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購房者如何與售樓小姐“砍價”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 599 次
房屋的屬性是商品,有其議價空間,其議價幅度究竟如何?一般來說,樓市景氣時,議價空間小;相對低迷階段,議價幅度可以拉大。然而除景氣因素外,購房議價的幅度主要還是樓市情況、住房心態(tài)、銷售手法及消費者議價技巧的不同而異。當然,賣方都希望出售房屋的價格愈高愈好,而購方則希望用較便宜的價格購到好房。購房者應(yīng)如何搞定議價策略,使交易局勢有利于購方呢?
頭先,應(yīng)清楚中意的物業(yè)行情如何。愈明了物業(yè)的基本資料,愈能增加變價的籌碼。預(yù)售房價格可分為表價、底價與成交價三種。表價是銷售現(xiàn)場的價格,底價則為發(fā)展商委托銷售公司銷售的較后底線,兩者之間并無固定價差,基本上每平方米有幾十到幾百元的差距。而成交價則是經(jīng)過購賣雙方交戰(zhàn),在你情我愿的情況下成交的價格。在市場大的情況相同、房屋購賣條件無二的情況下,善于議價者,其成交價可能出現(xiàn)比發(fā)展商底價低的數(shù)字??梢?,增強議價能力就顯得格外重要。
一般來說,發(fā)展商在定房價時,是以總成本加上利潤及應(yīng)交稅費等。房屋成本主要包括土地、建筑、營銷等費用,以及證照費用,媒體廣告、利息負擔(dān)及預(yù)估銷售期間合理的空置率。當然,房地產(chǎn)具有獨特性,售價隨著物業(yè)的個別因素、區(qū)域因素與銷售時機而有所變動,故應(yīng)視區(qū)域內(nèi)其他類似產(chǎn)品的價格作為參考?! ?
掌握了房價應(yīng)如何判定后,面對業(yè)務(wù)人員的開價又應(yīng)如何“應(yīng)戰(zhàn)”呢?大多數(shù)的業(yè)務(wù)員對各種殺價均有說辭。但業(yè)務(wù)人員基于業(yè)績壓力,均會在權(quán)限范圍內(nèi)盡量達到交易。前提是,要購房人喜歡物業(yè),對產(chǎn)品認同,也就是要讓業(yè)務(wù)員感受到購房人的誠意?! ?
購房人除展現(xiàn)誠意外,如購購預(yù)售房,應(yīng)清楚預(yù)售房的游戲規(guī)則。預(yù)售在銷售過程中,對價格的收放是靈活運用的。如樓房推出后,有時會突然推出個別價格較低的房子,此時,該房子的議價空間會拉大,但房子成交比為8:1時,業(yè)務(wù)員守價會守得比較緊,議價空間相對縮小。
在購賣雙方的議價中,銷售人員較初會基于預(yù)售房有某些不足之處,當購房者提出讓價要求時,會先在權(quán)限內(nèi)每平方米讓出幾十元。若購房人出價與房價落差大,銷售人員才會請業(yè)務(wù)主管出面。那怎樣才能讓主管心甘情愿讓價呢?購房人從挑剔產(chǎn)品著手,如對公共設(shè)施的計算、相關(guān)管線的設(shè)計、營造成本等方面提出合理的看法,或?qū)Ψ课莩?、住家環(huán)境、電梯數(shù)量等可以挑出有道理的毛病后,主管可能會讓價的?! ?
在現(xiàn)房方面,購房者宜把握兩個關(guān)鍵,一為交房前,發(fā)展商不敢大幅降價,避免交房時橫生糾紛。二為大型房屋購賣因戶數(shù)多,如降價對多數(shù)已購客戶無法交待,而小型房屋購賣較易擺平,故降價幅度可以拉大?! ?
購房人如要進一步殺價,個人可使出三招:
一、購房人可集體購房,采取以量制價方式,達到殺價目的?! ?
二、要求發(fā)展商提供品,或?qū)⑵返燃壧岣?,如空調(diào)機要求換為分體式及制冷式及制冷能力大的?! ?
三、由于新建房屋已實體可見,故可挑剔品質(zhì),如規(guī)劃、建材、衛(wèi)浴、磁磚等細致環(huán)節(jié),以達到殺價目的。
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