□代理人“貍貓換太子”調(diào)包證件，侵吞房款

□北京市建委按其有效證件辦理的登記過戶行為被判違法

□專家：委托他人出售房屋，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)代理人潛在的道德和法律風(fēng)險(xiǎn)，不能把它轉(zhuǎn)嫁給善意第三人，建委的登

記行為應(yīng)合法有效

□目前的二手房交易混亂，出賣人、代理人、中介組織、購(gòu)主等各方都有可能潛藏風(fēng)險(xiǎn)

北京市建委近日的一場(chǎng)官司輸?shù)糜悬c(diǎn)“委屈”，它所屬的東城區(qū)房管局依法對(duì)持有經(jīng)公證的委托授權(quán)書的代理人代理出售的二手房屋辦理了過戶手續(xù)，不料，這起房屋購(gòu)賣行為背后竟存在著建委并不知情的詐騙犯罪———代理人手中的房產(chǎn)證竟是她“貍貓換太子”從賣主手里騙來的。而正是因?yàn)榇耍薪ㄎ牡怯涍^戶行為被法院判決違法。同樣“委屈”的還有這處房產(chǎn)的購(gòu)主閆女士，好不容易購(gòu)到了這京城的房產(chǎn)，款付“本”領(lǐng)后，卻遇到了官司，如今房子的歸屬問題也懸而未決。

東城區(qū)人民法院的判決不僅引起了各大媒體的關(guān)注，而且在法學(xué)界和房地產(chǎn)界引發(fā)了激烈的爭(zhēng)議和討論，這起案件也被認(rèn)為是影響當(dāng)前國(guó)內(nèi)日益升溫的二手房交易市場(chǎng)的一起典型案件。

一起看似普通的房產(chǎn)糾紛，竟能掀起這么大的波瀾，它的背后究竟隱藏了多少曲折？

案情回放 受托賣房起貪欲 調(diào)包證件騙登記

李女士欲出售其在北京市東城區(qū)南鑼鼓巷有200多平方米的私產(chǎn)房，后來經(jīng)朋友介紹她認(rèn)識(shí)了44歲的山東無業(yè)來京人員于淑美。2005年8月，李女士出具委托書并進(jìn)行了公證，委托于淑美出售位于其北京市東城區(qū)南鑼鼓巷114號(hào)的十三間房屋，并約定由其全權(quán)代理簽訂購(gòu)賣合同、產(chǎn)權(quán)過戶等一切的售房相關(guān)事宜。此后，于淑美代理李女士與閆女士達(dá)成協(xié)議，并以248萬元價(jià)格將房子賣給了閆女士。在此之前，于淑美先后偽造了李女士房屋的產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，并借機(jī)用假證套取了李女士的真證。2005年11月，閆女士向于淑美分批支付了房款。但于淑美卻把房款扣留并用于個(gè)人揮霍。

閆女士付款后，于淑美代理李女士向其交付了房產(chǎn)，并與閆女士一起到北京市建委所屬的東城區(qū)房管局辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。登記時(shí)，按照登記部門的要求，于淑美提交了《公證書》、《授權(quán)委托書》、《房屋所有權(quán)證書》、《房屋購(gòu)賣協(xié)議書》及其身份證件等材料。經(jīng)審查，北京市東城區(qū)房管局核準(zhǔn)登記，并向閆女士頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書。

于淑美利用調(diào)包的證件順利完成了這起交易，但被代理人李女士卻是分文未得，甚至都不知道自己的房子已經(jīng)被賣掉了。2006年4月，李女士向公安機(jī)關(guān)控告于淑美對(duì)其進(jìn)行了詐騙。

法院審理 一審判決前后“打架” 房屋產(chǎn)權(quán)懸而未決

經(jīng)審理，2007年8月，北京市東城區(qū)人民法院作出刑事一審判決，認(rèn)定被告人于淑美利用被害人李女士委托其出售房屋的機(jī)會(huì)，偽造房屋所有權(quán)證等證件，套取李女士手中的真證，隨后私自將房屋以人民幣248萬元售出，并將贓款據(jù)為已有構(gòu)成詐騙罪，一審判處于淑美有期徒刑十三年，并追繳248萬元贓款。

