樓市降溫，消費(fèi)者購房也日趨理性。但是國(guó)內(nèi)大城市居民購房熱情并未完全消退，房產(chǎn)商借機(jī)營(yíng)造樓盤俏銷局面，甚至雇請(qǐng)房托排隊(duì)造市，給消費(fèi)者下套。購房者很難分清是開發(fā)商在"炒作",還是樓盤真的熱銷。購房者若想購到稱心如意的樓，還是要多看、多想、多比較。隨著供需趨向平衡，還會(huì)有更多的新樓盤涌現(xiàn)，購房者切忌一時(shí)沖動(dòng)，購下不如意的房子而悔恨不已期房限轉(zhuǎn)、房貸收緊、網(wǎng)上備案交易等一系列政策法規(guī)的出臺(tái)，讓國(guó)內(nèi)樓市降了溫，消費(fèi)者購房也日趨理性，但是國(guó)內(nèi)大城市居民購房熱情并未完全消退，改善居住條件的愿望依然強(qiáng)烈，不少樓盤銷售行情火爆，個(gè)別區(qū)域樓盤公開發(fā)售前夕售樓處前出現(xiàn)徹夜排隊(duì)購樓現(xiàn)象。

我們看到，房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)局面，為了更快回籠資金，引進(jìn)了策劃人才，請(qǐng)來了營(yíng)銷高手，不僅高水平全方位包裝樓盤，而且在終端銷售上大玩花樣。樓盤俏銷場(chǎng)面令人迷惑，到底是真搶手還是人為導(dǎo)演出來的假熱銷，這可能是購房人較關(guān)心的問題。

從內(nèi)部認(rèn)購測(cè)溫度樓市沸騰之時(shí)，房產(chǎn)商賣房也煩惱，方方面面托關(guān)系講人情，不是求托降一點(diǎn)價(jià)，就是近水樓臺(tái)搶個(gè)內(nèi)部認(rèn)購從而不必舟車勞頓去日夜排隊(duì)。由此衍生出新樓盤開盤前的一種銷售手段------內(nèi)部認(rèn)購。在待售項(xiàng)目尚未獲得預(yù)售許可證的情況下，先行發(fā)售樓盤購購資格，這種缺乏保障的賣樓花，雖然后來被管理部門明令禁止，但是至今仍然流行。

開發(fā)商借內(nèi)部認(rèn)購來測(cè)試所開發(fā)樓盤溫度高低，并積累目標(biāo)客戶。消費(fèi)者也不妨順藤摸瓜，借此判斷樓盤是否熱銷。一般情況下樓盤項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間越短，做局的可能性越大。市場(chǎng)上經(jīng)?？梢钥吹剑瑑?nèi)部認(rèn)購時(shí)間很短的樓盤，排隊(duì)的人鋪天蓋地，樓盤好像更熱銷，這其中多數(shù)有問題。

如果一個(gè)新樓盤經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購，就會(huì)積累相對(duì)有較多數(shù)量的目標(biāo)客戶。這種情況下，想購房的人不妨多方打聽，結(jié)交其他準(zhǔn)客戶，傾聽他們對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)反映，從中即可了解到大部分購家對(duì)該樓盤的興趣意向。

房托造市花樣多關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者心里都明白，為制造人氣、烘托氣氛，避免出現(xiàn)冷場(chǎng)，有的樓盤在開盤時(shí)會(huì)到外邊雇用一些人回來充當(dāng)購家，這就是我們常說的房托。

當(dāng)你來到一個(gè)熱火朝天的樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，看到一堆人擠在樓盤的模型旁邊裝模作樣地說:"這個(gè)樓盤好啊，住在這里好，有小學(xué)，環(huán)境又像公園"?；蛘咴诳捶堪褪可嫌龅讲簧贅I(yè)主和購家都在互相交流說自己這房子購得好、購得值的時(shí)候，那你就有可能是遇上了"樓托"了。尤其在長(zhǎng)假期的時(shí)候，樓托的重要性更大。購家在擁擠的樓盤現(xiàn)場(chǎng)，看到一個(gè)個(gè)"托"搶著下訂單的時(shí)候，從眾心理、怕"認(rèn)輸"的心理，使得購家馬上加入搶下訂單的隊(duì)伍。

大學(xué)生小白曾被同學(xué)拉去做過臨時(shí)"樓托",房地產(chǎn)銷售商對(duì)臨時(shí)"樓托"進(jìn)行簡(jiǎn)單培訓(xùn)后，根據(jù)實(shí)際人手的需要，將人員進(jìn)行分工。一部分樓托安排去樓盤現(xiàn)場(chǎng)制造人氣，而有的則按要求直接坐在"看房專車"上，一直跟隨客戶到樓盤現(xiàn)場(chǎng)，并在車上對(duì)樓盤作相應(yīng)宣傳。

