近年來房地產(chǎn)始終是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。房產(chǎn)證、商品房面積、虛假?gòu)V告、質(zhì)量、合同違約等問題已成為房地產(chǎn)消費(fèi)的“頑疾”。

住了8年的房方知辦不了房產(chǎn)證

購(gòu)了房辦不了房產(chǎn)證，購(gòu)房安全得不到保障，這是消費(fèi)者購(gòu)房較為擔(dān)憂的事。一些消費(fèi)者為房產(chǎn)證奔走多年，四處投訴上訪，但仍然沒有結(jié)果。

李先生１９９５年５月采取銀行按揭付款方式購(gòu)購(gòu)了位于廣州市黃埔大道的一套房子，當(dāng)初開發(fā)商承諾兩年內(nèi)辦好房產(chǎn)證，然而８年過去了才得知該房根本就不能辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榻ǚ繒r(shí)是以車庫報(bào)建的，只能辦理車庫的產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商和銀行卻故意隱瞞事實(shí)。

廣州升恒房地產(chǎn)發(fā)展公司開發(fā)的翠湖山莊曾被評(píng)為“廣州十大明星樓盤”，孫小姐于２００１年３月花８０多萬元購(gòu)購(gòu)了此樓盤的一套商品房。按合同開發(fā)商應(yīng)于３０天內(nèi)到房管局辦理登記手續(xù)，但開發(fā)商以各種借口拖延。去年下半年孫小姐才聽說，開發(fā)商因陷入巨額債務(wù)糾紛，該房子竟已在她購(gòu)購(gòu)前就被抵押給銀行，２００１年５月因銀行追債已被法院查封。孫小姐氣憤地對(duì)記者說：“花了８０多萬元血汗錢購(gòu)的房竟不是自己的，我成了開發(fā)商巨額債務(wù)糾紛的犧牲品，我真是哭都哭不出來?。　?p> 花了大筆血汗錢卻不能給自家房子找個(gè)合法身份，確實(shí)讓人窩火。可是究竟是什么原因使房產(chǎn)證發(fā)不下來呢？廣東省消費(fèi)者委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)樑分析指出，這頭先是因?yàn)榍皫啄攴康禺a(chǎn)熱，導(dǎo)致土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)不夠規(guī)范。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，法律法規(guī)卻相對(duì)滯后，一些開發(fā)商搞短期行為，鉆了政策的空子。

因此，開發(fā)商的這些不規(guī)范行為直接導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。頭先是手續(xù)不齊全，如用地資料、報(bào)建資料不齊。前些年開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓土地，因合同糾紛一直未能辦妥用地手續(xù)，導(dǎo)致土地資源來源不清，無合法的土地使用證；部分開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目，因合作雙方糾紛，債權(quán)債務(wù)未能妥善解決，造成報(bào)建資料不齊全；或因違章建筑未處理，未能通過規(guī)劃驗(yàn)收，無法提供建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

其次是稅費(fèi)問題。由于辦理證件需繳稅費(fèi)，或補(bǔ)交增容地價(jià)，有的企業(yè)不愿意辦理或盡可能拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記。相當(dāng)一部分開發(fā)商則欠繳土地使用權(quán)出讓金。廣州市國(guó)土房管局曾對(duì)３１家開發(fā)公司開發(fā)的８０個(gè)樓盤進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示，涉及產(chǎn)權(quán)登記的問題樓盤相對(duì)集中出現(xiàn)在１９９３年至１９９８年之間，建筑面積共１４５.７１萬平方米，其中，未繳齊土地使用權(quán)出讓金的涉及４６個(gè)樓盤、建筑面積達(dá)９５.７萬平方米，占調(diào)查統(tǒng)計(jì)的５７.５％。

此外，還有來自開發(fā)商內(nèi)部的因素：個(gè)別開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)；個(gè)別企業(yè)將房屋重復(fù)銷售；開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套用房；樓盤被法院查封等。

購(gòu)房夢(mèng)未圓萬元的訂金泡了湯

在購(gòu)房者中流傳著這樣一句話：“訂金是陷阱的開始”，意思是說只要你交了訂金就掉進(jìn)了陷阱，再也不能自拔了。因?yàn)橛喗鸾怀鋈菀住⑹栈仉y，甚至有的購(gòu)房者因?yàn)橛喗鹨换貋矶銖?qiáng)購(gòu)了自己不太滿意的商品房。

近期，廣東省消費(fèi)者委員會(huì)就購(gòu)購(gòu)商品房預(yù)付訂金的問題向社會(huì)公開征集意見，沒想到消息一出，短短４天就收到消費(fèi)者１５０多個(gè)投訴，涉及訂金金額達(dá)到１３０多萬元。

