所謂購的不如賣的精，如何在與發(fā)展商的你來我往中盡可能的爭取自己的利益，這里教你幾招，保你豁然開朗……

■交房延期交房合理嗎？

南山季先生：我較近一次性付款購了一套房，可當我要求拿鑰匙時開發(fā)商卻說需要一個星期到國土局備案。請問這種說法是否合理？

回復：據(jù)記者了解，季先生購購的這一樓盤存在延期交房問題，所謂到國土部門備案應屬開發(fā)商借口。

記者為此又咨詢了百利孚律師事務所的侯律師，侯律師指出，發(fā)展商的交房日期應以所簽合同為準，在合同規(guī)定的交房日期前應辦理好一切手續(xù)。在季先生這一個案中，如果一星期后發(fā)展商交房時超過了合同規(guī)定期限，則季先生有權向發(fā)展商要求支付違約金。如未超期，則屬合理范圍之內(nèi)。

延期交樓能否退房？

寶安羅小姐：我去年11月份在寶安××苑購了一套樣板房，建筑面積是47.16平方米，套內(nèi)面積是37.13平方米，總價19萬多元，單價5200多元，包含了樣板房750元/平方米裝修費用，我一共支付了3萬多元的裝修費。樓盤原定是本月18日入伙，但前些日子又發(fā)出通知說，要延遲到6月8日入伙，并表示只對部分業(yè)主支付延期交樓的違約金。請問：

1、開發(fā)商延期交樓，我能不能退房？2、我購了樣板房后，是否有權要求開發(fā)商不對外開放？如果開發(fā)商還對外開放的話，對房屋造成損耗，我能否要求開發(fā)商返修？3、樣板房的裝修費用是按建筑面積算，還是按套內(nèi)面積算？

回復：根據(jù)高院去年6月份出臺的《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，開發(fā)商延遲交房，經(jīng)催告后3個月內(nèi)仍未履行，業(yè)主可有權解除合同。

但目前羅小姐還不到入伙時間，而且開發(fā)商延遲交房的時間也在三個月內(nèi)，廣東巨龍律師事務所注冊律師曹榮剛認為，開發(fā)商現(xiàn)在充其量只承擔違約責任，羅小姐要求退房，理由可能不是很充分。

至于樣板房，曹認為，在房屋交付之前，羅小姐并不享有對那套樣板房的所有權，開發(fā)商還有權對外開放，但如果開發(fā)商對樣板房造成損耗，羅小姐可要求開發(fā)商返修。根據(jù)羅小姐提供的樣板房裝修費用，開發(fā)商是按照建筑面積將裝修費用算到房屋里去的，不過裝修費是按建筑面積還是套內(nèi)面積算，操作起來一般比較靈活，要雙方約定，因為裝修公司裝修樣板房，裝修費用的收取標準也不是固定的。

無竣工驗收證，能入伙嗎？

福田王先生：去年我購了一套房，入伙時開發(fā)商沒有竣工驗收備案證明書，只拿出一個建設部門出具的收文回執(zhí)。大伙兒當時都不敢入伙。請問：收文回執(zhí)能不能代替竣工驗收證書？對我們以后辦理房產(chǎn)證有沒有影響？

回復：去年8月1日，深圳市建設局規(guī)范性文件《深圳市房屋建筑工程竣工驗收及備案辦法》正式實施，本市建筑工程驗收制度發(fā)生了兩個明顯變化：一，房屋建筑工程投入使用的前提條件由原來的8項驗收(土建、規(guī)劃、電梯、消防、燃氣、民防、環(huán)保、城建檔案)縮減為4項驗收(竣工驗收報告、電梯、消防、燃氣)；二，實行告知性備案制度。四個專項驗收項目由各相關部門組織驗收，驗收完畢后上報給建設部門，履行告知義務，建設部門當日出具收文回執(zhí)，表示收齊備案材料。但該收文回執(zhí)只表明收到房屋建筑工程完備的備案材料，對這些備案材料是否真實并不無解釋責任。如果各項驗收合格，建設單位在拿到收文回執(zhí)后，即可將房屋投入使用。與此相應，以前的竣工驗收備案證明書就不再頒發(fā)。國土部門透露，業(yè)主憑收文回執(zhí)，國土部門可為其辦理手續(xù)。

逾期收樓應否繳費？

黃女士：我是初次置業(yè)，2001年在福田南購了一套兩房物業(yè)，合同約定發(fā)展商須在2002年10月1日將經(jīng)驗收合格的房屋交付使用。2002年9月發(fā)展商發(fā)出了收樓通知書，但因入住需交5700元的費用，我當時經(jīng)濟較困難，故未能收樓。同年10月15日發(fā)展商再次通知收樓。此時，該房屋也已通過了規(guī)劃、消防、質(zhì)量、電梯驗收，然而我迫于經(jīng)濟壓力依然未能如期辦理收樓手續(xù)。事后，物業(yè)管理公司也未催我收樓。2003年6月，我終于能夠繳納收樓的相關費用了，準備辦理收樓手續(xù)，但物業(yè)管理公司卻說除了要交上述入住費用外，還要交去年10月至今的管理費及電梯費、公共梯燈費、水泵電費等分攤費用，這樣合理嗎？