2007年9月，李女士向北京市東城區(qū)人民法院提起行政訴訟，以房屋過戶違背其真實(shí)意思為由起訴東城區(qū)房管局的上級(jí)機(jī)關(guān)———北京市建設(shè)委員會(huì)，要求法院判令被告北京市建設(shè)委員會(huì)注銷閆女士所取得的房屋所有權(quán)證，并重新頒發(fā)所有權(quán)人為李女士的房屋所有權(quán)證。因閆女士同本案有利害關(guān)系，法院通知其作為第三人參加訴訟。

東城區(qū)人民法院于2007年11月23日對(duì)本案作出一審判決。判決認(rèn)為，在申請(qǐng)過戶時(shí)，于淑美提交了原房本、經(jīng)公證的授權(quán)委托書等相關(guān)證件，市建委認(rèn)為房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全，向閆女士頒發(fā)了新房本，盡到了審查義務(wù)，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書并無不當(dāng)。

但判決隨后指出，2007年8月，于淑美因詐騙罪被判處有期徒刑13年，根據(jù)這一刑事判決，可以確定于淑美代為進(jìn)行的房屋過戶不是李女士的真實(shí)意思，在這種情況下，登記機(jī)關(guān)登記行為合法性基礎(chǔ)已不存在，因此，法院較終認(rèn)定市建委登記過戶的行為違法。

宣判后，市建委和閆女士均表示對(duì)該判決難于理解。2007年12月8日，閆女士向北京市中級(jí)人民法院提起上訴。而這個(gè)判決也在法學(xué)界引起了較大爭(zhēng)議。

爭(zhēng)議一 建委依法審查、依法登記，行為效力究竟如何？

東城區(qū)人民法院宣判后，市建委感到難于理解，“我們依法對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料進(jìn)行了審查，相關(guān)證件、協(xié)議真實(shí)，交易行為、交易關(guān)系合法有效，我們沒有理由不辦理過戶登記，也沒有理由不頒發(fā)房產(chǎn)證”，市建委一位工作人員接受記者采訪時(shí)說，“況且，代理人持有合法有效并經(jīng)過公證授權(quán)的委托書，辦理產(chǎn)權(quán)過戶也是委托書上注明的權(quán)限之一，因此，我們完全有理由相信她的代理行為是經(jīng)過業(yè)主授權(quán)的，至于代理人與被代理人之間的內(nèi)部關(guān)系，依法并不是我們審查的內(nèi)容，而且代理人的詐騙犯罪也在辦理登記行為之后才發(fā)現(xiàn)的”。

采訪中，記者了解到，依照我國(guó)行政訴訟法第五十四條的規(guī)定，具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1.主要證據(jù)不足的；2.適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的；3.違反法定程序的；4.超越職權(quán)的；5.濫用職權(quán)的。而本案中，記者注意到，北京市東城區(qū)房管局的登記行為并沒有出現(xiàn)適用法律錯(cuò)誤或違反法定程序、超越或?yàn)E用職權(quán)的情形。一審判決中也指出：“在申請(qǐng)過戶時(shí)，于淑美提交了原房本、經(jīng)公證的授權(quán)委托書等相關(guān)證件，市建委認(rèn)為房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全，向閆女士頒發(fā)了新房本，盡到了審查義務(wù)，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書并無不當(dāng)?！边@似乎肯定了房產(chǎn)局的登記行為并無違法之處，但判決較后還是認(rèn)定登記行為違法。

北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)法學(xué)會(huì)行政法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)姜明安對(duì)本案的一審行政判決提出了異議。他認(rèn)為：一審法院判決以于淑美代理李女士申請(qǐng)登記的行為違背李女士真實(shí)意思為由，認(rèn)定本案登記行為因不存在所謂“合法性基礎(chǔ)”而確認(rèn)其違法，是沒有法律依據(jù)的，是對(duì)行政行為合法性的誤解。一審法院未發(fā)五十四條的規(guī)定，就應(yīng)該確認(rèn)該具體行政行為合法。他還指出，“既然法院已經(jīng)認(rèn)定登記機(jī)關(guān)在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)盡到了必要的審查義務(wù)，予以登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書并無不當(dāng)，隨后卻判決建委的登記行為違法，明顯自相矛盾，因?yàn)椋呀?jīng)宣告合法的登記行為不可能同時(shí)又被宣告為違法”。

