2011年，高達(dá)2000元/平方米的樓面地價(jià)成本誰(shuí)來(lái)購(gòu)單？越來(lái)越多的大盤(pán)、豪宅還能狂熱幾許？平衡樓市供需的保障性住房，政府又會(huì)新建多少？調(diào)控政策還會(huì)繼續(xù)發(fā)力嗎？……年末節(jié)點(diǎn)，省內(nèi)業(yè)界已經(jīng)開(kāi)始深度探討明年的樓市風(fēng)向，以期在新一年得到更多驚喜。

猜想一：政策表情緊

2010年，在出臺(tái)系列政策的打壓之下，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)及成交量卻逆勢(shì)攀升。面對(duì)這樣的市場(chǎng)，2011年還會(huì)有什么調(diào)控“利器”呢？

房產(chǎn)稅：省城業(yè)界人士張治波認(rèn)為，物業(yè)持有性質(zhì)的稅種出臺(tái)是遲早的事兒，只是具體細(xì)則出臺(tái)和執(zhí)行的時(shí)間還是個(gè)未知數(shù)。物業(yè)稅之所以呼聲較高，全因國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市樓市過(guò)熱，調(diào)控政策收效甚微引起。

按照業(yè)界說(shuō)法，物業(yè)稅、房地產(chǎn)消費(fèi)稅、房地產(chǎn)保有稅等不動(dòng)產(chǎn)稅，可以增加購(gòu)房者的持有成本，對(duì)抑制炒房的作用十分明顯。不過(guò)也有人擔(dān)心，房產(chǎn)稅必須對(duì)投資性和自住性購(gòu)房加以區(qū)別。這個(gè)稅種的稅率、覆蓋面、操作度等尚有爭(zhēng)議，這也是政策遲遲無(wú)法出爐的原因。

2011年，這一被業(yè)界視為利器的手段或許會(huì)強(qiáng)行出爐。

提高頭付比例：早在2007年全國(guó)樓價(jià)持續(xù)飆升時(shí)，提高套(含)以上住房頭付比例規(guī)定就已出臺(tái)。有業(yè)界人士建議，在投資性購(gòu)房過(guò)多的地區(qū)，避免房地產(chǎn)投機(jī)者的較好方式就是對(duì)已認(rèn)定的二套房，在頭付40%的基礎(chǔ)上再提高頭付比例，要求其提供的頭付款比率不低于50%。甚至可以取消套房貸，只允許全資購(gòu)入。這樣就能從根本上避免投機(jī)者或熱錢(qián)通過(guò)購(gòu)房的方式，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和政府。

加息：10月20日、12月25日，央行兩次加息后，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)，2011年將仍在加息通道。對(duì)于多次置業(yè)者，如果真的連續(xù)加息，每月高額利息他們能吃得消嗎？

擴(kuò)大限購(gòu)令范圍：10月，廣州限購(gòu)令出爐，廣州樓市應(yīng)聲轉(zhuǎn)冷。與此同時(shí)，與廣州相隔不遠(yuǎn)的從化、增城、清遠(yuǎn)等非限購(gòu)區(qū)域，佛山、中山等二線(xiàn)城市，購(gòu)房熱度快速提升?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2011年，樓市投資熱錢(qián)會(huì)繼續(xù)流向 區(qū)域，限購(gòu)令凸顯“按下葫蘆浮起瓢”的不如意之處。而解決這種窘態(tài)的辦法，就是把限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線(xiàn)城市。

猜想二：樓市表情旺

在剛剛過(guò)去的一年，省城多數(shù)普通商品住宅項(xiàng)目成交均價(jià)漲幅超過(guò)10%，明年的房?jī)r(jià)走向?qū)?huì)如何？多位業(yè)界人士一致認(rèn)為，2011年商品房?jī)r(jià)格肯定還是會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

樓市升值空間仍然存在

太原富力地產(chǎn)的鄧韜認(rèn)為，無(wú)論是從政策層面還是從供求層面來(lái)看，省城房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)都還存在。“太原都市圈正在崛起，山西省政府準(zhǔn)備把太原打造成國(guó)際型大都市，在這種區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的大背景下，這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)欣欣向榮、健康發(fā)展。房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。”鄧韜稱(chēng)?！?1月的CPI指數(shù)已突破5%，各種農(nóng)產(chǎn)品、紡織品、生活用品、資源性產(chǎn)品都在漲價(jià)，在這樣的價(jià)格波動(dòng)中，僅讓商品房降價(jià)不太可能?！北本┦兰o(jì)朗潤(rùn)公司的總經(jīng)理薛錚稱(chēng)，省城2010年樓市供需比仍是供小于求，在市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力很旺盛的情形下，開(kāi)發(fā)商不但不會(huì)輕易降價(jià)，還會(huì)適當(dāng)抬價(jià)，以保持盈利。

熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)還會(huì)漲

今年7月6日，在太原市國(guó)土資源局舉行的一場(chǎng)國(guó)有土地拍賣(mài)會(huì)上，有三宗位置相鄰的地塊在龍城大街北端，分別以1.17億元、9.15億元、6.25億元的拍賣(mài)價(jià)當(dāng)場(chǎng)成交，這三宗地塊的樓面地價(jià)已達(dá)1300元/平方米至2700元/平方米。業(yè)界認(rèn)為，龍城大街、晉陽(yáng)街附近的商品房均價(jià)會(huì)在2011年達(dá)到8000元/平方米。“省城今年土地供應(yīng)面積與2008年、2009年基本持平，出讓土地的位置較偏，土地成交價(jià)格水平卻在上升。這說(shuō)明，省城城市化進(jìn)一步向郊區(qū)發(fā)展?！睆堉尾ǚQ(chēng)，太原的城區(qū)及人口正在向四周外溢，龍城大街、晉祠路、長(zhǎng)風(fēng)街已變成房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)新區(qū)，知名企業(yè)在這些區(qū)域駐足，直接帶動(dòng)了這些地段地價(jià)成倍上漲。而地價(jià)上漲引發(fā)的市場(chǎng)反應(yīng)就是房?jī)r(jià)上漲。

猜想三：豪宅表情窘

與普通項(xiàng)目相比，豪宅更不能輕易降價(jià)，在銷(xiāo)售緊迫與政策打壓、市場(chǎng)觀望與同行競(jìng)爭(zhēng)的雙面夾擊下，豪宅2011年的境況很可能是窘迫。

2010年省城的萬(wàn)元豪宅樓盤(pán)達(dá)10個(gè)，這些樓盤(pán)將開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售目標(biāo)認(rèn)準(zhǔn)了山西實(shí)力雄厚的煤老板們。

至年末，省城在售的高端項(xiàng)目今年銷(xiāo)售計(jì)劃已基本完成。豪宅熱銷(xiāo)刺激著外埠和本地企業(yè)的神經(jīng)，各家企業(yè)把下一步的開(kāi)發(fā)目標(biāo)鎖在了豪宅上。數(shù)量有限的山西富豪會(huì)在2011年逢盤(pán)必購(gòu)，在售樓處繼續(xù)比賽聲名和實(shí)力嗎？“經(jīng)過(guò)兩年高端產(chǎn)品的消化，屬于級(jí)的客戶(hù)基本被現(xiàn)有高端項(xiàng)目挖走了?！北本┦兰o(jì)朗潤(rùn)公司總經(jīng)理薛錚認(rèn)為，2011年省城的豪宅項(xiàng)目和供應(yīng)面積會(huì)繼續(xù)增加，但豪宅的銷(xiāo)售壓力卻顯而易見(jiàn)。

薛錚分析，按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)律，產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格在后期會(huì)越來(lái)越高。但省城豪宅市場(chǎng)上的客群質(zhì)量卻在慢慢下降，豪宅市場(chǎng)上供需不對(duì)等的狀況會(huì)在明年顯露無(wú)遺。各高端項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)趨向白熱化。

與普通項(xiàng)目相比，豪宅更不能輕易降價(jià)，在銷(xiāo)售急迫與政策打壓、市場(chǎng)觀望與同行競(jìng)爭(zhēng)的雙面夾擊下，豪宅2011年的境況很可能是緊迫。2010年豪宅項(xiàng)目皆大歡喜的場(chǎng)面，或許再難遇見(jiàn)。

猜想四：大盤(pán)表情歡

2009年，外埠房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的大體量樓盤(pán)占省城商品住宅交易量的13.08%，今年這個(gè)比例將升至33%，外埠樓盤(pán)的不斷涌現(xiàn)及熱銷(xiāo)，帶動(dòng)了省城樓市產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的全面升級(jí)，同時(shí)吸引了更多房產(chǎn)大鱷落戶(hù)太原。

2010年，在省城扎根的外埠房地產(chǎn)名企開(kāi)始擴(kuò)張式置地。未進(jìn)入太原市場(chǎng)的一線(xiàn)房地產(chǎn)名企，通過(guò)與本地企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的方式，紛紛落地。這從省城土地市場(chǎng)上可見(jiàn)一斑。

今年1月至9月，省城成交的35宗土地中，上海復(fù)地集團(tuán)與得一企業(yè)合作取得的6宗土地共計(jì)104.14萬(wàn)平方米。恒大集團(tuán)在7月競(jìng)購(gòu)取得的土地達(dá)19.7萬(wàn)平方米，僅這部分土地占到1月至9月太原市成交土地的56.54%。

2011年恒大在并項(xiàng)目將擴(kuò)展到4個(gè)，富力項(xiàng)目擴(kuò)展到5個(gè)。加上未入市的上海盛高、上海復(fù)地、頭開(kāi)、萬(wàn)科等名企明年都將集中亮相，2009年國(guó)內(nèi)的10強(qiáng)房企中5個(gè)進(jìn)入太原市場(chǎng)。

2011年，省城將全面進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。而本土企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)模、營(yíng)銷(xiāo)手法、售后服務(wù)、綜合品質(zhì)上的劣勢(shì)暴露無(wú)遺。如何避免在市場(chǎng)中全面落敗，已是本土企業(yè)必修的功課。

(作者：戎紫冰)