僅僅“存活”了十幾個(gè)公里就被建設(shè)部廢止的《90m2以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》(以下簡稱“90平米細(xì)則”)可能是近年來中國實(shí)行時(shí)間較短的政策。建設(shè)部的“朝令夕改”不僅讓許多苦等設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商哭笑不得，更是被許多人指責(zé)為“兒戲”百姓。

“70%的新建住宅面積須建設(shè)90平方米以下小戶型”作為“國六條”調(diào)控的核心政策，在中國遭遇了現(xiàn)實(shí)國情的阻力。該政策從去年的6月1日就開始實(shí)行，但是半年多過去了，其具體的細(xì)則至今仍無較終定論。

90m2標(biāo)準(zhǔn)先難產(chǎn)再夭折

“建設(shè)部‘朝令夕改’主要是由于建設(shè)部放寬了90m2的標(biāo)準(zhǔn)，而遭到了國務(wù)院的反對?！弊蛱旖ㄔO(shè)部一位知情人士向記者透露。

這位人士還向記者透露，其實(shí)建設(shè)部對“90m2全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)”已經(jīng)“松口”了，同意地方政府在執(zhí)行過程中可以結(jié)合實(shí)際情況，但是國務(wù)院在《90m2以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》發(fā)布的當(dāng)天晚上，就召集了建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人，重申了“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90m2以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的原則。建設(shè)部隨即撤換掉了征求意見稿并聲明將嚴(yán)格執(zhí)行全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(以下簡稱《通知》)規(guī)定，中小住宅90m2的標(biāo)準(zhǔn)從去年的6月1日就應(yīng)該開始執(zhí)行，但是一直到現(xiàn)在還沒有出臺具體的細(xì)則。

相關(guān)人士向記者透露，這主要是在執(zhí)行過程中與地方產(chǎn)生了分歧，在當(dāng)初《通知》中九部委就為放寬90m2標(biāo)準(zhǔn)留下了口子，其中規(guī)定“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)”，但是這一規(guī)定一直沒有得到國務(wù)院的明確答復(fù)。

隨后不久，各地方全開展了“90m2的設(shè)計(jì)大賽”，從征集的設(shè)計(jì)方案來看，南北地區(qū)對90m2的標(biāo)準(zhǔn)全出現(xiàn)了一定程度的浮動(dòng)。

　去年可以稱為國內(nèi)房地產(chǎn)的“調(diào)控之年”，而與以往政策相比去年以“國六條”為代表的政策更加強(qiáng)調(diào)落實(shí)。從去年5月17日，國務(wù)院總理 提出“國六條”，到建設(shè)部等九部委當(dāng)月29日落實(shí)“國六條”僅僅用了12天，可見在政策的落實(shí)速度上是近幾年罕見的，主要是擔(dān)心步“新舊國八條”流于形式的后塵。但是作為“國六條”的核心政策，至今關(guān)于“90平米細(xì)則”仍無定論，成為了“國六條”執(zhí)行的瓶頸。

去年5月29日，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》發(fā)布，“國六條”所涉及的9個(gè)部門次對國務(wù)院的調(diào)控政策做出了回應(yīng)，主要從調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、信貸、土地、稅收等方面對我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

兩天后的5月31日，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》明確指出：2006年6月1日后，個(gè)人將購購不足5年的住房對外銷售要全額征收營業(yè)稅，個(gè)人將購購超過5年(含5年)的普通住房對外銷售、對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的將征收差額稅。此文一出，立刻造成二手房交易的“井噴”。

與此同時(shí)，國土資源部下發(fā)“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”，要求房地產(chǎn)開發(fā)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓，合理地確定宗地面積。各地要編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃，科學(xué)合理地確定房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，供地計(jì)劃要向社會(huì)公布。嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)；停止別墅用地供應(yīng)。

在隨后的幾個(gè)月中，“國六條”的各種執(zhí)行細(xì)則一一出臺并開始執(zhí)行，開展全國性的房地產(chǎn)交易整頓工作，而90平方米標(biāo)準(zhǔn)卻遲遲無果。

地區(qū)差異 國情判斷成為分歧

是否充分考慮我國地區(qū)差異成為“90m2細(xì)則”分歧的焦點(diǎn)。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞認(rèn)為：如果90m2政策彈性大，給地方過大的裁量權(quán)，那么政策的威力就要下降，但如果不給地方裁量權(quán)，各地情況不同，也不好太過“一刀切”，其中的“度”不好掌握。

