較近，中國老百姓知道了一個頗感另類的新名詞——“稅負(fù)痛苦指數(shù)”。這一源自近期美國財經(jīng)雜志《福布斯》發(fā)表的2005年度全球“稅負(fù)痛苦指數(shù)”稱，中國內(nèi)地的“稅負(fù)痛苦指數(shù)”位居，僅次于居民享有慷慨社會福利制度的法國之后。結(jié)果，圍繞中國內(nèi)地的“稅負(fù)痛苦指數(shù)”到底是 高是低的問題，在財經(jīng)

界掀起了一場大爭論。盡管普通老百姓對稅負(fù)痛苦指數(shù)的內(nèi)涵并不十分了解，但不少人認(rèn)為在現(xiàn)實生活中實實在在地感受到了稅負(fù)的沉重。那么，住房消費作為城市居民宗且昂貴的消費，人們對附加在其中的稅負(fù)感受如何呢？

房價中含有多少稅

自從房產(chǎn)新政實施以來，城市老百姓都知道，政府正運用稅收手段來調(diào)控市場與房價。今年6月1日以后，中國大陸各大城市有關(guān)房地產(chǎn)新增的稅種有營業(yè)稅，稅率調(diào)整的有契稅，一些城市正在恢復(fù)征收的有房屋交易個人所得稅。這些在房屋交易流通環(huán)節(jié)征收的稅種，像一把利刃捅在房地產(chǎn)泡沫上，但刀鋒所及難免讓一些購房者也感到了痛。當(dāng)北京、南京、杭州宣布要恢復(fù)征收房屋購賣個人所得稅后，立刻引起市場的反應(yīng)。在北京，二手房市場處于完全的賣方市場，所以賣家將這筆稅錢轉(zhuǎn)嫁到購家頭上沒商量，這讓那些購不起新房原本打算購二手房的人多少感到住房消費有些力不從心了。雖然這些稅種對二手房購賣交易還是“區(qū)別對待”的(對普通住宅及溢價不是很多的二手房交易可享受稅收優(yōu)惠)，但一些打算購二手房的人還是感到了“痛”，因為他們實實在在地要為因稅收因素而上漲了的房價“埋單”。然而，人們也許不太清楚的是，其實在你所購購的新商品房中，所包含的稅費也不少。

一般來說，目前國內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本只占30－40％，地價、稅費及開發(fā)商利潤占到60－70％左右。如果按目前開發(fā)商平均利潤率15％—20％測算，那么刨除這部分，房價構(gòu)成中稅負(fù)比重至少應(yīng)在35％—40％左右。

從房地產(chǎn)稅種構(gòu)成看，不算開發(fā)企業(yè)必須交納的營業(yè)稅、所得稅、教育稅、城市建設(shè)稅等等，目前我國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種來看，還包括5個稅種和1個附加。

