在朝陽北路的這個小區(qū)里，業(yè)主入住半年多了，開發(fā)商當(dāng)初承諾的“可視對講門禁”依然沒有安。

在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場上，購房似乎成了“聰明人的游戲”，許多陷阱等著你，如果眼不明、心不亮而又缺乏經(jīng)驗，那就只有等著吃虧了。

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購房子，本是件高興的事。但許多人購房后總有一堆怨言，有的甚至后悔，“怎么就輕易上了當(dāng)呢？”

讓維權(quán)意識深入人心

如今3·15已成為消費者的盛大節(jié)日，盡管還有許多老問題一時難以解決，還會有許多新問題層出不窮；但是3·15的作用有目共睹：提高了消費者的維權(quán)意識。顧客能否真正成為上帝，說到底，取決于消費者維權(quán)意識的覺醒和維權(quán)行動的普及。

當(dāng)你面對一個又一個購房陷阱，當(dāng)你的孩子讀到一本錯誤百出的課本，當(dāng)你在商場購物后一直沒拿到發(fā)票，當(dāng)你的個人資料成為別人的發(fā)財工具，當(dāng)你把車停在路邊遇到亂收費……你會怎么想？怎么做？本報推出五個版的“維權(quán)出擊”，如果對你的維權(quán)意識和行動有所幫助，善莫大焉。畢竟，我們都是消費者，讓維權(quán)意識深入人心，是我們共同的責(zé)任。遲國維

既成事實進了圈套想逃也難

呂女士在朝陽北路購了一套一室兩廳的商品房，現(xiàn)在已經(jīng)住了進去，而讓她與家人苦惱的是現(xiàn)實情況與樓書上的宣傳差別很大，硬件設(shè)施也不到位?，F(xiàn)在購房款也交了，人也住進去了，按照她所在小區(qū)物業(yè)的說法就是“等”。如呂女士所說是進了圈套，想逃也難。呂女士說，選房前看到樓書里著重介紹了“英式管家服務(wù)”，按曾經(jīng)在英國生活過兩年的她理解就是“特體貼的紳士服務(wù)”。此外，樓書里還提到24公里保安、車位設(shè)置1∶1、門禁系統(tǒng)完備等等。

住進來以后，24公里的保安時有時無，尤其是到了深夜根本不見有人巡夜?！扒瓣囎游衣犝f樓里連續(xù)丟了兩輛自行車，要真是24公里保安，這種事就可以避免啊！”現(xiàn)在該街區(qū)的業(yè)主們已經(jīng)入住半年了，但單元門的門禁系統(tǒng)，還有家里的可視對講，還都露著線頭。

記者以業(yè)主的身份向物業(yè)了解情況，得到的回答是“還沒跟廠商協(xié)調(diào)好”，由于設(shè)計之初考慮到有門禁系統(tǒng)和保安巡邏，所以家家的家門都沒有設(shè)貓眼，因為想進單元門需要業(yè)主通過可視對講系統(tǒng)確認才可以進入，現(xiàn)在所有的安全設(shè)施都滯后，呂女士已經(jīng)決定換個更結(jié)實的大門了。

住在這片樓區(qū)的有車業(yè)主較頭疼的就是承諾一家一個的停車位至今沒有落實。

律師分析

據(jù)北京昌久律師事務(wù)所律師呂峰介紹，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)條文解釋，雖然在購房者和開發(fā)商之間的合同中沒有明確提出“24公里保安、車位設(shè)置1∶1、門禁系統(tǒng)完備”等服務(wù)，但是這些服務(wù)已經(jīng)構(gòu)成了“吸引消費者去購房”的必要條件，也就是成就了雙方的合同簽署，這就相當(dāng)于一種要約的形成。

律師支招

呂峰表示，購房者在遇到這種情形時可以要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，并要求對方繼續(xù)履行合同，做到在樓書、廣告上所宣傳所“許諾”的東西，因為這是構(gòu)成雙方的合同義務(wù)的內(nèi)容。假如雙方在經(jīng)過協(xié)商無效后，購房者可以將對方訴上法庭，在掌握好證據(jù)后一般法院都會采信，并判對方繼續(xù)履行合同，承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

居民家中的“可視對講門禁”還露著電線頭，開發(fā)商和物業(yè)公司對此沒有任何賠償。

同等檔次案難斷啞巴吃黃連

吳小姐急于把外地的父母接到北京，費了不少時間?熏2003年11月看中了一個樓盤，樣板間甭提多漂亮了，“正是我心目中的房子，開發(fā)商還在合同中承諾：櫥柜采用A產(chǎn)品或同等檔次產(chǎn)品；地板將采用B產(chǎn)品或同等檔次產(chǎn)品……”然而有，當(dāng)吳小姐再次來到該樓盤時卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，實際上樓盤使用的卻是其他品牌的產(chǎn)品?！澳菣还瘛⒌匕?、門窗一看就比樣板間差多了。我和其他的業(yè)主一起去找開發(fā)商理論，他們這時候把‘同等檔次’給搬出來了，要也得要不要也得要。錢都交了，氣得我差點和他們打起來。”吳小姐說。