李先生今年２月在廣州市東山區(qū)淘金路某樓盤看中了一套房，簽了認(rèn)購(gòu)書并交了１.１萬元訂金，當(dāng)時(shí)該公司未說明該套房的抵押情況，也未出示任何相關(guān)證件，只是約定3日內(nèi)簽訂商品房購(gòu)賣合同。3日后，在李先生的一再要求下，售樓小姐出示了該樓相關(guān)證件的復(fù)印件，李先生又要求其出示預(yù)售許可證正本，但被以各種理由拒絕。他懷疑該房有問題，再三盤問下，售樓小姐承認(rèn)該房已抵押給銀行了，但承諾一個(gè)月內(nèi)可解押，李先生要求就解押訂立協(xié)議書，被拒絕，要求返還訂金也被拒絕。

何女士在海珠區(qū)某樓盤交了１０００元誠(chéng)意金并得到該樓盤的“一口價(jià)”后，交付了１萬元的訂金，并簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，購(gòu)購(gòu)了該樓盤的Ｃ座７０４號(hào)房。按規(guī)定，何女士必須１０天內(nèi)交頭期樓款和簽購(gòu)賣合同。為了解樓盤情況，何女士拿該樓盤的預(yù)售證號(hào)到廣州市房地產(chǎn)管理局調(diào)查該樓盤的產(chǎn)權(quán)情況，回答是此預(yù)售證號(hào)碼上無Ｃ座，只有Ｄ、Ｅ、Ｆ座，何女士懷疑開發(fā)商有詐，不敢繼續(xù)交錢購(gòu)購(gòu)該樓盤，要求開發(fā)商退還訂金，但開發(fā)商解釋說預(yù)售證上的Ｆ座即是認(rèn)購(gòu)書上的Ｃ座，為此何女士再到房管局要求出具Ｆ座就是Ｃ座的證明，但房管局說不會(huì)開這樣的證明。就這樣，拖了１０多天后，何女士被告知超過了簽合同時(shí)間，訂金同時(shí)也被開發(fā)商沒收。

廣東省消委會(huì)近期專門就購(gòu)房訂金問題召開了辯論會(huì)，絕大多數(shù)參與討論者認(rèn)為，目前購(gòu)房訂金存在很多不利于消費(fèi)者的因素，如有的開發(fā)商規(guī)定，在未簽署正式《商品房購(gòu)賣合同》前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何約束，只需退還所收訂金給認(rèn)購(gòu)方，而不需要做任何賠償；如認(rèn)購(gòu)方在上述期限內(nèi)未能簽署《商品房購(gòu)賣合同》及繳付上述各期樓款，出售方除將認(rèn)購(gòu)方所付的款項(xiàng)沒收外，還有權(quán)將該訂購(gòu)房出售，無需事先知會(huì)對(duì)方。而有的消費(fèi)者則是在交了訂金后，才發(fā)現(xiàn)房子存在問題，此時(shí)開發(fā)商就以種種理由不退還訂金。這種對(duì)消費(fèi)者明顯不公的訂金條例使開發(fā)商投機(jī)的空間增大。

廣州市房地產(chǎn)專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)主任程根球律師則客觀地指出，開發(fā)商收取訂金作為一種交易慣例，合情合理合法，因?yàn)殚_發(fā)商賣樓也是要成本的，如果消費(fèi)者有意購(gòu)房，交了訂金，開發(fā)商就不會(huì)再向其他消費(fèi)者推銷這套房子。只是由于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)銷售行為較為熟悉，現(xiàn)行法律政策又不夠明確具體，讓開發(fā)商有了空子可鉆。

因此，他建議制定購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提醒說明書，即開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售證的同時(shí)，也要領(lǐng)取購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)說明書，說明書上說明消費(fèi)者可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)樓要注意的問題，然后由消費(fèi)者簽名，這樣就可以視作開發(fā)商盡了告知義務(wù)。同時(shí)，應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定認(rèn)購(gòu)書的范本，因?yàn)槟壳拔寤ò碎T的認(rèn)購(gòu)書成了不良開發(fā)商誤導(dǎo)消費(fèi)者的一種手段。

草坪蓋起了辦公房游泳池建成了停車場(chǎng)

合同規(guī)定的交樓時(shí)間到了，可是開發(fā)商還遲遲無法把房子交給業(yè)主使用；開發(fā)商擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，原來的大門沒了，原有的草坪、花壇變成了辦公房、商用房，游泳池變成了停車場(chǎng)；后期建設(shè)跟不上，燃?xì)?、電話、供水、供暖等，該通的不通，該建的沒建，嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的正常生活……

這種合同違約的情況已經(jīng)成了房地產(chǎn)的一大“硬傷”。記者從廣東省消委會(huì)的投訴中了解到，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛很大程度是開發(fā)商違約造成的。