如果僅從現(xiàn)在所征收的房地產(chǎn)稅來看，總的稅負(fù)并不十分重。但實際上人們購房中所承擔(dān)的有三部分內(nèi)容，即，租、稅、費。租，主要是土地出讓金；與房地產(chǎn)有關(guān)的稅主要有:房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；至于“費”可以說與房地產(chǎn)相關(guān)的收費名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言收費項目大都有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種，如市政配套費、人防建設(shè)費、抗震費、防洪費、環(huán)保費、綠化費、商業(yè)網(wǎng)園林建設(shè)費、立項管理費、拆遷管理費、開發(fā)管理費、征地手續(xù)費……不一而足。房地產(chǎn)收費的本質(zhì)是政府有關(guān)部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務(wù)收取的直接性補(bǔ)償，不具有房地產(chǎn)稅收強(qiáng)制、無償、固定的特征。但從廣義上講，無論我們對行政事業(yè)收費作何解釋，對納稅人而言，都是一種負(fù)擔(dān)。說穿了，費與稅并沒有什么本質(zhì)的區(qū)別，費與稅的不同僅在于各自立法級別的高低不同。由于收費是進(jìn)入地方財政的預(yù)算外資金，因此也成為政府各部門著力拼搶和爭食的蛋糕，收費種類越來越多就不足為奇了。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)收費體系比較混亂，存在重復(fù)收費、計征不規(guī)范現(xiàn)象。如開發(fā)企業(yè)繳納了土地出讓金，還要繳納市政建設(shè)配套費、單向性配套設(shè)施建設(shè)費，有的地方還要以實物的形式向有關(guān)部門提供居委會、派出所、中小學(xué)樓房，類似的配套設(shè)施費用往往占繳納總費的70％—80％。此外還有，征地費與土地使用費重疊；對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計征等等。就開發(fā)商而言，獲取利益是企業(yè)的先進(jìn)目標(biāo)，面對如此重的負(fù)擔(dān)，開發(fā)商的作法是將這一切轉(zhuǎn)化到房價里。因此，目前消費者入住新房后雖然除物業(yè)費、采暖費外不再交納其它的稅費，而實際上政府收取的各種稅費早已包含在房價中了。且不說目前消費者所承擔(dān)的高房價背后有多少稅費負(fù)擔(dān)純屬不合理的成分，僅就現(xiàn)在的稅費制定機(jī)制而言，如果不進(jìn)行改革，地方政府各部門出于種種利益的考慮，或繼續(xù)增加收費種類，或可以隨時調(diào)整收費比例而毫無制約，那房價豈有不漲之理？難怪有一位購房者在了解了房價構(gòu)成后感嘆說，我購的房子除了屋頂墻壁，中間全是稅。

消費者能否感到“稅痛”？

有數(shù)據(jù)顯示，我國從1994年新稅制改革以來，每年稅收收入都超常增長，2004年更是實現(xiàn)了“新的歷史跨越”，一下子增收5000多個億。今年前5個月，全國財政收入完成13541億元，同比增加13.1％。這不僅大大高于GDP的增長，而且也比居民個人收入增長要快。去年8月初，國家審計署核查了2002年和2003年國家部委、31個省(區(qū))、直轄市的行政經(jīng)費、稅收等違規(guī)情況，共審計出違規(guī)資金2.252萬億元。其中挪用、侵吞國土開發(fā)資金和稅收4500億元；挪用地方稅收2850億元；挪用基建開發(fā)、水利農(nóng)業(yè)、環(huán)保、衛(wèi)生、教育開支經(jīng)費2450億元……。有專家分析，這些現(xiàn)象的存在，會誘發(fā)納稅人的“稅痛”之感。

上個世紀(jì)80年代實行分稅制改革以后，地方政府在稅收上相應(yīng)地有了自己的利益。分稅制一方面賦予了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的激勵性動力，另一方面也賦予了地方與政府博弈的力量。一些地方政府低價征地，轉(zhuǎn)手高價出讓，賣地越多，財政收入越多；價格越高，政府收益越大，“政績”也就越突出。在很多地方，房地產(chǎn)成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱，房地產(chǎn)稅和與之相關(guān)的建筑業(yè)稅收成為地方稅源。而這還不算賣地的收入，賣地的土地出讓金有的地方甚至占財政收入的一半。面對這一巨大誘惑，有的地方政府甚至唆使開發(fā)商哄抬地價。一些政府官員認(rèn)為房價高是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，與其它城市攀比。少建甚至不建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，熱衷批建高端房屋，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，老百姓要購的房子，開發(fā)商和政府不愿意蓋，因為利潤率和稅收少；而開發(fā)商愿意蓋的房子，老百姓購不起，造成房價人為上漲。因此，有專家認(rèn)為，要抑制房價，頭先應(yīng)該規(guī)范地方政府行為。

那么，普通百姓在個人住房消費過程中，會否感受到隱隱的“稅痛”之感呢？客觀地說，一般人對房價構(gòu)成中稅費所占的比重并不清楚，所以對“痛”感來自何處可能說不上所以然。只是覺得城市地少人多，加上開發(fā)商太黑，所以房價就高。普通百姓家庭即使踮起腳來要圓一個住房夢也是遙不可及。

