做了6年的家庭主婦后，梅麗莎·西爾弗去年進(jìn)入了房地產(chǎn)銷售行業(yè)，在麻省幫助有意賣房的人出售他們的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)每套大約價(jià)值40萬美元。

說到美國過去幾年的房價(jià)，就和現(xiàn)在中國的情況相似，“創(chuàng)下新紀(jì)錄”或者“暴漲”之類的語言是較合適的關(guān)鍵詞，房價(jià)的不斷高漲讓售房者和房產(chǎn)中介都樂開了花。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)仍然是一片欣欣向榮的景象，經(jīng)紀(jì)人們的腰包隨著不斷攀升的房價(jià)而變得越來越“豐滿”。

然而讓乘勢入行的西爾弗始料未及的是，正當(dāng)她準(zhǔn)備大干一場的時(shí)候，這一行業(yè)已開始走向疲軟。

房市衰退，經(jīng)紀(jì)人要轉(zhuǎn)行

較近幾年來，像Silver這樣加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大軍的人還有很多。根據(jù)全美房地產(chǎn)執(zhí)照委員會(huì)(Associationof RealEstateLicenseLaw Officials，簡稱ARELLO)統(tǒng)計(jì)，去年美國47個(gè)州的264萬人擁有房地產(chǎn)營業(yè)執(zhí)照。該機(jī)構(gòu)的頭席執(zhí)行官Debbie Campagnola表示，與2001年的210萬人和2004年的240萬人相比，這個(gè)數(shù)字一直在穩(wěn)步增長。

而全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NationalAssociationof Realtors，簡稱NAR)的會(huì)員人數(shù)也隨之增加。NAR的主席湯姆·史蒂文斯表示，自2000年以來，協(xié)會(huì)已吸納50萬名新成員，在去年年底總會(huì)員人數(shù)達(dá)到120萬人?！斑@樣的情況常常與較好的市場形勢相伴，”

史蒂文斯說，“5年來我們的銷售量每年都創(chuàng)下新的紀(jì)錄，很多人對(duì)這一行業(yè)充滿興趣”。

然而今年以來，美國繁榮了五年的房地產(chǎn)業(yè)開始降溫，由于成交量下降和房價(jià)大跌，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們可能會(huì)看見自己的一部分伙伴選擇退出或轉(zhuǎn)行。

據(jù)ARELLO日前發(fā)表的報(bào)告顯示，8月份美國舊房銷售中間價(jià)比去年同期下跌1.7%.這是美國房地產(chǎn)市場11年來頭次出現(xiàn)的年度房價(jià)對(duì)比下跌，與此同時(shí)，中介業(yè)獲利也達(dá)到10年來較低水平。

西爾弗說，目前她每周工作15到25公里，今年的收入目標(biāo)是30000美元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于她去年總共賺取的9800美元。但是，西爾弗制定目標(biāo)時(shí)也考慮到了市場期望值降低的因素。

統(tǒng)計(jì)顯示，9月份美國未售出房屋庫存量增長至392萬幢，按8月銷售速度計(jì)算，這些“待字閨中”的房屋需要7個(gè)半月才能售完，這個(gè)比率是1993年4月以來的值。因此西爾弗在把售房客戶房屋登記到待售列表中的時(shí)候，總是不忘告訴售房的客戶要降低自己的預(yù)期，“我告訴他們，這些房子大概要6個(gè)月到9個(gè)月之后才可能被賣出去?！?

史蒂文斯表示，預(yù)計(jì)市場形勢的黯淡可能會(huì)使一部分人放棄這一行業(yè)?！拔蚁嘈?，今后一兩年，進(jìn)入這一行業(yè)的人數(shù)將減少。”

安德魯·漢斯是一位在業(yè)界頗具威望的金融分析師，擁有房地產(chǎn)學(xué)的博士學(xué)位，自1999年以來一直在美國得克薩斯州立大學(xué)教授房地產(chǎn)課程。他也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的周期性將迫使一部分人退出。

“當(dāng)行業(yè)景氣時(shí)，很多人蜂擁而入，而行業(yè)衰退時(shí)，很多中介獲利將大大減少，對(duì)很多人來說這只能作為或第三職業(yè)，或者他們已退休。

“這是一份艱難的謀生工作，成功的人很幸福、健康和富有。而對(duì)于新入行者而言，達(dá)到他們的收入目標(biāo)則更加艱難。因而這更適合作為或第三職業(yè)”。

　競爭激烈，謀生非易事

“為了站住腳，經(jīng)紀(jì)人們不得不在市場上持續(xù)不斷地相互競爭，”新英格蘭一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說道，“激烈的競爭已經(jīng)把一些進(jìn)入不久的新手們淘汰出這個(gè)行業(yè)?！?

