盡管房?jī)r(jià)上漲是工業(yè)化和城市化快速發(fā)展過(guò)程中的必然趨勢(shì)，但短期內(nèi)如果漲幅過(guò)快，就可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，影響經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用，維護(hù)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好局面，需要在深入分析導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快原因的基礎(chǔ)上，探索建立抑制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭過(guò)快的長(zhǎng)效機(jī)制?！?/P>

　　一、住房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)快的成因　

　　住房?jī)r(jià)格的變化不僅受供求關(guān)系的影響，而且受市場(chǎng)信息的影響。我國(guó)住房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)快就是這幾方面共同作用的結(jié)果?！?/P>

　?。ㄒ唬┏鞘薪ㄔO(shè)用地供給的有限性是房?jī)r(jià)上漲的重要前提　

　　本輪住房?jī)r(jià)格上漲與市場(chǎng)上預(yù)期土地供給政策趨緊是有關(guān)系的。一方面，2004年“8.31”大限之后，開發(fā)商只能通過(guò)招、拍、掛三種方式取得土地，成本和難度都有所增加。另一方面，為防止農(nóng)用地?zé)o序轉(zhuǎn)用，政府強(qiáng)化了土地計(jì)劃管理。這兩方面的因素都向市場(chǎng)發(fā)出了土地供給偏緊的信息?！?/P>

　　從維護(hù)國(guó)家糧食安全的戰(zhàn)略高度看，該政策將會(huì)一直持續(xù)下去。2005年，我國(guó)城市化率為43％，到2050年我國(guó)城市化水平達(dá)到70％時(shí)，城市建設(shè)和交通建設(shè)占用耕地的數(shù)量大概在1億畝－1.5億畝之間。如果以2005年的耕地面積18.31億畝為基數(shù)，并且假定后備土地資源開發(fā)整理的量剛好彌合因其他原因減少的耕地，2050年總的耕地保有面積為17.51億畝－17.01億畝之間。該結(jié)果基本能滿足全面建設(shè)小康社會(huì)的國(guó)土資源供應(yīng)保障戰(zhàn)略中對(duì)耕地資源較寬松方案的要求。這凸顯了保護(hù)有限的耕地資源，維護(hù)國(guó)家糧食安全任務(wù)的極端重要性。這也意味著偏緊的城市土地供給制度在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都不可能放松?！?/P>

　　盡管土地供給在長(zhǎng)期內(nèi)將會(huì)偏緊，但并不一定意味著住房的供給也同樣緊張。在滿足居住生活的條件下，可以通過(guò)提高容積率來(lái)增加住房的供給量和降低成套住房的建筑面積生產(chǎn)更多的住房?！?/P>

　　（二）各種住房需求的增長(zhǎng)是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力　

　　我國(guó)目前的住房需求由正常的住房需求、超前的住房需求、被動(dòng)的住房需求和投機(jī)型的住房需求構(gòu)成。這次房?jī)r(jià)的上漲主要由后面三種需求共同推動(dòng)?！?/P>

　　正常的住房需求。這是指現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求或城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)民進(jìn)城產(chǎn)生的對(duì)住房及其他房屋的合理需求。正常的住房需求隨著住房制度改革的深入和我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“起飛”階段，每年的規(guī)模都在逐漸上升?！?/P>

　　超前的住房需求。這是指超出自身現(xiàn)行購(gòu)購(gòu)力而形成的需求。2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)個(gè)人可支配收入的比重高達(dá)24.07％，這超出了部分人的經(jīng)濟(jì)承受能力，產(chǎn)生了大量所謂的“房奴”，造成這種情況的原因大致有以下幾點(diǎn)：，誤讀了“居者有其屋”的內(nèi)涵，認(rèn)為不同年齡層級(jí)的人都應(yīng)該擁有自己的住房。，我國(guó)的住房梯次消費(fèi)還沒有形成，大多數(shù)居民不得不直接進(jìn)入新建住房市場(chǎng)。第三，住房制度改革銜接有偏差，部分單位依然向職工提供低于市場(chǎng)價(jià)格的單位內(nèi)部購(gòu)房或大量的一次性貨幣補(bǔ)貼，形成了新的單位住房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?！?/P>

　　被動(dòng)的住房需求。這是指拆遷城鎮(zhèn)舊房產(chǎn)生的住房需求。近幾年，一些地方片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)城市、盲目大拆大建，引起大量被動(dòng)的住房需求。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料推算，每年因房屋拆遷導(dǎo)致的住房需求在3億平方米左右，而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，住房缺口由此被撕開。盡管房屋拆遷增加了土地的供給量，但從總體上判斷，大規(guī)模的拆遷創(chuàng)造的被動(dòng)需求還是拉高了房?jī)r(jià)。

投機(jī)型的住房需求。這是指由于投機(jī)而形成的需求。我國(guó)投機(jī)型住房需求大規(guī)模增加主要有以下幾方面的原因：，人民幣面臨較大的升值壓力，大量外資涌入房地產(chǎn)業(yè)做短線操作，引發(fā)了涉外投機(jī)需求。，股市持續(xù)低迷，存款利息不斷降低，其他產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境不盡人意，大量的社會(huì)資金“被迫”轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)業(yè)。第三，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅制設(shè)計(jì)不合理，使得大多數(shù)土地漲價(jià)不是歸公，而是歸私，誘發(fā)了房地產(chǎn)投機(jī)。逐利是資本的本性，如果僅采取“堵”的方法，限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)，可能在短期內(nèi)能夠促使它們潛伏下來(lái)，一旦時(shí)機(jī)成熟，它們又會(huì)起來(lái)興風(fēng)作浪。因此，采取“堵”的方法，并沒有消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患，需要加強(qiáng)引導(dǎo)和設(shè)計(jì)合理的制度“疏導(dǎo)”這些資金?！?/P>

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)商對(duì)信息的操縱放大了市場(chǎng)失衡的狀態(tài)　

　　市場(chǎng)均衡總是相對(duì)的，不均衡是完全的。一般商品由于有較強(qiáng)的流動(dòng)性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價(jià)格信號(hào)迅速做出反應(yīng)，自動(dòng)調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場(chǎng)由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長(zhǎng)等特質(zhì)，對(duì)價(jià)格信號(hào)的反映相對(duì)比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力薄弱。因此，準(zhǔn)確提供各類信息，對(duì)矯正市場(chǎng)預(yù)期、平抑住房?jī)r(jià)格意義重大?！?/P>

　　遺憾的是，在本輪房地產(chǎn)價(jià)格高漲的初期階段，由于有關(guān)政府職能部門的缺位，主動(dòng)將信息的提供權(quán)讓給了房地產(chǎn)開發(fā)商及其利益集團(tuán)，使得他們能夠向社會(huì)發(fā)出具有對(duì)自己有利的、片面的信息來(lái)操縱房?jī)r(jià)。那么開發(fā)商是如果操縱這些信息的呢？　

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