房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要領(lǐng)域。《物權(quán)法》是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的重要法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的權(quán)屬界定、物權(quán)保護(hù)有了明確的法律依據(jù)。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)制度規(guī)定需要適應(yīng)《物權(quán)法》的要求，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

一、《物權(quán)法》的立法精神對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響

1．將私有財(cái)產(chǎn)置于與國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)平等的地位，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸?cái)產(chǎn)的保護(hù)。

《物權(quán)法》的立法精神在于對(duì)國(guó)家、集體和私人的物權(quán)給予平等保護(hù)。個(gè)人財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)的是個(gè)人利益，公共財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)的是公共利益，私人財(cái)產(chǎn)與公共財(cái)產(chǎn)是同等保護(hù)的，則公共物權(quán)利益與個(gè)人物權(quán)利益也就同等重要，認(rèn)為公共物權(quán)利益高于個(gè)人物權(quán)利益的看法有違《物權(quán)法》的立法精神。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實(shí)中征地、拆遷補(bǔ)償不到位等問題突出，侵害了私有財(cái)產(chǎn)的利益。因此，《物權(quán)法》對(duì)國(guó)家、集體和私人財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)的原則將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸?cái)產(chǎn)的保護(hù)。

2．明確界定房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，有助于定紛止?fàn)帯?

《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國(guó)家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)?！段餀?quán)法》對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起著一個(gè)基礎(chǔ)法律的作用，《物權(quán)法》對(duì)土地房屋的權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行明確界定，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能夠在明確清晰的物權(quán)基礎(chǔ)上運(yùn)行。例如，由于越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。《物權(quán)法》從維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》的相關(guān)規(guī)定，使得房屋權(quán)屬關(guān)系的界定有了明確的依據(jù)，有助于定紛止?fàn)帯?

3．從以行政管理為核心轉(zhuǎn)變到對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和促進(jìn)利用。

《物權(quán)法》通過界定“私權(quán)”來限制“公權(quán)”的濫用。我國(guó)長(zhǎng)期以來的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和重公產(chǎn)、輕私產(chǎn)的觀念，導(dǎo)致現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法和工作思路主要突出國(guó)家的行政管理。今后不僅要有行政管理的思維，也要有民事權(quán)利的思維，需突破現(xiàn)有以行政管理為核心的理念，從行政管理轉(zhuǎn)變到對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和促進(jìn)利用上。

二、《物權(quán)法》中關(guān)于房地產(chǎn)的若干新規(guī)定

《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；二是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問題；三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問題。

1．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面

頭先，明確提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前我國(guó)并無統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要存在三方面的不統(tǒng)一：一是不同行業(yè)所屬的不動(dòng)產(chǎn)遵從各行業(yè)規(guī)定。二是土地和房屋登記分離。三是城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)管理的二元結(jié)構(gòu)。城市房屋權(quán)屬登記由《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》進(jìn)行規(guī)范；農(nóng)村房屋權(quán)屬登記則發(fā)展不平衡，有依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對(duì)農(nóng)房實(shí)施權(quán)屬管理的，有出臺(tái)本地區(qū)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記管理辦法的，也有未開展房屋權(quán)屬登記的?！段餀?quán)法》規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，明確了要“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法”。

其次，增加了三種登記方式。一是預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，開發(fā)企業(yè)如果將房產(chǎn)再賣給其他人，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”，即后來的購(gòu)房人不可能優(yōu)先得到該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效地保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益。二是更正登記。更正登記可以提高不動(dòng)產(chǎn)登記的正確性，消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。三是異議登記?！段餀?quán)法》將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出的異議記入登記簿，并規(guī)定在異議登記15日內(nèi)不起訴則異議登記失效。異議登記為真正權(quán)利人提供臨時(shí)性的保護(hù)措施。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

第三，明確區(qū)分了合同效力和登記效力?！段餀?quán)法》明確了“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡怯浭俏餀?quán)變動(dòng)的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。

第四，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)做出規(guī)定。目前不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)有多種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)議較多，《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)只能按件收取，不得按照面積、體積或者價(jià)額的比例收取。

2．土地征收和房屋拆遷方面

頭先，只有因公共利益的需要才可實(shí)行征收，非公共利益需要的拆遷由當(dāng)事人平等協(xié)商。征收是國(guó)家基于社會(huì)公共利益的目的，以行政權(quán)強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并給予合理的補(bǔ)償?！段餀?quán)法》規(guī)定，因公共利益需要，按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，國(guó)家（政府）可以對(duì)單位或個(gè)人的房屋進(jìn)行征收，在征收之后再進(jìn)行拆遷。明確了征收的兩個(gè)前提條件：一是公共利益的目的。二是按照法定權(quán)限和程序?qū)嵤?。而?duì)于因非公共利益需要而進(jìn)行的拆遷，則應(yīng)以當(dāng)事人平等協(xié)商的原則進(jìn)行。

