租金回報率下降了正常還是不正常

——租金回報率的算法應是：（年租金—年利息—各種稅費）/頭付款。北京很多樓盤的

租金回報率都在15%以上,仍居全國之頭。

據(jù)了解，國際上公認的樓盤租金回報率應該是比銀行貸款利息低一個點左右，如北京現(xiàn)

在銀行貸款利息為5%，那么北京正常的樓盤租金回報率就應當為4%。而目前北京樓盤租金回

報率盡管與去年或前幾年相比普遍降低了20%甚至30%左右，但一般都能保持在6%至15%之間，

和香港、臺灣以及其他地區(qū)相比，租金回報率還是偏高。

很多業(yè)內(nèi)人士認為，目前在北京，無論是投資還是自用，至少75%以上的購房人是采用

按揭的方式購的房，即并沒有一次付清，而是僅支付了頭付款，實際上是在用銀行的錢來投

資置業(yè)。因此，租金回報率的算法應是：（年租金—年利息—各種稅費）/頭付款。用這個公

式計算，北京很多樓盤的租金回報率都在15%以上,屬于偏高水平。

從總體市場看，市場化程度高，租金回報率水平都會往平均水平發(fā)展。

租金回報率下降的四大原因

——國外經(jīng)濟不景氣，靠外籍公司職員支撐的高端樓盤租金便會下滑。高端公寓供給激

增且“喜”扎堆，城市熱點商務區(qū)域發(fā)生轉(zhuǎn)移。

綜合采訪開發(fā)商、購房人和投資專家等各方人士，北京樓盤尤其是高端樓盤租金回報率

下降的原因不外乎以下四點：

一是全球經(jīng)濟環(huán)境的影響。北京金網(wǎng)絡投資顧問有限公司市場研究經(jīng)理張弛認為，

世界經(jīng)濟逐漸一體化，美國、日本等其他國家的經(jīng)濟狀況勢必會影響到中國的消費，尤其是

北京的消費。在前幾年，北京外銷公寓等高端樓盤高的租金回報率主要是由外籍公司職員支

撐，目前這些國家經(jīng)濟的下坡勢必會影響北京樓盤的租金市場。

二是北京供應量的變化：以亞運村地區(qū)為例，2001年至2002年兩年之內(nèi)，亞運村地區(qū)

高端公寓以平均每年7至8個項目的速度推出，每年會增加5000套左右的房子待租。供應激

增，而需求并不像想象中的旺盛，供需比例嚴重失調(diào)導致租金下降。

三是區(qū)域格局在分化：以亞運村為例：亞運村曾經(jīng)是北京市環(huán)境較好的商務，而隨

著CBD、中關村等地區(qū)的發(fā)展，亞運村在商務配套、環(huán)境建設、區(qū)域建設等方面逐漸喪失優(yōu)

越性，而使很多租賃客戶“遷移”到其他區(qū)域。

四是同質(zhì)產(chǎn)品趨多，可挑選余地越來越大：同一地區(qū)同一地段，同質(zhì)產(chǎn)品越來越多，購

或租的可選范圍越來越大。如內(nèi)銷公寓在產(chǎn)品上越來越接近外銷公寓，再加上內(nèi)外銷房的并

軌，以往一枝獨秀的外銷公寓在價格和產(chǎn)品上都沒有了優(yōu)勢。

租金回報率下降 購房注意什么

——購房更重要的是看未來這個物業(yè)的價值如何。獨特條件、項目所在區(qū)域有無發(fā)展動

力、市場需求決定樓盤是否能保值、增值。

怎樣才能保證所購的樓盤具有保值潛力？北京金地國際花園總經(jīng)理陳長春認為：

一、獨有稀缺資源和發(fā)展?jié)摿Q定物業(yè)能否升值。特別是對于高端項目，先天所占有的

稀缺資源決定了項目的升值空間。比如地理位置，金地國際花園等一些位于長安街邊上的樓

盤，“長安街旁”這種的稀缺資源使項目具有了不斷升值的空間。除位置外，這種稀

缺資源可能體現(xiàn)為其他因素：比如區(qū)域內(nèi)的客戶群，區(qū)域本身的發(fā)展動力，交通，商業(yè)配套

設施等。

二是項目所在區(qū)域必須具有長期的發(fā)展?jié)摿?，特別是經(jīng)濟的動力。目前北京某些區(qū)域由

于發(fā)展動力不足，相對供應過剩，所以這個區(qū)域的樓盤可能出現(xiàn)價格下降，而有的區(qū)域由于

發(fā)展?jié)摿薮?，高端公寓的銷售呈現(xiàn)不錯的勢頭。

三是項目本身的品質(zhì)及管理服務決定物業(yè)能否保值。這是國內(nèi)的建筑和國外建筑差距明

顯的方面。品質(zhì)是多方面的，比如適度超前的建筑功能設計，合理的規(guī)劃，歷久常新的建筑

材料等等。目前有的項目建成投入使用以后2至3年內(nèi)就變得外觀非常陳舊，功能落后，這

樣的物業(yè)顯然不能保值，反而會很快貶值。

另外，北京安地集團總經(jīng)理張寶全還認為，市場對產(chǎn)品的需求程度主要是看該產(chǎn)品的定

位是否準確，而該產(chǎn)品對未來市場的適應程度也決定未來這個樓盤是否能保值、增值。市場

對產(chǎn)品的需求程度主要是看該產(chǎn)品的定位是否準確，而該產(chǎn)品對未來市場的適應程度如何，

主要是看它車位、配套設施等是否適應未來的市場需求，未來發(fā)展的空間如何，規(guī)避風險的

能力如何。

總之，需要提醒購房人注意的是，無論是投資還是自住，購房時都不要僅僅看到短期價

格波動，更要看未來這個物業(yè)的價值如何，是否具備升值和保值的因素。

(北京青年報）