牛鳳瑞指出，套型建筑面積90m2規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是好的，但根本上還應(yīng)由市場決定。如果面積不對，戶型不對，房子就會(huì)賣不出去，較擔(dān)心這個(gè)問題的肯定是開發(fā)商，所以開發(fā)商不會(huì)盲目開發(fā)大戶型。從市場反饋的信息看，基本是建筑面積140m2以下至120m2左右的戶型較受北京主力購購人群的青睞，而目前市場上90m2以下的房子除去公攤面積后，實(shí)際使用面積則較為有限。

他表示，政府應(yīng)該更多關(guān)心的是交易規(guī)則以及信息披露，對產(chǎn)品類型原則上不應(yīng)管理過細(xì)。如果價(jià)格下跌，那就說明產(chǎn)品確實(shí)過剩了或者不符合市場要求，若價(jià)格上漲，說明相應(yīng)產(chǎn)品還是緊缺，需要更多的投資與供給，政府只要數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)權(quán)威，給投資者以及以正確的導(dǎo)向即可。

但中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮提出了反對意見，他認(rèn)為“90m2以下住房占70%”，這是國家剛性規(guī)定。住房頭先是要滿足人們生存的必要功能，即要有房子住，從這一點(diǎn)看，目前國內(nèi)城市家庭中，以三口之家居多，90m2完全可以滿足95%的消費(fèi)群體需求。

避開爭論尋找控制大戶型方法

“90m2作為‘國六條’宏觀調(diào)控核心政策，其主旨是通過結(jié)構(gòu)來穩(wěn)定房價(jià)，但是也不意味著中小戶型的房子占到多數(shù)就可以把房價(jià)降下來，而且不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。穩(wěn)定房價(jià)較好要通過稅收等市場手段來調(diào)節(jié)，加強(qiáng)持有環(huán)節(jié)的稅收，開征物業(yè)稅將更有利于房價(jià)的宏觀調(diào)控?！迸ｘP瑞介紹說。

相對于營業(yè)稅、所得稅、契稅等流通環(huán)節(jié)的稅種而言，真正讓房地產(chǎn)投資者感到恐慌的是房地產(chǎn)保有稅，主要是物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

因?yàn)楫?dāng)市場處于賣方市場時(shí)，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價(jià)賣出，并且可以不費(fèi)力地將各種稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到下一個(gè)購家頭上，從而變現(xiàn)投資收益。

但如果開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，情況就不一樣了。這不僅讓投資者持有成本增加，而且還會(huì)讓接手的購家思忖再三，購大房子的居住成本能否承受得起，這樣不 制了大戶型的銷售，而且也打擊了房地產(chǎn)的投機(jī)行為，減少一定程度的地產(chǎn)泡沫。

記者了解到，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在今年4月以后出臺，征收范圍可能為120m2以上房產(chǎn)，但這與物業(yè)稅還有一定的區(qū)別。

90m2政策朝令夕改 調(diào)控遭遇國情

　 　90m2政策的朝令夕改，與其說是不符合國務(wù)院有關(guān)政策的規(guī)定，還不如說調(diào)控遭到了實(shí)際國情的抵制。

我國南北方在住宅上存在巨大差異。相同的建筑面積情況下，南北方在實(shí)際的使用面積上相差一二十平方米是很正常的，這個(gè)主要由于南方地區(qū)的房屋保溫墻體較薄，供水等管線又在墻體內(nèi)，這樣房屋實(shí)際利用率高達(dá)90%。而公攤面積的減少，也就意味著實(shí)際使用面積的增加。

如此一來，在執(zhí)行“90m2標(biāo)準(zhǔn)”的過程中，南北方住宅在實(shí)際使用面積上將存在著巨大的差異。

以一個(gè)地區(qū)的住宅作為標(biāo)準(zhǔn)，然后給出各個(gè)地區(qū)的參考系數(shù)，容許住宅圍繞90m2的標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)，既有利于政策執(zhí)行，也比較符合實(shí)際國情。但這與“國六條”中90m2必須占項(xiàng)目70%的規(guī)定又背道而馳。

