)理人 范偉國)
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