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10月1日物權法實施 專家評說“房權”五大熱點
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 554 次
專家評說“房權”五大熱點
3月16日,十屆全國人大五次會議閉幕會。雷鳴般的掌聲響徹人民大會堂,歷經(jīng)8次審議、集納各方智慧,物權法以“2799票贊成”高票通過。
物權法5編247條中,大量條款涉及房屋物權。從不動產(chǎn)登記、到車庫車位歸屬,再到房屋拆遷,彰顯對物權的尊重和捍衛(wèi)。
全國人大法律委委員、中國政法大學校長徐顯明參與了物權法立法過程。且聽他一一點評物權法出臺后的房屋產(chǎn)權。
不動產(chǎn)置于陽光下
物權法明確規(guī)定:“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”
徐顯明點評:不動產(chǎn)登記制度體現(xiàn)了現(xiàn)代意義的中國特色的物權制度,物權法關于不動產(chǎn)的條款,明確了物的歸屬,減少侵害的可能性,有助于定紛止爭和對物權的保護。同時,法律明確規(guī)定不動產(chǎn)登記,將不動產(chǎn)置于陽光之下,對遏制腐敗具有促進和推動意義。
物權法出臺后,應該盡快制定物權登記管理辦法等,回應社會關注的登記是否收費、不登記怎么辦等問題。
業(yè)主有權更換物業(yè)
業(yè)主和物業(yè)間的糾紛不時見諸報端。物權法規(guī)定,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業(yè)服務機構或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務機構或者其他管理人,業(yè)主依法有權更換。
點評:業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務機構或者其他管理人,這是業(yè)主的權利之一。物業(yè)只是為業(yè)主提供服務,業(yè)主有權選擇服務。
車庫頭先滿足業(yè)主
2005年6月,寧波市一住宅小區(qū)的19名業(yè)主狀告房產(chǎn)商,稱房產(chǎn)公司銷售房子時,表示小區(qū)內(nèi)有公共停車位。但在房屋交付后,房產(chǎn)公司卻把樓前約2000平方米的公共用地挪作他用,業(yè)主的車無處停放。
物權法規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業(yè)主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路,或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
徐顯明點評:盡可能協(xié)調(diào)各方意見、兼顧各方利益,正是制定物權法過程中的鮮明特點。關于車庫車位歸屬的規(guī)定,正是考慮到開發(fā)商和業(yè)主利益的平衡。若只顧業(yè)主利益,開發(fā)商可能不再開發(fā)車庫車位;若只顧開發(fā)商利益,又不符合規(guī)劃中關于公共空間的約定。
法律規(guī)定“頭先滿足業(yè)主的需要”?!邦^先”不同于“優(yōu)先”,后者指在同等條件下業(yè)主優(yōu)先獲得;“頭先”則不區(qū)分條件,更有助于保障業(yè)主利益。
不得妨礙采光權
一些居民住宅被拔地而起的高樓大廈遮擋,終日不見陽光。物權法對此做出規(guī)定,建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
法律還規(guī)定,不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定排放大氣污染物、水污染物,棄置固體廢物,施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
徐顯明點評:采光權、通風權等屬于相鄰權,物權法把相鄰權作為一類權利固定下來,有助于化解糾紛和矛盾,促進鄰里和諧,構建和諧社會。
拆遷須為公共利益
較近,重慶“較牛釘子戶”成為人們關注焦點。物權法規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時,法律還明確規(guī)定,“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn),應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件?!?
徐顯明點評:法律規(guī)定了嚴格的補償機制,保護公共利益和公民個人利益。
物權法實施后,“釘子戶”是否可以強拆,關鍵是看拆遷后將建設什么項目。如果是商業(yè)項目就沒有理由征收。
物權法規(guī)定,國家、集體、私人的物權平等保護。在我看來,社會應該更好地保護公民的物權,他們處于弱勢。國家相關部門應盡快完善配套的其他法律法規(guī),比如侵權法等。
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