通過(guò)房產(chǎn)中介商進(jìn)行二手房購(gòu)賣(mài)，需支付一定的中介費(fèi)，這是上海目前絕大多數(shù)購(gòu)賣(mài)二手房的必經(jīng)程序。但是，作為房產(chǎn)中介商與客戶洽談二手房的交易過(guò)程中，雙方的手續(xù)一定要“清爽”，即一定要有責(zé)任條款、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不然到頭來(lái)房產(chǎn)中介商“竹籃打水一場(chǎng)空”，成了瞎忙活。日前，上海某房產(chǎn)中介商祺家公司起訴英國(guó)人康博，要求支付中介費(fèi)3.1萬(wàn)元之訴，較終未獲法院支持。

協(xié)議書(shū)無(wú)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

今年2月中旬，英國(guó)人康博看中了本市膠州路某號(hào)房屋，于是委托房產(chǎn)中介商祺家公司洽談房屋購(gòu)賣(mài)事宜，三方共同簽訂了《房屋銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。

該協(xié)議書(shū)約定：康博自愿購(gòu)購(gòu)該套二手房，雙方確認(rèn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)為310萬(wàn)元，并自協(xié)議簽訂之日起，康博支付對(duì)方購(gòu)房定金5萬(wàn)元，購(gòu)賣(mài)雙方承擔(dān)各自稅金及相關(guān)費(fèi)用。

三方在補(bǔ)充條款中約定：中介公司在3天內(nèi)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)查報(bào)告（產(chǎn)證狀況，規(guī)劃情況），康博在6天內(nèi)聯(lián)系有關(guān)貸款事項(xiàng)，但雙方在協(xié)議中都沒(méi)有任何責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)條款，如果有一方未辦妥手續(xù)，則取消該房屋的交易。而先前收取的定金必須全額退還對(duì)方。

祺家中介在規(guī)定的日子里，為康博提供了購(gòu)賣(mài)房屋的地產(chǎn)資料和地形圖。可康博卻在臨簽正式合同時(shí)，向房產(chǎn)中介商和賣(mài)房業(yè)主稱(chēng)貸款無(wú)法辦理，要求退還定金。就此，這筆中介購(gòu)賣(mài)生意“黃掉了”，房產(chǎn)中介商也于當(dāng)日將定金如數(shù)退還“老外”。

兩天后“飛單”成交

可是僅僅過(guò)了2天，祺家中價(jià)獲悉，那個(gè)英國(guó)老外康博又另行委托其他中介公司，重新簽訂了購(gòu)下該套房屋的意向，但售價(jià)為302萬(wàn)元，比原先降低了8萬(wàn)元，而且康博在簽約的當(dāng)日，以該房屋作抵押向中國(guó)銀行申請(qǐng)貸款227萬(wàn)元。又過(guò)了，購(gòu)賣(mài)雙方簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同而成交。

祺家中介頓時(shí)有了一種被欺騙的感覺(jué)，于是一紙?jiān)V狀把老外告上了法院，要求按2月中旬所簽的《房屋銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，判令康博支付中介費(fèi)3.1萬(wàn)元及本次訴訟中的翻譯費(fèi)2160元。

康博當(dāng)然不愿支付這筆費(fèi)用，他說(shuō)曾通過(guò)該中介公司發(fā)生過(guò)購(gòu)購(gòu)意向，因購(gòu)賣(mài)不成自己所付的意向金被退還，雙方解除了原先的購(gòu)賣(mài)意向。他認(rèn)為該中介公司中介不成，不應(yīng)該收取中介費(fèi)。而現(xiàn)在與業(yè)主所達(dá)成的二手房購(gòu)賣(mài)，是通過(guò)其他中介公司中介，另行訂立了購(gòu)賣(mài)合同，并支付了中介費(fèi)，與祺家房產(chǎn)中介公司無(wú)關(guān)。

法院判老外沒(méi)違規(guī)

法院認(rèn)為，根據(jù)三方簽訂的《房屋銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》來(lái)看，祺家房產(chǎn)中介公司接受過(guò)康博的委托確實(shí)屬實(shí)，但這協(xié)議約定了，如康博在簽訂正式房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同前，貸款額不能達(dá)到217萬(wàn)元或者購(gòu)賣(mài)雙方未能協(xié)商一致，該房的交易取消，而且可以如數(shù)退還押金。

在實(shí)際履行中，三方也約定簽約取消了合同，也退還了購(gòu)房定金，就此表明雙方的委托期間行為已經(jīng)結(jié)束，不存在違法或違規(guī)行為。

至于康博事后又與膠州路原業(yè)主再簽訂了購(gòu)賣(mài)合同并成交，屬于經(jīng)其他中介公司完成的，與祺家房產(chǎn)中介公司先前的中介業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)，遂一審判決對(duì)祺家中介公司之訴，不予支持。

法官說(shuō)協(xié)議有瑕疵

有關(guān)法官認(rèn)為，房產(chǎn)中介商祺家公司確有被人愚弄的嫌疑，但其在當(dāng)時(shí)簽訂的三方協(xié)議書(shū)上有明顯瑕疵，即沒(méi)有相關(guān)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)條款，任何一方都可以全身退出，不受經(jīng)濟(jì)損失。這當(dāng)然有很多因素，也可能中介商急于求成做成這筆大生意，不敢先小人后君子；也可能中介商底氣不足，缺乏自信，不敢責(zé)任捆綁。

老外康博也有利用協(xié)議漏洞的嫌疑，一般情況下不會(huì)在兩天后又能重新辦出貸款，即使拖了兩天，與祺家商量肯定同意。問(wèn)題出在利益驅(qū)動(dòng)，一則比310萬(wàn)元的原價(jià)下跌了8萬(wàn)元，二則誰(shuí)都明白如果購(gòu)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議，找個(gè)中介辦下手續(xù)，根本不用3萬(wàn)元。

當(dāng)然這都是事出有因，查無(wú)實(shí)據(jù)，法院只能根據(jù)雙方自愿簽訂的協(xié)議判決，祺家中介輸在“生活不清爽”，即使給人“過(guò)河拆橋”也只能自己“悶進(jìn)”。　　　　　(作者：李鴻光 楊帆)