其次，《物權(quán)法》涉及到集體土地上房屋的征收拆遷活動(dòng)?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》的法律關(guān)系范圍限于國(guó)有土地的房屋（包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外），不涉及農(nóng)村集體土地的房屋拆遷問題。從《物權(quán)法》看，調(diào)整的拆遷關(guān)系主要涉及征收房屋時(shí)的拆遷行為，既包括城市國(guó)有土地房屋的征收拆遷，也包括集體土地房屋的征收拆遷。因此，從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)房屋統(tǒng)一管理的角度出發(fā)，填補(bǔ)集體土地上房屋拆遷無法律規(guī)范的空白，有必要將《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》修訂為《房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

第三，強(qiáng)調(diào)保障被征收人的居住權(quán)利?！段餀?quán)法》規(guī)定，征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。這一條是現(xiàn)有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中沒有涉及的空白，應(yīng)在房屋拆遷的有關(guān)法規(guī)中進(jìn)一步明確具體的實(shí)施細(xì)則。

3．物業(yè)管理方面

頭先，明確了業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》沒有關(guān)于“共有權(quán)利”的規(guī)定，只是規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，而未規(guī)定享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》規(guī)定了建筑物應(yīng)區(qū)分三個(gè)權(quán)利，即區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權(quán)、共用部分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)，特別是《物權(quán)法》明確了業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分的共同管理權(quán)利。

《物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”物權(quán)法明確了選擇物業(yè)管理方式的權(quán)利以及依法解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利是業(yè)主的物權(quán)，也就確定了業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位和核心地位，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。

其次，修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過的條件。在物業(yè)管理活動(dòng)中，關(guān)于制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等有關(guān)事項(xiàng)的決定，以前按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”,而《物權(quán)法》規(guī)定，重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利由業(yè)主共同決定，而不是像《物業(yè)管理?xiàng)l例》那樣由業(yè)主大會(huì)決定，也就是說只要征得合法人數(shù)和面積的業(yè)主同意，就可以做出有效決定。同時(shí)，降低了表決通過管理規(guī)約（公約）、議事規(guī)則和選聘、解聘物業(yè)公司的門檻，只要占半數(shù)以上人數(shù)和面積的業(yè)主同意就可以做出決定，低于《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的三分之二。但是，《物權(quán)法》提高了選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的門檻，需要占半數(shù)以上人數(shù)和面積的業(yè)主同意。

第三，確定了公共維修資金的歸屬?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》只規(guī)定了業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理和使用進(jìn)行監(jiān)督，沒有明確其所有權(quán)，《物權(quán)法》中明確規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。

第四，規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途?！段餀?quán)法》規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。

“住改商”需經(jīng)過行政許可和業(yè)主同意。法律沒有完全禁止住宅改為商用，《物權(quán)法》規(guī)定按照有關(guān)法律規(guī)定取得變更許可，以及在取得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意的情況下，住宅可改為商用。獲得行政許可是行政許可制度決定的，是行政管理和社會(huì)管理秩序的需要。取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，是對(duì)私人權(quán)利保護(hù)的需要。

三、今后需進(jìn)一步明確的問題

《物權(quán)法》對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)問題做出了重要的規(guī)定，但仍有一些規(guī)定比較原則或未予明確，在如何將《物權(quán)法》的原則規(guī)定具體落實(shí)到房地產(chǎn)領(lǐng)域的理解上甚至存在爭(zhēng)議。今后尚需在實(shí)踐中對(duì)以下問題進(jìn)一步探索和做出相關(guān)具體的規(guī)定。

1．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面

頭先，對(duì)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的理解。《物權(quán)法》第十條規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍尚未明確，是僅對(duì)建筑口的房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，還是對(duì)林業(yè)、畜牧業(yè)、電力等房地產(chǎn)，即所有的房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。我國(guó)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的方式主要有兩類：一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可開發(fā)利用的，如探礦權(quán)、采礦權(quán)等；一類是民事主體之間通過合同取得或者繼承取得的，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等。前一類和行政管理權(quán)關(guān)系密切，分別由不同行政機(jī)關(guān)登記管理有其合理性；后一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系，主要是物權(quán)人通過登記機(jī)構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。因此，至少后一類的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一。此外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)看

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