自從房地產(chǎn)調(diào)控開展以來，國家出臺了一系列有利于平抑房價(jià)的政策，但奇怪的是，宏觀調(diào)控反而成了房價(jià)上漲的指標(biāo)。造成這種情況的原因是多方面的，比如由于政府有關(guān)部門還不適應(yīng)市場力量的作用，而是習(xí)慣于用政策來調(diào)控市場，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)政策與實(shí)際脫節(jié)的情況?！皣鶙l”推出后，各個(gè)機(jī)構(gòu)紛紛加快落實(shí)調(diào)控政策，但沒有考慮我國的實(shí)際情況，致使房價(jià)不降反漲的局面出現(xiàn)。

業(yè)界聲音

房地產(chǎn)業(yè)遭遇“標(biāo)準(zhǔn)門”

“一些開發(fā)商們看到被放寬標(biāo)準(zhǔn)的‘90m2標(biāo)準(zhǔn)’后都很激動(dòng)，如果按此執(zhí)行，一些目前仍卡在戶型設(shè)計(jì)審批上的項(xiàng)目可以過關(guān)動(dòng)工了?！贝鞯铝盒幸晃环?wù)于外資開發(fā)企業(yè)的分析人士介紹。但是，開發(fā)商苦苦等了半年多的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)才過了一個(gè)晚上就被廢止了，中國地產(chǎn)業(yè)次遭遇到了因?yàn)闆]有設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)而無法施工的尷尬。

住宅的設(shè)計(jì)根據(jù)不同地區(qū)的氣候條件，有著顯著的不同，比如北方地區(qū)在建筑時(shí)必須考慮保溫、采光、采暖等，而南方住宅對這一需求相對較低，北方地區(qū)還要考慮暖氣設(shè)備的安裝空間，如果采取全國統(tǒng)一的90m2標(biāo)準(zhǔn)，將導(dǎo)致北方地區(qū)的住宅在實(shí)際使用面積上要小于南方。

此外，對二三線城市的地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)難題，因?yàn)檫@些城市里的某個(gè)住房項(xiàng)目之前設(shè)計(jì)了1000套大戶型，現(xiàn)在卻要變成2000-3000套小戶型。這樣一來，改變的不僅僅是客戶群，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施也要做相應(yīng)更改，在操作上有一定難度。

“這就造成至今標(biāo)準(zhǔn)還沒有較終確定，政策在執(zhí)行中遭到了實(shí)際情況的抵制?！迸ｘP瑞指出。而由于這一標(biāo)準(zhǔn)的不確定，直接造成了大量本應(yīng)該去年就開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目，至今仍處于半停工階段，據(jù)了解，目前北京因?yàn)椤皹?biāo)準(zhǔn)之困”被迫停工的項(xiàng)目就有607個(gè)，造成了供應(yīng)不足而導(dǎo)致房價(jià)上漲的局面。

墻拆開就成180m2大房 變相繞開90m2限制

對于90m2限制，開發(fā)商的反應(yīng)就是反對，然后想辦法反制、化解。下面記者將列舉開發(fā)商們的種種“合理方案”：比如，在戶與戶之間預(yù)留可拆墻，購的時(shí)候是兩套房子，墻拆開就成了180m2的大房子；再比如，將90m2以下的住宅建成5.8米層高，預(yù)留裝修躍層空間；還比如，將一套大房子分解成兩個(gè)或者三個(gè)產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行“散式”銷售。

而在遠(yuǎn)郊區(qū)域和一些二線城市，不少開發(fā)商都儲(chǔ)備了大量土地以開發(fā)大盤。而大盤中又有超過80%以上的套數(shù)為90m2以上的戶型。目前，不少在郊區(qū)擁有土地儲(chǔ)備的開發(fā)商已開始要求工程部加班加點(diǎn)地攻關(guān)能應(yīng)用的“子母房”戶型設(shè)計(jì)。

一位開發(fā)商的銷售高層舉例說：本來是150m2的房子，現(xiàn)在要設(shè)計(jì)成“60m2＋90m2”兩套房子，打通之后和一套沒有什么區(qū)別，或者是設(shè)計(jì)類似復(fù)式的住宅，在兩套房子之間架上樓梯，就變成一套。

態(tài)度

堅(jiān)決反對90m2 “一刀切”

“90m2政策搞‘一刀切’，肯定長不了?！睆V州市同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示。北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理閻少

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