“這個(gè)行業(yè)競爭異常激烈。20%的經(jīng)紀(jì)人包攬了80%的業(yè)務(wù)，史蒂文斯說。即使不考慮市場周期性循環(huán)因素，由于潛在購房者的存款減少、銀行賬戶透支等因素也會(huì)使很多生意告吹，從而經(jīng)常導(dǎo)致那些弱小的中介代理出局。

魯妮售房已有八年，去年她通過賣房賺了75000美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這幾年市場的平均水平。2004年，NAR會(huì)員平均總收入為49300美元。

但這里面還必須減去他們?yōu)檎箻I(yè)而付出的成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須一切都靠自己：散發(fā)自印的名片、給客戶寄明信片、刊登廣告等等。魯妮每年花在報(bào)紙廣告上的費(fèi)用為864美元。而根據(jù)NAR的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年其會(huì)員的開銷成本從2002年的6900美元上升為8200美元。

但是，這并不意味著這一職業(yè)徹底死亡。彈性工時(shí)、基于代理權(quán)的收入，以及可以自己當(dāng)老板的職業(yè)特點(diǎn)仍然吸引著很多人成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

而且，漢斯同時(shí)表示，如果人們從現(xiàn)在開始為進(jìn)入這一行業(yè)提前作準(zhǔn)備，情況還是樂觀的?！斑@是學(xué)習(xí)的好時(shí)機(jī)，你不可能在行業(yè)繁榮的時(shí)候才開始學(xué)習(xí)，因?yàn)楫?dāng)你學(xué)成后可能行業(yè)又陷入蕭條了”。

他表示，已經(jīng)有越來越多的學(xué)生打算從事這一職業(yè)，但市場對(duì)于這類學(xué)生的需求增長得更快。“今年夏季，美國的房地產(chǎn)公司對(duì)實(shí)習(xí)生的需求量已經(jīng)超過了我們可提供的學(xué)生數(shù)量。我1999年的屆畢業(yè)生僅有3人，而現(xiàn)在已有15到20人”。

而且，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場活躍程度是不同的。一些過熱的市場已經(jīng)變冷，而一些在繁榮時(shí)期比較冷清的市場則開始逐漸升溫。

史蒂文斯表示：“佛羅里達(dá)州是增長率在20%到40%之間的地區(qū)，但不可能每年都維持這樣的增長速度，”部分投資者已開始出售他們的資產(chǎn)，使得在一些房屋需求量不變或減少的地方，供應(yīng)量相對(duì)地增加?！?

　行業(yè)準(zhǔn)入許可亟待嚴(yán)格

盡管漢斯認(rèn)為，對(duì)很多人來說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可能更適合作為或第三職業(yè)，但有人對(duì)此的態(tài)度卻截然相反。

安東尼·馬格尼斯是洛杉磯一家高端房地產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人和老板，經(jīng)營房地產(chǎn)已15年，而他手下的5個(gè)經(jīng)紀(jì)人平均擁有超過10年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，每年收入都在20萬美元左右。

這個(gè)老經(jīng)紀(jì)人說，“房地產(chǎn)代理人的資格準(zhǔn)入就像二手車商一樣，門檻太低了?！睋?jù)他的調(diào)查結(jié)果，在美國獲得房地產(chǎn)經(jīng)營執(zhí)照所需接受培訓(xùn)的時(shí)間因州而異，較短的只要花上24公里培訓(xùn)就可以取得執(zhí)照，較高也只需要120公里的培訓(xùn)?！氨热缭诩又荩阋獮閯e人賣房子，只需要上45公里的課程。而你要給別人的頭發(fā)染色，需要的培訓(xùn)時(shí)間是它的35倍?！钡拇_，相對(duì)于獲取醫(yī)生職業(yè)資格所需的9000公里培訓(xùn)和美容師職業(yè)資格需接受的1600公里培訓(xùn)而言，即使120公里的培訓(xùn)也實(shí)在少得可憐。

在美國，任何房屋的所有者都可以出售自己房屋的產(chǎn)權(quán)，但出售他人的房屋則需要有相關(guān)資格執(zhí)照而成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。一旦獲得這一執(zhí)照，約一半的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會(huì)加入全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，這是美國房地產(chǎn)銷售行業(yè)的權(quán)威協(xié)會(huì)。

但馬格尼斯認(rèn)為僅僅是這樣的準(zhǔn)入許可還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

“太多的人都將此作為兼職，根本不知道他們在干什么，這也是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)代理商印象如此之差的原因。我更愿意使這一行業(yè)的門檻變得和醫(yī)生或者律師一樣高，以提高這一行業(yè)的專業(yè)水準(zhǔn)?！?/P>

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