為此吳小姐聯(lián)合其他業(yè)主將開發(fā)商告上法庭，但法院以證據(jù)不足為由擱置了此案。為此眾業(yè)主湊錢找了專家，專家評定樓盤中實際使用的產(chǎn)品雖然質(zhì)量合格但與樣板間不是一個檔次?！伴_發(fā)商更絕，找了一個更大名頭的專家進行鑒定，結(jié)果是這些櫥柜、地板和門窗雖然價格便宜，但是完全是同等檔次。不僅都通過了國家質(zhì)量合格檢驗，而且瞧著還更亮，摸著還更滑，看起來比樣板間的還好！”她表示官司是打不下去了，就只能認倒霉了。

律師分析

其實，在購房過程中經(jīng)常遇到這種“同等檔次”的問題，因為這事關(guān)購房者的切身利益，所以必須引起足夠重視。呂峰表示，現(xiàn)實生活中，廣大消費者面臨同等檔次問題往往只能任由開發(fā)商“宰割”，就連一些質(zhì)量信譽好、社會知名度高的品牌企業(yè)也往往被開發(fā)商開涮。與此相對的是，同等檔次問題以其極強的隱蔽性而被一些房地產(chǎn)開發(fā)商“屢試不爽”，一些消費者經(jīng)常在網(wǎng)上發(fā)出“法官難斷案，專家對專家，小業(yè)主該怎么辦？”的感慨。

律師支招

呂峰介紹說，“誠信與公平”是民法通則的基本原則，法官有權(quán)本著誠信和公正的原則予以裁判。就同等檔次問題而言，應(yīng)當(dāng)由合同義務(wù)履行一方——開發(fā)商來承擔(dān)。作為消費者，在簽訂購房合同時一定要看清楚此類條款的約定，爭取列明裝修材料的具體品牌和規(guī)格，如果不行，也要爭取約定屆時根據(jù)實際使用材料的價格返還差價，以減少損失。

不可抗力“不便透露”很無奈

2004年年底，劉女士與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》。今年年初，劉女士正在籌備怎樣裝修即將到手的新房時，卻被開發(fā)商告知，由于不可抗力導(dǎo)致延期交房，至于什么不可抗力，對方表示由于特殊原因不便透露，只是說將盡快解決。

據(jù)劉女士介紹，該合同中約定，“除不可抗力因素外，該樓盤于2005年1月15日交付使用。”同時，在預(yù)售合同中還約定，開發(fā)商逾期交房的違約金以實際已付房價款總額每日萬分之三計算。為此，劉女士非常委屈地說，現(xiàn)在逾期交房已成事實，自己可否以此要求開發(fā)商支付違約金，而開發(fā)商所謂的“不可抗力”是不是就可以推卸責(zé)任，她自己感到十分困惑。

律師分析

呂峰律師就這個“不可抗力”的例子指出，依據(jù)我國《合同法》就可以對這個問題做出明確解釋。他說，頭先，由于在簽訂購房合同前是可以預(yù)見一些問題的，因此只有在簽訂購房合同后，才可以稱免責(zé)事實發(fā)生。其次，《合同法》中明示，地震、洪水、火山爆發(fā)等這些無法預(yù)見又不可抗拒的自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭等屬于不可抗力，因此免責(zé)事實須屬于這些范疇。

此外，呂峰還說，如果發(fā)生免責(zé)事實，開發(fā)商就得在時間將理由通知給購房者并出具相關(guān)證明，這樣就可以減輕購房者因延遲收房所帶來的損失。而所謂的“證明”并不是由開發(fā)商自行出具的，而必須以政府相關(guān)部門的證明作為依據(jù)，否則可視其為無效。

律師支招

開發(fā)商在延期交房后，對購房者所說的“特殊情況”、“不便告知”等理由，是站不住腳的。如果開發(fā)商沒有在時間將理由通知購房者并出具相關(guān)證明，消費者就可以要求履行合同，合同中的“開發(fā)商逾期交房的違約金以實際已付房價款總額每日萬分之三計算”應(yīng)該得到執(zhí)行，即使需要有法院來裁定，也會得到法院的支持，因為“在購房合同及證明文件中，是絕不能使用含糊、不確定的字眼作為理由”。