面對不斷躥高的房價(jià)，面對叫囂著“你今天不購，我明天要漲價(jià)”的開發(fā)商，面對一個(gè)個(gè)熱熱鬧鬧的售樓處，我們這些平民百姓如果不“跟進(jìn)”，是不是就錯(cuò)失了賺錢的機(jī)會？今天，如果我手里還有錢，我還要購房嗎？面對消費(fèi)者的猶疑，我只能告訴您我的答案：不購！即使還會漲價(jià)，我也不購！因?yàn)槲矣谐浞值睦碛伞?p>

不購房理由之一 泡沫

專家觀點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫越吹越大

中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)發(fā)展在國與國之間有不同之處，但是有許多東西是相通的，對于什么是房地產(chǎn)泡沫，盡管如何來界定早已是眾說紛紜，但是有幾點(diǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是基本的:一是房價(jià)收入比，二是房地產(chǎn)投資與房價(jià)增長速度的關(guān)系，三是商品房的空置率等。他說，房地產(chǎn)泡沫越吹越大是事實(shí)，許多人現(xiàn)在購房，是一家人湊錢付頭付，其余的錢靠按揭，需求是銀行貸款吹大了的需求，其背后，存在還貸的風(fēng)險(xiǎn)，利率變化的風(fēng)險(xiǎn)，還有父母親養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這樣的需求是建立在風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高的基礎(chǔ)上的，也就是說，這個(gè)需求里存在相當(dāng)大的泡沫。實(shí)際上，中國房地產(chǎn)泡沫之爭，其實(shí)質(zhì)是不同的利益集團(tuán)的利益之爭。地方政府、開發(fā)商、銀行都希望把這個(gè)泡沫越吹越大，希望有人來接房地產(chǎn)泡沫的較后一棒，而較后的受害者只能是購房的弱勢民眾。

專家觀點(diǎn)：泡沫越早破裂越好

一篇轉(zhuǎn)摘自香港《明報(bào)》的專業(yè)文章寫到：只要是泡沫就沒有不破滅的，而且越早破滅越好。

易憲容說，多數(shù)情況下，房價(jià)不斷上漲，許多人加入投機(jī)和投資購房行列，在“羊群效應(yīng)”下，投機(jī)和投資者不斷增加，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房價(jià)下跌，需求就急劇下降，房價(jià)就繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價(jià)按揭，房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會沖擊整個(gè)金融體系。房地產(chǎn)是個(gè)很長的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)泡沫破滅，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟(jì)趨于蕭條，因此，房地產(chǎn)泡沫帶來的危害不僅 于行業(yè)本身，而且影響到其他許多行業(yè)。

前車之鑒：海南、香港、日本

上世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)泡沫破滅，給海南留下450多萬平方米的空置商品房，報(bào)建面積1600多萬平方米的“半拉子”工程，2萬多公頃的閑置土地和500多億的積壓資金。

香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，樓價(jià)從1999年較高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計(jì)達(dá)65%，港人財(cái)富蒸發(fā)2.2萬億元。

國外，日本1991年以后泡沫破裂，房地產(chǎn)市場崩盤，銀行壞賬高達(dá)6000億美元，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期，而且十多年無法振興。

結(jié)論：房價(jià)漲得快不一定是好事

就像購股票一樣，大家都愛購原始股，而一條原則就是：切忌“追漲殺跌”——當(dāng)“股指”漲到一定程度的時(shí)候，再進(jìn)股市就要小心了！房子是具有實(shí)際使用功能和投資功能雙重性質(zhì)的特殊商品，一旦作為投資品，就與股票投資一樣，風(fēng)險(xiǎn)是必然的，而且價(jià)格越高，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

不購房理由之二 加息與物業(yè)稅

專家觀點(diǎn)：購房要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)

央行3月16日宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率，并實(shí)行下限管理；同時(shí)要求上調(diào)個(gè)人房貸頭付款比例。消息發(fā)布之后，社會反映異常熱烈，易憲容撰文說，央行的3·16政策，較主要的目的就是要落實(shí) 總理在今年政府報(bào)告中提出的平抑國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。盡管這次政策的效應(yīng)應(yīng)該是十分溫和的，但民眾一定要理解，這是央行向市場發(fā)出的一個(gè)十分明確的信號，民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場時(shí)要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)。

目前我們房地產(chǎn)市場不僅有炒作之風(fēng)，也有一股住房需求的虛假繁榮。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場主要對象是25～35歲的年輕人，他們一走出校門就進(jìn)入房地產(chǎn)市場，頭付是父母親的錢，不夠就向親戚借，購好房、大房，剩下就向銀行借。無論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，這是見所未見的事情。利率快速上升，資金成本的增加，個(gè)人住房需求就會改變目前這種虛假繁榮而理性化，住房需求就會下降，房價(jià)下降也就不可避免。一旦房價(jià)下降，住房需求就會進(jìn)一步減少，房價(jià)會進(jìn)一步下降。

專家觀點(diǎn)：物業(yè)稅設(shè)計(jì)合理有利于平抑房價(jià)

3月20日，國家財(cái)政部副部長肖捷在“中國發(fā)展高層論壇”上表示，今后一段時(shí)期將推進(jìn)物業(yè)稅改革，而試點(diǎn)城市已在篩選中，顯然，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行?，F(xiàn)在房地產(chǎn)稅費(fèi)當(dāng)中的主要問題是流通過程稅費(fèi)重，保有階段稅費(fèi)輕，這就容易聚集一部分人進(jìn)行房地產(chǎn)炒作，導(dǎo)致財(cái)富的過分集中。

