“新政百日，時(shí)令三季，樓市維艱，四顧茫然”。這不只是開發(fā)商的焦郁，也是政府的煩惱，購房者的心痛！

困頓之下，購房者如何抉擇？筆者試著站在購房者的立場(chǎng)上,談?wù)勛约簩?duì)現(xiàn)階段樓市的粗淺分析:

一、掌握影響樓市的主要因素

中國的樓市很詭秘，影響樓市的因素很多。早在兩年前，上海房地產(chǎn)專家富關(guān)昆就指出,我國的住房供應(yīng)體系雖然構(gòu)成,但供需結(jié)構(gòu)性矛盾很突出,中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房發(fā)展嚴(yán)重滯后。諸如,供給不足,住房市場(chǎng)供求信息不對(duì)稱,政策與市場(chǎng)不協(xié)調(diào)等一些問題尚未得到根本解決。富關(guān)昆說,大工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、信息化、市場(chǎng)化、國際化進(jìn)程加快,城市人口在膨脹,居民消費(fèi)水平逐步升級(jí),住房改善性需求快速增長.這些因素決定了住房消費(fèi)需求在很長一段時(shí)間內(nèi)仍將維持在一個(gè)較高水平,住房供應(yīng)的壓力很大,房價(jià)將呈現(xiàn)出居高難下的狀態(tài).對(duì)于房市、房價(jià)的認(rèn)識(shí),富關(guān)昆在學(xué)習(xí)總結(jié)"張九條"的基礎(chǔ)上提煉出"富三論":,當(dāng)住房由產(chǎn)品向商品轉(zhuǎn)化后,房價(jià)已經(jīng)不僅僅由成本決定,而是由供求關(guān)系決定；,房地產(chǎn)商品向房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化后,房地產(chǎn)不僅僅有實(shí)物屬性,同時(shí)也是實(shí)物資產(chǎn).這時(shí),價(jià)格就不是簡單的受供求關(guān)系影響,同時(shí)也會(huì)受到預(yù)期的影響；第三,當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)后,房地產(chǎn)價(jià)格不僅僅受供求關(guān)系的影響,對(duì)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的影響,也受貨幣供應(yīng)量、流通量、匯率、利率、相關(guān)政策等變量的影響?！案蝗摗焙喖s而易懂,對(duì)我們分析了解房市房價(jià)的走勢(shì)有一定的幫助!只是，出于謹(jǐn)慎的性格，他更多的是從市場(chǎng)層面談這些問題，淡化了中國樓市是政策樓市特點(diǎn)。

二、當(dāng)前樓市的主要表現(xiàn)

1、2010年已經(jīng)過去了半年之多，在百日新政的調(diào)控下，新房、二手房市場(chǎng)都處在成交量低迷的不景氣狀態(tài)，上海等一些一線城市成交量已經(jīng)逼近谷底。房價(jià)雖然同比仍然上漲狀態(tài)，但環(huán)比略有下降。萬科、恒大、綠地已經(jīng)掛起了降旗，不管降幅有多大，總算是價(jià)格有所松動(dòng)。如果成交量持續(xù)低迷？估計(jì)將有更多的房企要祭旗降價(jià)？“降價(jià)是必然，降幅很可憐”將是當(dāng)前市場(chǎng)乃至整個(gè)三季度的真實(shí)寫照。

2、一線城市商品住宅成交量跌幅較大，但高端住宅市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)較好，其中獨(dú)棟別墅及豪華公寓依然是春風(fēng)得意，有不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。真豪宅依然是“泰山頂上一棵松”，依然是抗跌、保值、增值的較佳投資品，用“自住、投資兩相宜”來形容毫不過分。

3、樓市博弈多方將由斗爭的形式轉(zhuǎn)向以妥協(xié)換共贏。購賣的對(duì)峙將會(huì)在“各讓幾步”的妥協(xié)哲學(xué)中崩潰瓦解。趨勢(shì)是：調(diào)控基調(diào)不變尺寸放寬；開發(fā)商打消大賺的預(yù)期，放棄硬扛的念頭；購房者放棄不實(shí)際的大跌、狂跌的預(yù)期，不在“等字當(dāng)頭，保口袋”……

三、購房者應(yīng)該何時(shí)購房？購什么房？

1、自有資金豐富，購房不需按揭的，應(yīng)該馬上購，較遲延至九月底。理由是：因?yàn)楫?dāng)前這種形勢(shì)下，是你選房；當(dāng)形勢(shì)反轉(zhuǎn)后，房子會(huì)選你。調(diào)控迫降的房價(jià)，假以時(shí)日，一定借尸還魂，卷土重來。

2、自住房應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有財(cái)力和未來賺錢能力綜合考慮。

3、投資性購房要頭選“城市好、地段好，品牌好，房品好，環(huán)境好，增值升值空間大”的豪宅產(chǎn)品，但房價(jià)基數(shù)不能太高，高于所在城市房價(jià)均價(jià)3.5-5倍的豪宅不宜做投資品，

4、2010年別墅出現(xiàn)分劃，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看：高端熱，中端平，低端冷。配套條件較差，地址偏遠(yuǎn)，環(huán)境一般，單價(jià)在8000元以下的經(jīng)濟(jì)類別墅將會(huì)受到的冷遇。其實(shí)，家庭人口多，希望改善居住空間，經(jīng)濟(jì)條件又相對(duì)較差的家庭是可以選擇這樣的別墅。“好的獨(dú)棟別墅是金”，在上海、北京等一線城市和一些人居環(huán)境好的二線城市獨(dú)棟別墅都是一直被看好的住宅產(chǎn)品。

5、普通商品房市場(chǎng)是政府調(diào)控的重中之重，房價(jià)是高度敏感部位，看來價(jià)格不降政府不會(huì)松手。但政府政策迫降只是人工降雨，從能級(jí)上不可能是暴雨，充其量也就是雨過地皮濕，能給一點(diǎn)感覺；從時(shí)間的長度上來看，只能管一陣子?！皾q多跌少，漲快跌慢”是中國樓市的慣常表現(xiàn)。政府調(diào)控的勝利就在于控制了漲幅，迫使開發(fā)商、二手房業(yè)主有了降價(jià)的意愿。目前的房價(jià)有沒有到人們預(yù)期的底部？我看上海、北京沒有!其它地區(qū)也沒有出現(xiàn)狂跌如潮的現(xiàn)象。跌幅超過25%的現(xiàn)象，較多在個(gè)別地區(qū)上演，不會(huì)成為普遍現(xiàn)象。我覺得放棄房價(jià)大跌的幻想對(duì)購房者來說很重要，但眼前“等一等，看一看”也未必不是好事。到三季度末，再看不到大的變化，今年就沒什么花頭了。此刻，該出手就出手了!我們不能再犯在無限期的等待中錯(cuò)過機(jī)會(huì)！

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