您對個(gè)人資產(chǎn)做完估量后，下一步當(dāng)然要挑選品質(zhì)好、價(jià)錢又不高的住宅了。然而，當(dāng)您面對眾多可供選擇的商品房時(shí)，一定會(huì)驚嘆：怎么房價(jià)相差會(huì)如此之懸殊。其實(shí)，房價(jià)的制定是有一定規(guī)律的，它受到市場和成本制約。這里著重介紹構(gòu)成目前商品房價(jià)格的成本因素。

商品房價(jià)格主要由3大塊組成：一是土地成本；二是開發(fā)建造成本；三是利潤、稅費(fèi)、銷售等費(fèi)用。以目前的內(nèi)銷商品房來看，價(jià)格的構(gòu)成要素絕大部分比重在前二者。以北京為例，北京市早在1993年就發(fā)布了《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》， 對北京市出讓國有土地使用權(quán)用基準(zhǔn)地價(jià)對不同用途和地價(jià)區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)作了具體規(guī)定，在一個(gè)較大的框架上，確定了北京商品房價(jià)格的走向?；鶞?zhǔn)地價(jià)根據(jù)商業(yè)、公寓、住宅及工業(yè)4種不同的土地使用類別和10種地段制定了級差價(jià)格。從全市看，東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽區(qū)為一到六類地段，豐臺(tái)、石景山為三到九類 地段，其他各郊縣則處于六到十類地段區(qū)。按照基準(zhǔn)地價(jià)可以推算：井地區(qū)每 平方米樓面生地價(jià)要在3000—4000元；西單一帶在2000—3000元；其他按地段級差 各有區(qū)別，從幾百元到千元各不相同。從這里可以看出，發(fā)展商在不同地區(qū)取得土 地的成本是不一樣的，這也直接導(dǎo)致了房價(jià)的懸殊差別。

其次，發(fā)展商的開發(fā)建設(shè)成本也存在著差異。如在前期的拆遷過程中，舊式居民區(qū)人口密度大，拆遷安置工作難度大、代價(jià)高，而遇到拆遷廠房等，則要順利得多，費(fèi)用也較小。另外，發(fā)展商開發(fā)的房產(chǎn)所選用的結(jié)構(gòu)類型也直接導(dǎo)致成本的差 異：一般普通六層的多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，其建造費(fèi)用一般在1000—1200元／平方米，而25層左右高層建筑，一般選用框架———剪刀墻結(jié)構(gòu)，造價(jià)在1800—2000元／平方米左右。兩者相比較，高層建筑建造成本要高出80％左右。

再次，如發(fā)展商開發(fā)周期短，預(yù)銷售情況好，資金回籠快，資金成本自然較低，這樣也能降低成本。其他包括發(fā)展商讓利、管理銷售費(fèi)用低、享受優(yōu)惠政策等，也能導(dǎo)致總成本的差異，從而影響房價(jià)。

綜上所述，主要是從成本角度談了商品房價(jià)格的組成，但大家應(yīng)該記牢一點(diǎn)，真正決定房價(jià)的，不是成本，而是市場因素。如個(gè)別區(qū)段，某些開發(fā)商由于是在1993年房地產(chǎn)較熱的時(shí)候入市的，拿地成本高，建筑原材料是在天價(jià)的時(shí)候購入，還沒建完就遇宏觀調(diào)控，房地價(jià)陷入低谷，銷售景況慘淡，苦苦支撐到現(xiàn)在，資金成本已高得驚人，成本價(jià)位肯定是高高在上了。而此時(shí)，該區(qū)段又新上了許多近年才批的項(xiàng)目，各方面成本都較低，房型格局也新穎，價(jià)位還低，在這種情況下，競爭的優(yōu)劣是顯而易見的。所以說，房價(jià)的較終成因，還要回歸到市場的認(rèn)同，您可以根據(jù)實(shí)際購購力充分參照房價(jià)的成本和市場構(gòu)成因素較終決定適宜的房價(jià)水平。

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