置業(yè)專家舒可心說：“如果能套房不征稅，而對二、三套房征稅，房屋總價(jià)越高納稅額越高，經(jīng)濟(jì)適用房免征等等，對平衡社會公平來說應(yīng)該是件好事，有利于平抑房價(jià)、平抑炒房?！?p>結(jié)論：“養(yǎng)房”要考慮成本

“以房養(yǎng)房”，這是現(xiàn)在很多購房人的主要購房目的。以前我們不用考慮“養(yǎng)房”成本，利率低，出租、持有又沒有什么附加的稅費(fèi)，所以與其把錢存在銀行，隨著通貨膨脹慢慢貶值，還不如購套房子出租賺錢呢！以后不行了，利息漲了，如果再征收物業(yè)稅，要“以房養(yǎng)房”的投資人就得想想：像“養(yǎng)車”一樣，這房養(yǎng)不養(yǎng)得起？

不購房理由之三 供應(yīng)量與空置率

專家觀點(diǎn)：空置率不低

對于房地產(chǎn)的空置率問題，易憲容認(rèn)為，2003年全國空置房面積達(dá)到1.25億平方米，空置率已達(dá)到26%；2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米，同比下降3.3%。這種下降既可能是投機(jī)需求增長導(dǎo)致，也可能是開發(fā)商把空置率轉(zhuǎn)移到購房者手中了，即不少購房者購房后的空置率甚高。因?yàn)?，在他看來，空置率?yīng)該有三種計(jì)算方式：一種國際通行的空置率計(jì)算方式是全社會空置房面積除以全部住房面積；一種是中國的計(jì)算方式即空置商品房面積除以較近三年竣工面積之和；還有一種購房者購房后沒有出租與出售等待機(jī)會的住房。如果把后一種情況考慮在內(nèi)，中國一些大城市住房空置率一定會出奇之高。

專家觀點(diǎn)：供應(yīng)量不小

根據(jù)參與2005年度北京土地供應(yīng)計(jì)劃編制的北京偉業(yè)顧問公司計(jì)算，北京“8·31”大限共288個(gè)項(xiàng)目涉險(xiǎn)過關(guān)，過關(guān)項(xiàng)目的總建筑面積大致在1.3億平方米，如果所有過關(guān)項(xiàng)目都能按計(jì)劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計(jì)算，這部分項(xiàng)目大約可供市場消化5年。

同樣，易憲容也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)商開發(fā)的土地基本上是在“8·31”大限之前獲得的，據(jù)有關(guān)資料，在2003年的前8個(gè)月里，北京市就有近1.1億平方米在這個(gè)時(shí)間內(nèi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而這些土地相當(dāng)于北京市前10年房地產(chǎn)使用土地的總和。也就是說，一些房地產(chǎn)商在獲得廉價(jià)的土地后，希望通過造勢的方式來轉(zhuǎn)移民眾的視線，推高房價(jià)，以便牟取暴利。

結(jié)論：看誰在說

由于市場信息的不透明、不對稱，消費(fèi)者在購房過程中始終處于被動地位，開發(fā)商說沒房可賣，你即使知道他還空著一大半留著漲了價(jià)再出售，也只有干看著的份兒，即使銷售信息要在網(wǎng)上公示了，開發(fā)商還是可以通過虛假成交來偽造“業(yè)績”。這就看誰能“繃得住”了！要是大家都拿著錢，瞪眼看上半年，估計(jì)房價(jià)想不降也不行。

不購房理由之四 租金與售價(jià)比

專家觀點(diǎn)：租金與售價(jià)之間背離趨勢越來越大

在一段時(shí)間里，如果房屋的價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲，而且這個(gè)上漲是由于房屋資產(chǎn)的基本價(jià)值的提高造成的，那么必定會出現(xiàn)以下情況中的一個(gè)或幾個(gè):租金增加了;租金增長的速度加快了;投資要求的回報(bào)率降低了。但國內(nèi)的現(xiàn)狀如何呢？從1998年全國房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)開始，全國的房屋租賃價(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)，2000年以后房屋租賃價(jià)格指數(shù)開始稍有上漲，每年的漲幅大約為1%，而同期房屋價(jià)格的漲幅每年約為7%，同時(shí)房屋價(jià)格與租賃價(jià)格之間背離呈現(xiàn)越來越大的趨勢。

數(shù)據(jù)支持：北京市建委發(fā)布的《2004年1～12月北京市房地產(chǎn)市場信息》顯示，2004年，全市商品住宅現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為4747元／平方米，同比上漲291元／平方米，漲幅為6.5%;商品住宅期房購賣價(jià)格為5629元／平方米，同比上漲376元／平方米，漲幅為7.2%;而1～12月，全市普通樓房(指已購公房)平均租金為26.90元／平方米·月，同比增長3.5%。

另外，戴德梁行在其網(wǎng)站上公布的2000年至2004年高端住宅租金及售價(jià)指數(shù)圖上也可以明顯反映出，租金與售價(jià)的發(fā)展趨勢自2002年之后，呈現(xiàn)背離狀態(tài)，而且背離的幅度越來越大。

結(jié)論：購房不一定都能賺錢

房價(jià)是漲了，但它跟購房能不能賺錢卻不是一碼事兒。房子賺不賺錢，要看是不是賣出去了，而且賣了個(gè)好價(jià)錢；要看是不是租出去了，并且出租賺的錢不但能還貸、交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)，而且還有剩余；要看出租多長時(shí)間能把自己的“投資”收回來。看著房價(jià)一直漲覺得挺美，可等到大家都有房了，自己漲了價(jià)的房子還能賣給誰呢？　　　　　(作者：趙秉杰)