1、土地使用權(quán)有哪幾種類型？

答：《中華人民共和國(guó)土地管理法》條明確規(guī)定“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！比袼?，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)取得方式分為：有償取得和行政劃撥，其中有償取得方式有：(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓。凡是商業(yè)、進(jìn)融、商品房等六類經(jīng)營(yíng)性用地都應(yīng)納入土地出讓范圍。(2)國(guó)有土地租賃。(3)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。(4)國(guó)有劃撥土地。是指原屬城市國(guó)有土地，國(guó)家應(yīng)建設(shè)需要，無(wú)償劃撥給建設(shè)單位使用的土地，非經(jīng)營(yíng)性用地，目前采用行政劃撥方式。

2、多層和高層各有什么特點(diǎn)？

答：1、一般情況下，高層的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。2、高層的比多層低，即購(gòu)購(gòu)相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。3、高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高。

3、購(gòu)期房與購(gòu)現(xiàn)房各有什么特點(diǎn)？

答：一般情況下，期房的價(jià)格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購(gòu)房消費(fèi)的過(guò)程和結(jié)果要依賴于購(gòu)房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行，而購(gòu)房合同的履行，不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的影響，還受到許多客觀因素的制約，即從簽訂購(gòu)房合同至交房的這段時(shí)期內(nèi)發(fā)生的不確定因素對(duì)購(gòu)房人是否取得合同約定的結(jié)果會(huì)產(chǎn)生影響。目前，購(gòu)期房的糾紛主要表現(xiàn)在：延期交房、房屋質(zhì)量、權(quán)證、配套問(wèn)題等。而現(xiàn)房的權(quán)屬和品質(zhì)已已經(jīng)基本確定，糾紛較少，但一般價(jià)格較高，選擇余地較小。

4、商品房的層次、朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？

答：目前商品房的層次和朝向的增減系數(shù)政府沒有規(guī)定，開發(fā)商提出的系數(shù)是開發(fā)商的單方要求，購(gòu)房者可以就此與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。一般來(lái)說(shuō)，不同層次和朝向的商品房的品質(zhì)是有差異的，因此確定層次和朝向的增減系數(shù)也是合理的。

5、住房分配貨幣化政策出臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響？

答：目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主流是商品房，經(jīng)濟(jì)使用房同樣屬于商品房范疇。住房分配貨幣化政策是住房制度的重大變革，意味著住房分配將實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、商品化。因此，新房改政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是多方面的。

6、怎樣才算擁有房屋土地的產(chǎn)權(quán)？

答：房地產(chǎn)權(quán)利人(法人或自然人)通過(guò)各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。否則，取得的產(chǎn)權(quán)不能受到法律的保護(hù)。

7、什么是期房和現(xiàn)房？

答：商品房購(gòu)賣中的期房和現(xiàn)房有特定的含義。期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。

8、商品房品質(zhì)受哪些因素的影響？

答：商品房的品質(zhì)主要受地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、交通、建筑質(zhì)量等因素的影響。這些因素的影響程度會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人們消費(fèi)觀念的發(fā)展變化而變化，商品房的品質(zhì)也將隨之發(fā)生變化，市場(chǎng)上所謂的有即是這個(gè)道理。因此，在購(gòu)房時(shí)既要注意樓盤的現(xiàn)狀，又要考慮將來(lái)的發(fā)展。如**1號(hào)線的開通很大程度上提升了閔行區(qū)房地產(chǎn)的品質(zhì)。在1999年，市場(chǎng)將住宅區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、快速便捷的交通工具如**、輕軌等作為考察商品房品質(zhì)的重要因素。

9、如何閱讀房地產(chǎn)廣告？廣告不實(shí)向誰(shuí)投訴？

答：房地產(chǎn)廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳的重要手段，其中報(bào)刊廣告是宣傳的主要方式。在閱讀房地產(chǎn)廣告時(shí)，一要留意廣告中是否有商品房的預(yù)售許可證號(hào)，對(duì)開發(fā)樓盤頒發(fā)預(yù)售許可證是政府保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的重要手段；二是在廣告中一般有價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件、投資者等信息。三是房地產(chǎn)廣告的特點(diǎn)決定了廣告的信息常常是不全面的，有些開發(fā)商會(huì)采用醒目的低價(jià)模糊的地段和藝術(shù)化的環(huán)境來(lái)吸引消費(fèi)者的注意，消費(fèi)者對(duì)此應(yīng)有足夠的洞察力。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)廣告管理部門是工商行政管理局，因此，售樓廣告不實(shí)應(yīng)向工商行政管理部門投訴。

