誰能想到美國(guó)的GDP大約有20%由房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的呢？

但事實(shí)正是如此。美國(guó)人會(huì)根據(jù)工作等的變化而不斷地變換自己的房產(chǎn)，這使得房地產(chǎn)交易盛行。在美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，新房的交易只占到總交易量的15%，其他的則都是二手房的交易?？梢哉f，二手房交易是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主流交易行為。

與之相對(duì)應(yīng)的是，在中國(guó)，北京的二手房交易只占到總交易量的20%，上海大約能占到總交易量的50%。中國(guó)未來的不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)市場(chǎng)也就是我們俗稱的二手房市場(chǎng)還有很大的空間可以挖掘。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史衍變

在上世紀(jì)50年代，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模一般都比較小，經(jīng)紀(jì)人數(shù)一般只有4~5人左右，一般都采用夫妻店的形式。另外一個(gè)現(xiàn)象就是少有房源，房子有一個(gè)書面的材料，這樣就保證了經(jīng)紀(jì)公司可以負(fù)責(zé)這項(xiàng)交易，并且較終獲得傭金。

但是在那時(shí)，這種少有房源的有效期非常短，一般只有7天的時(shí)間。這一點(diǎn)和中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)很相像，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一般規(guī)模都比較小，在運(yùn)作的時(shí)候也缺乏公司之間的相互協(xié)作。

隨后，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)生變化，有富余資金的老板開始設(shè)立多家分店，店員也普遍增加到了7~8人。這些小的中介公司互相之間開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，公司之間訂立了一些簡(jiǎn)單的行業(yè)規(guī)范，來規(guī)范市場(chǎng)上的交易行為。那個(gè)時(shí)候就逐漸出現(xiàn)了MLS系統(tǒng)，也就是不同房源上市系統(tǒng)。

可以說，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。MLS系統(tǒng)使得大家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的操作有了一個(gè)準(zhǔn)繩，同時(shí)使市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)牢牢的掌握在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的手中。

MLS系統(tǒng)是小公司創(chuàng)立的，有意思的是，剛開始時(shí)大公司不愿意加入。但是，后來隨著小房地產(chǎn)中介所占房源比率的增加，大的房地產(chǎn)中介也開始逐漸的加入到MLS系統(tǒng)中來，后來不同城市之間的MLS系統(tǒng)也開始交流，這樣房地產(chǎn)中介占有了市場(chǎng)上大約90%的房源。

比較中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可能由于法律的制約使得房地產(chǎn)市場(chǎng)房源比較少，而且中國(guó)市場(chǎng)相互間合作比較少。

傭金改變催生的行業(yè)變革

在上世紀(jì)50~60年代的美國(guó)，經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例一般在2%左右，因?yàn)楫?dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少，而且房源也比較少。而在MLS系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)達(dá)到了6%。

經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例開始是由政府來控制的，但是后來發(fā)現(xiàn)政府的控制限制了經(jīng)紀(jì)公司向顧客提供更多的服務(wù)，于是政府就干脆放開了對(duì)傭金的限制。

上世紀(jì)80年代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈。由于房地產(chǎn)中介的發(fā)展，經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模的擴(kuò)大，經(jīng)紀(jì)公司要招募更多的經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)由于MLS系統(tǒng)的完善，經(jīng)紀(jì)公司就要求掌握更多的房源。很多經(jīng)紀(jì)公司的老板為了吸引經(jīng)紀(jì)人，就承諾比較高的傭金分成。給經(jīng)紀(jì)人的傭金比較高，那么，經(jīng)紀(jì)公司的收入就會(huì)相對(duì)降低，于是經(jīng)紀(jì)公司就必須去開拓新的業(yè)務(wù)，一站式服務(wù)的概念開始出現(xiàn)。

另外，退取金成為了上世紀(jì)80年代房地產(chǎn)市場(chǎng)一種很強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)模式，經(jīng)紀(jì)公司在尋求新的業(yè)務(wù)的時(shí)候，將服務(wù)延伸到按揭、裝修以及貸款等。隨著MLS系統(tǒng)的完善，房地產(chǎn)中介控制了90%的房源，只有10%是購(gòu)賣雙方自己進(jìn)行的，而中國(guó)的比例則低得多。

