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購(gòu)房莫忽視“不平等”條款

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 540 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

合同不是全能書(shū),如果忽視了部分條款簽訂,也會(huì)引發(fā)許多糾紛。

有的條款偏向出租方,承租方不能忽視。目前大家普遍采用的是上海市房屋土地資源管理局于2000年11間發(fā)行的《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》,以此作為房屋租賃的示范合同文本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)示范版合同)。智恒房產(chǎn)賀強(qiáng)指出,合同第2-1條只規(guī)定,乙方必須按甲方指定的房屋用途使用房屋,否則將作違約處理,但是絲毫沒(méi)有規(guī)定甲方在乙方承租期間不得變動(dòng)房屋用途(類(lèi)型)的義務(wù)。在租賃市場(chǎng)中一般房屋的用途(類(lèi)型)為住宅和商鋪,用途(類(lèi)型)的不同對(duì)承租方租賃該房屋所要達(dá)到的目的有重要影響。比如承租某房屋為商鋪用作經(jīng)營(yíng)的,若房屋用途(類(lèi)型)從商鋪被變更為住宅則會(huì)直接導(dǎo)致承租方無(wú)法取得政府有關(guān)方面的營(yíng)業(yè)批準(zhǔn)使經(jīng)營(yíng)不成。合同3-2條規(guī)定,乙方在租賃期限屆滿(mǎn)后需再行續(xù)租的則必須在租賃期限屆滿(mǎn)前數(shù)月向甲方書(shū)面要求,經(jīng)甲方同意可訂立續(xù)租合同。既然對(duì)乙方續(xù)租房屋的時(shí)間條件做了義務(wù)性的規(guī)定,那么對(duì)甲方也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)規(guī)定,至少承租方據(jù)此可取得優(yōu)先租賃權(quán)。合同10-1條規(guī)定,房屋交付時(shí)存在缺陷的出租方逾期不修復(fù)的,出租方同意減少租金并變更有關(guān)租金條款。房屋交付時(shí)存在缺陷或造成交付未完全履行或造成承租方無(wú)法使用該房屋,是一種根本性的違約行為,應(yīng)當(dāng)適用違約金的規(guī)定,承擔(dān)賠償責(zé)任,但是出租方在合同中的義務(wù)僅為減少租金,減多少在多長(zhǎng)期限內(nèi)維持這個(gè)數(shù)額都沒(méi)有規(guī)定,使甲方有了自由決定的權(quán)利,而乙方卻既不能據(jù)此解除合同要求違約金,又無(wú)具體條款對(duì)減少租金的金額作出參照,一旦發(fā)生糾紛則乙方難以主張自己的權(quán)利。所以,承租方應(yīng)對(duì)這些條款進(jìn)行補(bǔ)充,防止發(fā)生損失。

合同有些格式條款不符合實(shí)際的租賃情況,租賃雙方都要對(duì)部分條款進(jìn)行修改。比如合同的使用者須按5-2條規(guī)定,將租賃房屋時(shí)的水、電、煤氣、通訊、設(shè)備和物業(yè)管理費(fèi),選擇出租方或承租方其中之一支付,但是在實(shí)際情況中這些費(fèi)用某些可能由出租方承擔(dān),如物業(yè)管理費(fèi),某些可能由承租方承擔(dān),如房屋使用中的水、電、煤氣等費(fèi)用。合同的這種格式條款使人難以選擇,必須另立條款。同樣該條又規(guī)定“其他費(fèi)用均由(甲方/乙方)承擔(dān)。”這里的“其他費(fèi)用”指的是哪些項(xiàng)目沒(méi)有具體列明,這里需要租賃雙方根據(jù)實(shí)際情況詳細(xì)列出,以免今后為費(fèi)用而發(fā)生扯皮。     (作者:唐穎豪)


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