4月21日，北京“壹線國際”項目二期開盤當天，售樓小姐明確告訴記者可辦理按揭貸款。

去年11月1日，北京包括國有銀行在內(nèi)的13家銀行全部開始執(zhí)行“未封頂樓盤禁貸令”，然而房地產(chǎn)新盤銷售依然如火如荼。業(yè)界人士普遍認為，“未封頂樓盤禁貸令”是對開發(fā)商放款的限制，對銷售層面則沒有影響?！鞍唇艺辙k，日后放款”的方式，在今春的北京新開樓盤中被廣泛采用。

不過，房地產(chǎn)進入“現(xiàn)房時代”，很快將不再停留在口號層面。

日前，中國人民銀行《中國房地產(chǎn)金融報告》出爐，央行再次建議盡早啟動、平穩(wěn)推進房地產(chǎn)預(yù)售制度改革，提出由律師事務(wù)所、銀行等機構(gòu)負責管理預(yù)售款除定金以外的頭付款和個人購房貸款，根據(jù)工程進度向開發(fā)商逐筆撥付資金，較終實現(xiàn)房屋完工后發(fā)放個人房貸的新制度。

同時，央行在報告中進一步強調(diào)，繼續(xù)嚴格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸管理關(guān)于“商業(yè)銀行只能對購購主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”的規(guī)定。

禁貸不等于禁售

中國社會科學(xué)院金融研究所殷劍峰博士認為缺乏操作細則的禁貸并不能解決問題，“有些政策很宏觀，操作上會有很多變通的手段。樓盤未封頂按揭貸款照辦，只是不放款，等封頂之后再出賬。”

在擁有建設(shè)部門發(fā)放的預(yù)售許可證的前提下，對照此前央行和北京市銀監(jiān)局的規(guī)定，部分開發(fā)商“按揭照辦，日后放款”的做法挑不出任何問題，政策在實際操作中被化解于無形，與“未封頂樓盤禁貸”的本意早已相去甚遠。

“如何界定樓盤是否封頂，由銀行相關(guān)人員到樓盤現(xiàn)場親眼所見為據(jù)。在這種情況下，很難界定具體樓盤的封頂情況，因此也就難以界定具體發(fā)放貸款的樓棟?！北本┲写蠛慊粍赢a(chǎn)營銷總經(jīng)理王述認為，樓盤封頂時間決定了銀行放貸給開發(fā)商的時間，但是否封頂由銀行決定也為該政策在執(zhí)行中出現(xiàn)其他問題埋下伏筆。

對于銀監(jiān)局及相關(guān)政府部門來說，分布零散、數(shù)目巨大的大小樓盤，查證與監(jiān)督工作的開展難度很大。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究董藩教授指出，由于按揭貸款往往與開發(fā)貸款捆綁發(fā)放，一旦停發(fā)按揭貸款，可能導(dǎo)致開發(fā)商無力償還開發(fā)貸款。在大部分銀行實行不良信貸“一票否決”的情況下，銀行頭先考慮的是力保開發(fā)貸款。

華夏銀行一位內(nèi)部人士向本報記者透露，就在2007年1月份銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》后，要求各家銀行自查，現(xiàn)在基本上沒有銀行敢違規(guī)放貸了。“很多中小開發(fā)商就頂不住了，有些不得不降價銷售，比如給全款支付的客戶一定優(yōu)惠?！?

同樣在4月開盤的北京“青年匯”社區(qū)，對于高頭付的客戶提供不同程度的優(yōu)惠，全款購房客戶的能享受的優(yōu)惠高達9.5折。更讓人奇怪的是北京西城區(qū)“華爾街觀典”的剩余尾房，開發(fā)商要求只能全款購購，無法辦理按揭貸款。

不過，一位不愿具名的開發(fā)商告訴本報記者，從開發(fā)的角度講，封頂之后才是開發(fā)商大量需要資金的時刻。在封頂之前，可以讓施工企業(yè)墊資。封頂之后進行內(nèi)部裝修的時候，更需要資金。規(guī)定只是減慢了開發(fā)商回款速度，沒有致命影響。“現(xiàn)在都是銀行爭著和我們合作?！边@位開發(fā)商仍對此信心滿滿。

央行建議直指執(zhí)行

近幾年房地產(chǎn)熱導(dǎo)致很多商業(yè)銀行具有很強放貸沖動，幾乎每一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手里都有一大串給予其授信的商業(yè)銀行名單，通常是四五家銀行在爭一個樓盤的住房按揭貸款。

據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2006年末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額3.68萬億元，比年初增加6653億元，同比增長22.1%，增速比上年同期快5.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.41萬億元，比年初增加2996億元，同比增長27%，增速比上年同期快10%；購房貸款余額2.27萬億元，比年初增加3630億元，同比增長19%，增速比上年同期快3.3%。

據(jù)知情人士透露，央行提出的“未封頂樓盤停發(fā)按揭”的政策雖各銀行都在貫徹執(zhí)行，但在部分二線城市，并未真正“一刀切”?！暗恼?，銀行是要執(zhí)行的。但是，各銀行在執(zhí)行該項政策的過程中，也會根據(jù)企業(yè)或項目的具體情況酌情處理。一般情況下，四證齊全、預(yù)售證一拿到手銀行即開始放貸。”該知情人士告訴記者。

今年全國“兩會”上，政協(xié)委員陳萬志指出，目前北京市銀監(jiān)局下發(fā)的規(guī)定仍沒有得到很好的貫徹，絕大多數(shù)樓盤都是未封頂就發(fā)放按揭。

此時，央行再一次重申“未封頂樓盤禁止貸款”，業(yè)內(nèi)普遍猜測，是否會有更嚴格的執(zhí)行細則盡快出臺。

“房價居高不下，實際上是銀行的按揭貸款提高了需求曲線中的預(yù)算線，特別是這些違規(guī)貸款，使房地產(chǎn)需求出現(xiàn)泡沫，進一步發(fā)展就會引起貸款風(fēng)險加大，危及金融安全?！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容對記者表示，如果不采取措施進行嚴格查處，由這種假按揭和期房制相互搭配形成的信貸擴張，勢必會進一步助長房價上升。

“該政策的主要意圖在于控制項目爛尾帶給銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，但是造成這種風(fēng)險的主要原因在于商業(yè)銀行內(nèi)部控制制度不完善，而不在于對具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的控制。”易憲容說。

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