上個月，北京曝出數(shù)千人晝夜排隊認(rèn)購經(jīng)濟(jì)適用房的新聞。人們之所以非得要購經(jīng)濟(jì)適用房，就是因為它比商品房的價格要低。而經(jīng)濟(jì)適用房價格之所以低，是因為政府減免了21項房地產(chǎn)稅費(不是全部稅費，也不是全免)。這也從一個側(cè)面說明了房地產(chǎn)稅費在房價構(gòu)成中所占的“權(quán)重”。

在許多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，主要由地方政府征收并用于地方政府的公共福利方面開支。因此，它的一個基本原則就是“納稅受益”。其稅率的高低并不由政府單方面決定，而是由政府的支出需要來決定，并且政府支出需要是受地方議會的制約。而地方政府的每一個單位的年度預(yù)算，納稅人都可任意查詢。在政府公布的預(yù)算中，大至百億元的工程，小至計算機(jī)的臺數(shù)，都一覽無余。如果納稅人堅持，他可以找到民意代表，請民意代表調(diào)查某一個機(jī)關(guān)某一筆錢的流動去向。如果發(fā)現(xiàn)錢的使用和預(yù)算所列不符，官員會被處分。這樣就大大消除了納稅人的抵觸情緒，也降低了征管成本。有專家分析，“稅負(fù)痛苦”有時并不全都與稅負(fù)的高低呈正相關(guān)關(guān)系，它還與納稅人的人格是否被高度尊重有關(guān)。

未來房地產(chǎn)稅改進(jìn)行時

按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國際通行作法靠攏；清費，就是對收費項目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費項目以外，其它收費或取消或合并為某一固定稅種。在稅改方案設(shè)計中有一個重要稅種，就是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一種，又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)。要求其所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高。不少人誤以為，增加了物業(yè)稅，就可以免去交70年土地出讓金而改為年租制了，房價就能大幅度下降了，其實這是理解有誤。增加了物業(yè)稅，土地出讓金還是要交的，跟土地改為年租制是兩碼事。物業(yè)稅是對老百姓擁有的房產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅，原來購房時一次性預(yù)交的70年土地使用費(土地出讓金)則改成地租每年交納。

從稅改的初衷看，誰擁有的房產(chǎn)越多、越值錢，誰就越該多交稅，并且原開發(fā)環(huán)節(jié)諸多稅費歸并到房產(chǎn)保有稅中可降低開發(fā)成本，進(jìn)而降低房價。這樣一來，老百姓購得起房了，還可抑制投機(jī)炒房，又能“為政府提供豐富穩(wěn)定的財政收入”，三全其美。但這是不是一廂情愿呢？有專業(yè)人士分析，人們所預(yù)期的物業(yè)稅改革帶來的房價大幅度下降可能不會出現(xiàn)，其中相當(dāng)大一部分會被開發(fā)商等各種利益團(tuán)體截取。因為，房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，并不就意味著開發(fā)商就一定會降價，在供不應(yīng)求的局面下，他們就有機(jī)會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價格。再有，物業(yè)稅的征收需要對各個房產(chǎn)進(jìn)行評估，并且一旦出現(xiàn)拒交或者逃稅的情況，稅收征管成本和執(zhí)法成本將十分巨大。

也有老百姓對物業(yè)稅感到困惑，現(xiàn)在老百姓購到的房子只有70年土地使用權(quán)，而且一下子就提前預(yù)交了70年的土地使用費和相關(guān)稅費，土地并不是房主的財產(chǎn)，并且房子越住越破，如果再對他們也開征物業(yè)稅，道理何在？

一位專家認(rèn)為，我國的稅收征管較為強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制、無償、固定而對稅款的使用卻缺乏必要的論證與監(jiān)管，納稅人的權(quán)益沒有受到應(yīng)有的重視，這既不利于建立和諧社會，也容易造成人們納稅意識的缺失。對于房地產(chǎn)稅改，頭先不要太多地加重老百姓的負(fù)擔(dān)，其次應(yīng)遵循國際上通行的“納稅受

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