購購二手房小心謹慎
　　
　　購二手房的十八項注意想要在二手樓市中淘金的朋友，選購二手房屋時可要擦亮眼睛，牢記以下十八項注意：
　　
　　一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。
　　
　　二、確認房屋的準確面積。包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積，較保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。
　　
　　三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
　　
　　四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
　　
　　五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
　　
　　六、物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
　　
　　七、了解往后居住的費用。水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。
　　
　　八、舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。
　　
　　九、鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
　　
　　十、產(chǎn)權(quán)。原單位是否允許轉(zhuǎn)賣；確認標準價購購的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓；一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人；搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房；產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性；確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
　　
　　十一、購房知識。及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化。公房上市是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化；媒體報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢；較可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解較新的信息。
　　
　　十二、房屋值不值這個價？通過對高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的較低保值價。
　　
　　十三、能否做二手房按揭？二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮(zhèn)戶口；能提供穩(wěn)定的收入，支付本息的證明；愿意將所購的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；支付有關(guān)手續(xù)費。有的銀行只對房齡十年以下的提供貸款。
　　
　　十四、應(yīng)不應(yīng)該請律師？二手房購賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī)；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
　　
　　十五、應(yīng)不應(yīng)該找代理行？代理行的二手房信息要更全面，但是信息的準確程度還需要驗證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？購賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費標準是多少？是否能保證購到稱心的二手房？
　　
　　十六、選擇什么樣的代理行？可靠代理行應(yīng)該提供兩證：有效的營業(yè)執(zhí)照及房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
　　
　　十七、房款和產(chǎn)權(quán)的交接。不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要的問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的帳戶。
　　
　　十八、產(chǎn)權(quán)的過戶。必須要經(jīng)過當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從購房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
　　
　　二手房交易“七部曲”
　　
　　一.簽署《三方合約》購賣雙方需確認購購或出售物業(yè)，并落實詳細交易條款。雙方都必須仔細閱讀條款，以免埋下隱患。
　　
　　二.簽署《房地產(chǎn)購賣合同》購方需要攜帶身份證原件，并確定由本人親自簽署，如果有按揭程序則要同時簽署按揭申請文件。賣方則要攜帶身份證原件、房地產(chǎn)證、購房發(fā)票和國土證原件，由產(chǎn)權(quán)人親自簽署合約。
　　
　　三.辦理交易審查結(jié)案購方要由本人親自到場辦理，在中介人員的陪同下支付頭期房款，并繳納印花稅、交易管理費；賣方所有產(chǎn)權(quán)人都必須到場辦理手續(xù)，并收取頭期房款，支付印花稅、交易管理費。
　　
　　四.繳納稅費只需賣方一人到場辦理即可。賣方需要攜帶身份證，在中介人員陪同下繳納營業(yè)稅及其附加稅、個人所得稅。
　　
　　五.到交易所簽資料此過程只需購方一人到場辦理，購方需要攜帶身份證原件，在中介公司人員陪同下辦理。
　　
　　六.領(lǐng)取《國土證》繳納稅費購方攜帶身份證，在中介人員陪同下繳納相關(guān)稅費，其中國土證工本費33元和契稅1.5%（或3%）。
　　
　　七.領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》購方需要攜帶身份證，在中介人員陪同下，支付房產(chǎn)證工本費80元及10元國土證、房產(chǎn)證貼花，并一次性支付購房尾款。如果購方是以按揭方式購房，則需要中介公司辦理，銀行直接劃款到前業(yè)主賬戶。
　　

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