廣州市康王商業(yè)城號(hào)稱“全國(guó)頭創(chuàng)環(huán)球旅游式主題商城”、“東南亞**商業(yè)步行街”，可是卻因延遲交樓等問題連惹投訴。消費(fèi)者黃泳欽先生在康王商業(yè)城購(gòu)購(gòu)了兩套商鋪，共２３平方米、４０多萬元，按合同約定，開發(fā)商應(yīng)于２００１年１０月３１日交樓，可開發(fā)商直到２００３年３月份才交樓。交樓后，黃先生發(fā)現(xiàn)商業(yè)城的裝修標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)售合同約定明顯不符：宣傳廣告中提到的全國(guó)頭創(chuàng)商場(chǎng)室內(nèi)交通工具——有軌環(huán)球觀光列車不見蹤影、小火車導(dǎo)軌（供觀光小火車使用）被換成瓷磚；固定車位和臨時(shí)車場(chǎng)的自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)、閉路電視實(shí)施２４公里錄像服務(wù)等承諾均未兌現(xiàn)；在宣傳資料中特別介紹的異國(guó)風(fēng)情大街，變成了一行商鋪等。

黃先生認(rèn)為，開發(fā)商嚴(yán)重違約，延遲近１年半才交樓，給業(yè)主造成巨大損失。當(dāng)初就是因?yàn)榭粗泻贤铣兄Z的這些能吸引消費(fèi)者并能帶來巨大商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)才不惜高價(jià)購(gòu)購(gòu)商鋪的，可現(xiàn)在卻不能兌現(xiàn)。因此他要求開發(fā)商賠償延遲交樓的違約金和相關(guān)費(fèi)用。

廣東省消委會(huì)將消費(fèi)者的投訴轉(zhuǎn)給康王商業(yè)城的開發(fā)商——廣州市華康地空開發(fā)有限公司，但該公司不予重視，在多次催辦無回復(fù)后，消委會(huì)建議消費(fèi)者通過法律途徑追究其合同違約的責(zé)任。據(jù)了解，目前已有８０多名業(yè)主向法院提起了訴訟。

廣東省消委會(huì)投訴與法律事務(wù)部的有關(guān)人士告訴記者，目前消費(fèi)者對(duì)合同違約可謂防不勝防，消費(fèi)者對(duì)于開發(fā)商天花亂墜的承諾一定要理性對(duì)待，不可盲目輕信。

如何保護(hù)自己消費(fèi)者要事前請(qǐng)律師

新房成了大花臉，是天花板裂縫的錯(cuò)；房屋臭氣熏天，是衛(wèi)生間管道滲漏惹的禍……房屋質(zhì)量難保障成了消費(fèi)者心中永遠(yuǎn)的痛。

英純先生購(gòu)購(gòu)了某地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)的一套樓房，可交樓后沒住幾天，房屋的裝修質(zhì)量實(shí)在令人氣憤：房屋的大門門框變形、地板磚凹凸不平、墻壁滲水嚴(yán)重。英純先生找到開發(fā)商，要求他們對(duì)房屋的質(zhì)量負(fù)責(zé)。可工作人員卻不理睬。英純先生只好投訴到廣東省消委會(huì)。

在廣東省消委會(huì)出面調(diào)解下，這家地產(chǎn)股份有限公司才復(fù)函稱，他們一直與業(yè)主保持聯(lián)系和接觸，并積極探討處理辦法，但雙方對(duì)質(zhì)量的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一致，難以達(dá)成協(xié)議。在消委會(huì)的協(xié)調(diào)下，它們派了專業(yè)人員對(duì)房屋地板進(jìn)行了重新打磨，對(duì)大門進(jìn)行修整。而對(duì)于房子裂縫滲水問題，則要由專業(yè)技術(shù)部門鑒定后進(jìn)行處理。

廣東省消委會(huì)投訴與法律事務(wù)部的工作人員告訴記者，房屋質(zhì)量的好壞一直以來都是消費(fèi)者較為擔(dān)心的問題，目前相關(guān)法律法規(guī)不斷完善，消費(fèi)者要善于利用法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。如《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》就解決了商品房購(gòu)賣糾紛中的許多難題。根據(jù)其中的規(guī)定，只要通過政府有關(guān)部門的鑒定后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量屬不合格的（包括質(zhì)量等級(jí)不合格），就可以退房并要求賠償損失。其次還規(guī)定，只要是房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者均可提出退房和賠償損失。

華南理工大學(xué)法學(xué)院關(guān)永宏副教授則向消費(fèi)者提供了一個(gè)保障購(gòu)房安全的行之有效的做法——實(shí)行律師或?qū)＜掖?gòu)房制度。目前消費(fèi)者在進(jìn)行商品房購(gòu)賣這種額的消費(fèi)時(shí)卻少有意識(shí)請(qǐng)律師介入，很多消費(fèi)者只是在出了問題后才想到律師。購(gòu)樓這樣專業(yè)的活動(dòng)一般消費(fèi)者是很難掌握所有的知識(shí)，而開發(fā)商則有龐大的法律支援隊(duì)伍，所以消費(fèi)者要想不被損害權(quán)益，請(qǐng)律師是很好的做法。

【新聞鏈接】幾種常見的房屋質(zhì)量問題

廣東省消委會(huì)根據(jù)消費(fèi)者房屋質(zhì)量投訴案例，分析總結(jié)出以下幾種比較常見的房屋質(zhì)量問題：

裂縫。主要因?yàn)椴牧蠌?qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、

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