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重重陷阱 購房者該如何應對?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 479 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

廣告陷阱:夸大其辭,瞞天過海

為了迅速將房子變現(xiàn),房產(chǎn)商往往會在售樓廣告中對綠化、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、樓房間距等配套設施做種種美好的描述,給消費者一個美麗的假相,但對于這種承諾,他們卻不寫在合同里。消費者進駐小區(qū)后,出現(xiàn)了綠地變停車場、根本不可能修建學校等情況,消費者討一個說法時,房產(chǎn)商卻以規(guī)劃變更,并已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由,推卸責任,或以合同約定不清搪塞,消費者一般很難得到補償。

其實,這是房產(chǎn)商玩了一個把戲:利用消費者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理,瞞天過海。結(jié)果,發(fā)生爭議、對簿公堂時,法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直,而依據(jù)的并不是當初“美麗”的廣告。

專家支招:看廣告時,多問房產(chǎn)商,是否會逐一兌現(xiàn);簽合同時,看條款是否與廣告一致。
 
銷售陷阱:弄虛作假,坑害客戶

一、未拿預售證就開始內(nèi)部認購。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低,對消費者自然有吸引力。在此過程中,消費者認為自己得到了便宜,房產(chǎn)商也借此機會籌到了資金。然而,內(nèi)部認購的商品房是在房產(chǎn)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,消費者的合法權(quán)益往往無法得到法律的充分保障。
二、制造假象,在房子數(shù)量、戶型、朝向和價格上做文章。前者關(guān)系到售樓進程的快慢,后者決定了售樓利潤的厚薄。房產(chǎn)商的做法是推出少量預售房屋,并通常是選較差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”,另一方面還可以避免這些“丑女”“嫁”不出去。
在價格的制定上,房產(chǎn)商則會根據(jù)前期的銷售情況,對余下房子的定價進行調(diào)整。一般而言,剛開始銷售時,房產(chǎn)商往往一般總會把價格定得低一些,以所謂的“較低價”(通常是該樓盤樓層、朝向較差的一間)來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,那個“較低價”也就不存在了。
三、“托兒”營造俏銷氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象,房產(chǎn)商往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”,排好長隊選購房子,讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發(fā)客戶的購購欲望。剛爆出的北京一個開發(fā)商就采取這種手段,用50元的價格,租用托兒購房,以此來欺騙廣大消費者上當。
四、用訂金套住消費者。消費者一旦看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向,售樓人員就會告訴消費者,說這個戶型就只有一套了,如果不交付訂金別人就會購走,要求消費者馬上交付訂金。如果消費者說沒有帶夠訂金,售樓人員就會要求消費者有多少交多少,以后再補。而一旦消費者把訂金交了,售樓人員也就完成了把消費者套住的任務。因為,房產(chǎn)商的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款:“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約,所付訂金不予退還”。有許多消費者在簽署認購協(xié)議書后,經(jīng)過再三考慮不想購購已經(jīng)認購的房子時,考慮到認購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金,為了避免訂金的損失,就會簽署自己并不愿意簽的合同,從而給自己帶來更大的損失。
專家支招:購房不能操之過急,在自己不通曉相關(guān)法律的情況下,較好請專業(yè)人士或法律人士作參考。
  
“五證”陷阱:東扯西拉,刻意隱瞞

一個合法正規(guī)的房產(chǎn)商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售、預售許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這也是法律對銷售方的基本要求。
可在實踐中,有些房產(chǎn)商為了掩蓋虛假情況,經(jīng)常找借口不出示“五證”、“二書”的原件,要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù),要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同,而客戶一旦交完訂金或購房款,再有什么問題,房產(chǎn)商便會即刻變臉,客戶再也見不到售樓人員在售樓時那充滿春意的笑臉。
專家支招:在“五證”、“二書”上,消費者絕不能含糊,見不到這些法律意義上的東西,絕不能交錢簽訂合同。
  
合同陷阱:巧妙作弊,防不勝防

經(jīng)過一番斟酌,消費者決定購房了,消費者頭先得與房產(chǎn)商簽訂《商品房購賣合同》。一般情況下,房產(chǎn)商會拿出一份擬好的合同。合同上,會有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后填入相關(guān)內(nèi)容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。
消費者須知曉的是,這些空白處為房產(chǎn)商日后作弊提供了條件。比如,標準合同第十五條規(guī)定,延遲辦理產(chǎn)權(quán)證的,違約金每日按已付房款的萬分之三計算,但消費者一不留神,房產(chǎn)商便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。還有的房產(chǎn)商合同中寫明的違約條款表面上似乎很公平,實際不公平。

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