吳女士看中一處房產(chǎn)，于是與一家房產(chǎn)中介公司簽訂看房協(xié)議，并在這家中介公司經(jīng)紀(jì)人的陪同下看了這處房屋。后來(lái)，吳女士在報(bào)紙上看到由另外一家中介公司發(fā)布的同一處房源，于是又在這家公司中介人員的陪同下看房，并通過這家中介公司成交。

讓吳女士沒想到的是，幾天后，她收到了家中介公司發(fā)來(lái)的律師函，要求支付中介費(fèi)，否則要查封房屋云云。吳女士頓時(shí)有點(diǎn)發(fā)蒙，無(wú)奈之下，她撥打消協(xié)咨詢熱線，咨詢?nèi)绾翁幚磉@一糾紛。

看房協(xié)議不能隨便簽

筆者與這家發(fā)律師函的中介公司取得聯(lián)系，并看到了這份看房協(xié)議，該協(xié)議第三條約定，“甲方(即看房者)不得私下與乙方(即中介方)曾介紹的出售方進(jìn)行本委托事項(xiàng)的交易，違者甲方應(yīng)按出售方登記的出售金額的3%支付給乙方作為違約金?！?

在看房前中介經(jīng)紀(jì)人拿出這樣的看房協(xié)議，看房者是否應(yīng)該簽署呢？筆者就此采訪了有關(guān)專業(yè)人士。如果誠(chéng)意想通過中介購(gòu)房，看房協(xié)議應(yīng)該簽署。簽署了看房協(xié)議，如果看房人較終沒有購(gòu)得該房產(chǎn)，那么看房協(xié)議對(duì)看房者不會(huì)有任何約束。但是簽署了看房協(xié)議后沒有通過該公司成交(私下與業(yè)主成交或找其他中介公司成交)，可能就會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。建議如果次是通過某個(gè)中介公司看的房，則盡量通過該公司成交，避免不必要的糾紛產(chǎn)生。

居間成立應(yīng)付中介費(fèi)

對(duì)于吳女士遇到的糾紛，筆者采訪了山東華政律師事務(wù)所楊志民律師，他認(rèn)為：二手房購(gòu)賣中介合同系居間合同，根據(jù)《合同法》第四百二十四條規(guī)定：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。拒付中介費(fèi)的法定理由是居間不成或由于中介的欺詐行為而導(dǎo)致交易不成的情形。在房地產(chǎn)居間過程中，如實(shí)報(bào)告的前提必須是居間人對(duì)與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)的徹底了解和知悉。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能憑業(yè)主對(duì)其房屋的情況細(xì)述，并到有關(guān)房管部門進(jìn)行查詢得到一些產(chǎn)權(quán)資料，得知該房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰，有無(wú)被抵押或被查封的情況等。還可能是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際察看，看是否有漏水、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經(jīng)紀(jì)人的如實(shí)告知義務(wù)就無(wú)法完整實(shí)現(xiàn)。若家中介公司的經(jīng)紀(jì)人就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人作了如實(shí)報(bào)告，則不存在欺詐的情況，居間行為成立，吳女士應(yīng)支付中介費(fèi)。

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