回復：依據(jù)案例的情況看，黃女士所購的商品房已通過了規(guī)劃、消防、質(zhì)量、電梯驗收，該商品房已具備了合同約定交樓的條件，發(fā)展商可以向黃女士交樓。如果業(yè)主未按購房合同約定時間收樓，在書面通知15日后，可視為交樓。同時發(fā)展商也依合同約定向黃女士發(fā)出書面通知的情況下，黃女士在沒有其他合理合法抗辯事由(如遭遇洪水、地震等不可抗力而無法收樓等)，理應收樓。經(jīng)濟困難是個人理財中可以預計的風險，不屬合法抗辯事由。由此可見，物業(yè)管理公司的要求是有法律依據(jù)的。

開發(fā)商延遲交樓能否要求賠償？

寶安聞女士：我2002年與開發(fā)商簽了購房合同，購置了一套商鋪，合同定于2002年底交樓，但今年初樓盤才建好，延遲了14個月。而且，他們現(xiàn)在只有竣工驗收備案表，沒有竣工驗收證書，那我能否收樓？現(xiàn)在聽說建設部門不發(fā)竣工驗收備案證明書了，只發(fā)收文回執(zhí)，假如開發(fā)商要是能拿到收文回執(zhí)，我能不能收樓？我收了樓后，對我要求開發(fā)商支付延遲交樓的違約金會不會有影響？

回復：新東方律師事務所律師周霞表示，去年，深圳市建設局出臺規(guī)范性文件《深圳市房屋建筑工程竣工驗收及備案辦法》，從去年8月1日起，本市建設工程將不再下發(fā)竣工驗收備案證明書，只發(fā)收文回執(zhí)，因此，該樓盤不會取得竣工驗收備案證明書。如果開發(fā)商能取得收文回執(zhí)，聞女士可以收樓，并且不影響其以后要求開發(fā)商支付延遲交樓的違約金。

開發(fā)商延期交樓如何索賠？

業(yè)主李先生：我去年在寶安老城區(qū)購購了一套兩房兩廳的物業(yè)，合同上寫明交樓期為今年8月底，但現(xiàn)在已經(jīng)是10月了，房子依然交不過來。

我仔細看了合同中的相關賠償條款，前面第六條寫明如延期交樓發(fā)展商應按每延期一日按樓價的萬分之五給予賠償，可后面又有一條修改說明，說延期交樓按總樓價的3%賠償，可這3%沒寫明延期時限。我想問一問，如果要求發(fā)展商付違約金，那么這個違約金究竟該以何標準索賠？

回復：延期交樓是房產(chǎn)消費中較常見的糾紛之一，解決這類問題的關鍵是要依法維權。李先生可以從三個角度考慮這個問題：

一是盡量得到開發(fā)商的書面答復。國家有規(guī)定，1999年6月30日以后簽訂的合同，違約責任以補充規(guī)定為準(即李先生所說的3%)，但發(fā)展商未定時間，應理解為一次性賠償，故只要延期，就算發(fā)展商違約，按合同約定賠償李先生的損失。如果協(xié)商解決不了，必須牢記，延期交房90天可要求退房。

二是以補充合同為準索賠。發(fā)展商逾期交房，應按合同向購方支付違約金，數(shù)額為總房價的3%，因為補充合同己將前面合同第八條修改，違約金數(shù)額應以修改后約定的3%總房價為依據(jù)，不管是逾期一日或一月。

三是依據(jù)新合同法維權。即使補充合同將違約金修改為樓價的3%，但是，依據(jù)新合同法的規(guī)定，如果違約金太高或者太低，當事人可以請求法院減少或增加。比如樓價為40萬元，3%為1.2萬元；同類房屋一年的租金為3.6萬元；假設發(fā)展商延期交付一年，則購方的實際損失相當于3.6萬元。

在這種情況下，只賠1.2萬元的違約金顯然過低，購方可以請求法院增加違約金至3.6萬元，這樣才符合公平原則。

■購房入戶取消入戶政策后，購房能否入戶？

龍崗區(qū)陳先生：我于2003年6月份在龍崗城購了一套房，那個樓盤2001年開始售房，當時能購房入戶。不過，我前些時候從報上看到，從去年4月份到今年2月10日，購房入戶政策要取消，但我現(xiàn)在戶口還沒辦下來，會不會被取消？另外，我們這個小區(qū)到現(xiàn)在一直都沒有業(yè)主委員會，這違不違反相關條例？

回復：龍崗區(qū)國土分局產(chǎn)權咨詢處回答，戶口指標是以國土部門頒發(fā)的商品房預售許可證為準，凡在2003年4月30日之前頒發(fā)的商品房預售許可證，業(yè)主還都可以入戶，陳先生的房子是在2001年預售的，因此，戶口指標肯定會有。

至于陳先生所在小區(qū)業(yè)委會一直沒有成立，根據(jù)深圳1999年修正的《住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第九條：住宅區(qū)已入住率達到百分之五十以上或自個業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開發(fā)建設單位或其委托的單位應當及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應在接到告知之日起六個月內(nèi)召集次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，開發(fā)建設單位應當協(xié)助召集業(yè)主大會。所以，開發(fā)商是違規(guī)操作，陳先生可以到區(qū)住宅主管部門反映此事?！　　　　?