房和地的自然關系，如同鞋幫和鞋底，但是，鞋幫(房)和鞋底(地)的所有權歸屬不同，

使用的年限也不同。房屋所有權的年限在法律上沒有具體的規(guī)定，只要你不購賣、與等，

在法律允許的情況下，它的所有權長期歸屬于你。而國有土地不同，其所有權屬于國家，你

只依法取得一定年限的使用權。

1990年國務院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十

二條規(guī)定：“(一)居住用地70年；(二)工業(yè)用地50年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育

用地50年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(五)綜合或其他用地50年?！蓖瑫r《城市房

地產(chǎn)管理法》和該《條例》還規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者

需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期；土地使用權出讓合同約定的使用年

限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或經(jīng)申請續(xù)期未獲批準的，土地使用權由國家無償收回，土

地上的建筑物、其他附屬物所有權由國家無償取得。當然，屬于建筑物的地上房屋也不能例

外。

開發(fā)城市房地產(chǎn)用地，按照法律規(guī)定，一般都是以出讓方式支付了土地使用權出讓金后，

從國家手中有償獲取的。因此，建成的房屋價格中包含著出讓金(地價款)；地價又是房價的

一項重要組成部分。所以說，購購商品房、二手房、經(jīng)濟適用房等，在搞清房屋占用土地的

來源和性質的前提下，還要搞清土地的用途及其法定的土地使用年限。依據(jù)2000年陜西省人

民政府批準西安市市區(qū)國有土地基準地價標準，以商業(yè)用地作一簡單測算，我們就清楚了搞

清土地出讓年限的重要性：西安市區(qū)一類商業(yè)用地出讓年限為40年，按每平方米基準地價

3300元(每畝220萬元)計算，每年一平方米地價為82.5元(每畝5．5萬元)，如果此類地上

按1：2.5容積率建樓房，每平方米樓房建筑面積的房價中有1320元的地價，約占房價30％

左右。從開發(fā)商以法取得土地使用權之日起，經(jīng)過設計、建筑、裝飾、銷售等環(huán)節(jié)，當購到

房產(chǎn)之時，土地的使用年限較少已少了一兩年，多達五年以上的年限也大有人在。

購商品房搞清土地使用權的年限及其剩余年限，主要是為了維護房屋購賣雙方的權益，

防止購了土地使用權年限“縮水”過多的房屋，必然多付地價款，減少房屋占有時限，造成

經(jīng)濟上不必要的損失。

（西安晚報 韓秉學）