這時(shí)行業(yè)開始出現(xiàn)一個(gè)很顯著的變化，就是政府開始出臺(tái)反壟斷措施。由于MLS系統(tǒng)的完善，90%的房源聚集到房地產(chǎn)中介手中，這樣就很容易形成壟斷，而在美國(guó)壟斷是非法的。這樣房地產(chǎn)中介就聯(lián)合起來，收取一個(gè)比較穩(wěn)定的6%或者7%的傭金提成，這樣就避免了壟斷的產(chǎn)生。

經(jīng)紀(jì)人與他們的組織

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的組織叫美國(guó)中介協(xié)會(huì)，它的目的是保持經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)交易中的核心地位。而且在美國(guó)，中介協(xié)會(huì)還是一個(gè)政治組織，比其他任何行業(yè)組織都具有政治性。

經(jīng)紀(jì)公司除了要繳納美國(guó)中介協(xié)會(huì)運(yùn)行所需要資金之外，還需要支持美國(guó)中介協(xié)會(huì)的政治行動(dòng)，即去游說政府官員，防止政府官員做出損害經(jīng)紀(jì)人利益的事情。

在美國(guó)大約有80%的經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模都比較小，人數(shù)為1~4人，這點(diǎn)和中國(guó)大致相同。也有一些規(guī)模比較大的公司，他們的經(jīng)紀(jì)人人數(shù)可以達(dá)到100人以上。美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人多數(shù)為女性，一般在同一家公司工作5年以上，這時(shí)他們的3.8萬美元年薪在美國(guó)已經(jīng)是很不錯(cuò)的收入。大約90%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有大學(xué)學(xué)歷，而45%的人擁有學(xué)士學(xué)位，20%的人擁有私人助理，另外有19%的經(jīng)紀(jì)人在工作上使用英語以外的其他語言。

在美國(guó)2004年不直接參加銷售工作的店長(zhǎng)的年收入達(dá)到8萬美元，而參加銷售工作的店長(zhǎng)的年收入則達(dá)到9萬美元，這在不同的公司之間尤為明顯。經(jīng)紀(jì)人的工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)他們的收入有很大的影響。1~5年工作經(jīng)歷的經(jīng)紀(jì)人的年薪可以達(dá)到3萬美元，而具有6~10年工作經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人當(dāng)中，他們的薪水可以達(dá)到6萬美元，11~15年的薪水甚至可以達(dá)到9萬~10萬美元，比醫(yī)生、大學(xué)教師等的年薪還要高。

在特許經(jīng)營(yíng)的商業(yè)魅力下騰飛

特許經(jīng)營(yíng)在美國(guó)是一種很成熟的商業(yè)模式，大約有45%的商品都是通過特許經(jīng)營(yíng)這種商業(yè)模式來完成的。在房地產(chǎn)行業(yè)這種體系所起的作用更大，大約有60%的交易都是通過特許經(jīng)營(yíng)來完成的。

從交易額上來說，特許經(jīng)營(yíng)的公司數(shù)量只占到30%左右，可他們的交易額達(dá)到了行業(yè)總的交易額的60%左右。當(dāng)然每天都會(huì)有新的公司產(chǎn)生，一般而言公司在5年之后還可以生存，而特許經(jīng)營(yíng)的公司在10年之后還可以生存，原因就是特許經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)這些公司的支持。

據(jù)美國(guó)中介協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，其中大約有1/3的特許經(jīng)營(yíng)公司在市場(chǎng)上已經(jīng)存在了10年以上，有80%的特許經(jīng)營(yíng)公司認(rèn)為加入特許經(jīng)營(yíng)體系對(duì)公司產(chǎn)生了很大的影響，45%的公司認(rèn)為特許經(jīng)營(yíng)體系提高了該公司在地區(qū)的影響力。而且這種現(xiàn)象對(duì)規(guī)模比較大的加入特許經(jīng)營(yíng)體系的公司的影響尤為明顯。

目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一個(gè)逐步成熟的階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)化程度和管理水平參差不齊，法律環(huán)境有待完善，誠(chéng)信尚存缺失，行業(yè)專業(yè)人才稀缺。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在中國(guó)擁有著雄厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)——存量房市場(chǎng)空間巨大，并會(huì)逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體。隨著社會(huì)分工的日益細(xì)化，人們的消費(fèi)觀念也在轉(zhuǎn)變，越來越多的消費(fèi)者開始認(rèn)可并接受通過中介進(jìn)行房產(chǎn)交易的方式，未來的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是巨大的。

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