新盤雇"托兒"炒人氣，制造"假熱銷"現(xiàn)象已經(jīng)很普遍。實(shí)際上一些確實(shí)熱銷的樓盤，雇"托"的現(xiàn)象也不少見。

"排這么長(zhǎng)的隊(duì)，是購什么呢?"自從告別了緊缺經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，排隊(duì)購東西實(shí)在是稀罕事，但在樓市卻是見怪不怪的平常事。叫人窩火的是，千辛萬苦、貪早摸黑來排隊(duì)，長(zhǎng)長(zhǎng)的人龍里不少是房產(chǎn)商雇來托市的"房托"。房產(chǎn)商"雇托炒樓"同樣是營(yíng)造稀缺房源的一種手段，只不過其目的不僅在于營(yíng)造一個(gè)熱銷的假象，更要制造出"樓盤遭到"的局面，這不僅有利于開發(fā)商獲得更高的利潤(rùn)，而且還會(huì)給購房人造成相當(dāng)程度的心理壓力，使其做出非理性的判斷和購購決策。

業(yè)內(nèi)人士指出，造成"排隊(duì)購房"的現(xiàn)象，也是開發(fā)商運(yùn)作樓盤的一種策略。一個(gè)樓盤頭推的房源，只占到了整個(gè)樓盤的三分之一，甚至更少，而前來登記的人數(shù)卻超出房源幾倍，這就必定會(huì)讓購購者有"想購房得趕早"的急切心情。

你心儀的"房子"已經(jīng)被他人"一空"了之后，熱情的售樓小姐會(huì)告訴你，如果你真心想要的話，還是有商量的余地，當(dāng)然一定是要付一點(diǎn)辛苦費(fèi)。

網(wǎng)上售房也要看仔細(xì)現(xiàn)在一些大城市推行網(wǎng)上售房，數(shù)據(jù)全公開，你以為難作假，但有些數(shù)據(jù)看了也沒用，要具體分析，有些不良開發(fā)商弄虛作假自有一套。前陣子自報(bào)上報(bào)道網(wǎng)上成交量很大，市某樓盤8月份開盤就賣光，但是打開銷控表你就會(huì)看到實(shí)際簽合同的只有10套左右，3套沒賣掉，但其他都是預(yù)定，而預(yù)定的也算是成交的，不要搞錯(cuò)，8月到現(xiàn)在還是預(yù)定，那么什么時(shí)候才把合同簽了?這實(shí)際在有意制造緊張空氣。到底賣掉多少絕大部分都是值得商榷的，如:某某花園，原來好象是7月份就開始銷售，賣掉幾套，但后來覺得8月份賣得太少，就把7月份的拉掉，放到8月，而就算這樣，你去銷控表看看，號(hào)稱已經(jīng)賣掉大概70--80%,但實(shí)際簽掉的合同也只有幾套而已，但撤消的倒有30套，現(xiàn)在銷售商就利用預(yù)定及交定金也算是賣掉來裝裝門面。

"網(wǎng)上房地產(chǎn)"方便了市民購房，一些不法開發(fā)商還是在暗中作祟。專家透露，常見作假行為有:開發(fā)商發(fā)布與實(shí)際成交價(jià)格有明顯差異、不真實(shí)的房地產(chǎn)參考價(jià)格，并且參考價(jià)格不予修改；虛擬成交信息，虛構(gòu)定金合同、預(yù)售合同，很多合同的撤銷比例超過50%,中介和關(guān)系戶截了市民"購房路"；半夜售房、該售不售的現(xiàn)象出現(xiàn)，并且詆毀網(wǎng)上信息的準(zhǔn)確性；提交虛假網(wǎng)上信息，拒絕發(fā)布聯(lián)系方式等相關(guān)信息。

購房者要分清是開發(fā)商在"炒作",還是樓盤真的熱銷很難。購還是不購，什么時(shí)候購，都要視自己的需求而定。購房者若想購到稱心如意的樓，還是要多看、多想、多比較，目前樓市當(dāng)中可供選擇的樓盤短期內(nèi)可能會(huì)比較缺，但隨著供需趨向平衡，還會(huì)有更多的新樓盤涌現(xiàn)，購房者切忌一時(shí)沖動(dòng)，購下不如意的房子而悔恨不已。　　　　　(作者：雨佳)