10、怎樣避免房地產(chǎn)廣告的誤導(dǎo)？

答：避免房地產(chǎn)廣告誤導(dǎo)的有效手段有：一是對(duì)照廣告進(jìn)行實(shí)地察看；二是就廣告中的有關(guān)承諾在合同中給予明確約定；三是對(duì)特別優(yōu)惠的條件要多留個(gè)心眼，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，很少有大便宜讓你白賺的。

11、購(gòu)房與開發(fā)商的信譽(yù)有什么關(guān)系？

答：購(gòu)房消費(fèi)的過(guò)程和結(jié)果與開發(fā)商的信譽(yù)有密切關(guān)系，這與購(gòu)購(gòu)其他貴重消費(fèi)品具有相同的道理，尤其是購(gòu)購(gòu)期房時(shí)。

一般情況下，有較高信譽(yù)的開發(fā)商對(duì)合同履約的誠(chéng)信度較高，在產(chǎn)生合同糾紛時(shí)可望得到妥善的解決。由于購(gòu)房消費(fèi)不是多次、重復(fù)的消費(fèi)行為，消費(fèi)者受知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)等因素的制約，處于相對(duì)弱者的地位，從自身保護(hù)的角度出發(fā)，在購(gòu)房時(shí)要充分考慮開發(fā)商的信譽(yù)。

12、如何粗略了解開發(fā)商的信譽(yù)？

答：所謂開發(fā)商的信譽(yù)，簡(jiǎn)單的說(shuō)，是指開發(fā)商在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中以自身的行為在公眾心目中樹立的良好形象。大開發(fā)商并不等同于有信譽(yù)的開發(fā)商。上海市目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)行資質(zhì)等級(jí)制度，根據(jù)開發(fā)公司的綜合條件評(píng)定為一、二、三級(jí)，其中一級(jí)資質(zhì)公司有39家，二級(jí)資質(zhì)公司有696家，三級(jí)公司有3000多家。從市場(chǎng)普遍情況看，資質(zhì)等級(jí)高的開發(fā)公司相對(duì)信譽(yù)較高，

13、如何判斷商品房是否具備了預(yù)售條件？

答：開發(fā)商如果持有房地部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，則商品房具備了預(yù)售條件。

14、如何判斷商品房是否具備了出售條件？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房經(jīng)初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)且則具備了出售條件。

15、什么是“售樓書”？

答：一般開發(fā)商在開始對(duì)外預(yù)售商品房時(shí)都制作印刷精美，介紹樓盤特點(diǎn)，交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況的資料，市場(chǎng)稱之為“售樓書”。

16、售樓書的內(nèi)容是否有法律效力？

答：從性質(zhì)上說(shuō)，“售樓”書是一種宣傳資料。由于“售樓書”一般運(yùn)用藝術(shù)手法進(jìn)行了加工，如果由于“售樓書”的誤導(dǎo)而簽訂了合同，在發(fā)生糾紛時(shí)，要求開發(fā)商進(jìn)行賠償?shù)那疤崾牵阂灰e證“售樓書”的不真實(shí)、不準(zhǔn)確；二是舉證自己受到了損失；三是說(shuō)明“售樓書”的不真實(shí)、不準(zhǔn)確與自己受到的損失之間的因果關(guān)系。

17、怎樣保證“售樓書”的內(nèi)容具有法律效力？

答：保證“售樓書”的內(nèi)容具有法律效力較簡(jiǎn)單的辦法是將自己認(rèn)為“售樓書”中重要的承諾在合同中明確約定，并規(guī)定開發(fā)商違約應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

18、什么是？

答：目前在購(gòu)房合同中涉及的面積概念有：建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e。在測(cè)繪技術(shù)上，還有套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。市場(chǎng)上所謂的是沒有規(guī)范定義的。對(duì)消費(fèi)者而言，具有重要意義的是套內(nèi)建筑面積。

在簽訂合同時(shí)，可要求開發(fā)商將合同涉及的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e分別是填列，并約定交房面積增減時(shí)的處理辦法。

19、政府規(guī)定的小區(qū)綠化率標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：政府規(guī)定的住宅小區(qū)的綠化率不低于30％，集中綠化不小于10％?！　　　　?