對(duì)于于淑美代理李女士申請(qǐng)登記的行為是否違背李女士真實(shí)意思，以及這一事實(shí)是否影響其代理行為的效力等問題，姜教授認(rèn)為，這不屬于登記機(jī)關(guān)審查的范圍，當(dāng)事人應(yīng)通過民事訴訟程序解決。

中國(guó)政法大學(xué)政府法制研究院研究員、法學(xué)院教授王成棟也對(duì)本案進(jìn)行了深入分析，他認(rèn)為，本案一審法院在登記與交易安全的平衡點(diǎn)上沒有把握好，把交易安全的責(zé)任錯(cuò)誤地理解為都由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)。他分析指出，案中實(shí)際上存在著三種不同的法律關(guān)系：一是李女士與于淑美之間的民事委托代理關(guān)系。它是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，是合法有效的；二是登記法律關(guān)系，這屬于行政法律關(guān)系的一種，它的是否成立取決于登記行為是否合法。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，諸如房屋產(chǎn)權(quán)登記等行為，是非常嚴(yán)肅的，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記材料有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的義務(wù)，即登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的交易關(guān)系和提交登記的材料負(fù)有審查核實(shí)真?zhèn)蔚膰?yán)格的法律義務(wù)。

就本案而言，登記機(jī)關(guān)履行了嚴(yán)格的審查義務(wù)，其登記行為是合法有效的，這也得到了法院的認(rèn)同。但為什么法院又認(rèn)為登記機(jī)關(guān)的登記行為又是違法的呢？他認(rèn)為這在于本案的第三種法律關(guān)系———刑事法律關(guān)系與先前民事、行政法律關(guān)系間的交叉，傳統(tǒng)上認(rèn)為這種情況下必然就是先刑后行或先刑后民，只有刑事行為被確定合法之后才能確定行政或者民事行為的合法性，甚至認(rèn)為刑事行為的合法性決定著行政、民事行為的性質(zhì)，這是一個(gè)法律觀念的誤區(qū)。

王教授認(rèn)為，本案的關(guān)鍵在于淑美的犯罪行為與李女士提起房屋產(chǎn)權(quán)過戶的意思表示是否真實(shí)之間有沒有因果關(guān)系。他認(rèn)為，于淑美的犯罪行為可能影響登記行為的合法性，但并不必然導(dǎo)致行政行為違法，因?yàn)榉缸镄袨榕c房管局的登記行為間無直接的因果關(guān)系，登記行為的合法性不受于淑美先前的犯罪行為的影響，李女士的經(jīng)濟(jì)損失不能歸結(jié)于房管局的合法登記，倒是李女士的委托行為、公證行為賦予了登記行為合法性。

借這個(gè)案件，王教授提醒廣大二手房業(yè)主，由于社會(huì)本身的復(fù)雜性，即便登記機(jī)關(guān)盡職盡責(zé)，登記程序也不能保證所有的交易都符合當(dāng)事人的愿望，當(dāng)事人也要盡到自己注意的義務(wù)，妥善保管相關(guān)材料，密切注意交易過程。

爭(zhēng)議二 登記行為有爭(zhēng)議，房產(chǎn)購(gòu)賣效力如何？

本案中，法院判處北京市建委登記行為違法，但卻并沒有依照李女士的要求，判令被告北京市建設(shè)委員會(huì)注銷閆女士所取得《房屋所有權(quán)證》。但是，如果案件進(jìn)一步向前發(fā)展，在建委的登記行為已被宣告違法的情況下，閆女士的房屋所有權(quán)有可能受到挑戰(zhàn)。

就此，記者采訪了中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、清華大學(xué)法學(xué)院崔建遠(yuǎn)教授和北京工商大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)呂來明教授。

崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，本案中，李女士出具經(jīng)過公證的委托書，明確委托于淑美為其代理人，全權(quán)代表她辦理房產(chǎn)出售、產(chǎn)權(quán)過戶、交納相關(guān)稅費(fèi)、代收房款等一切事宜，她們之間的代理關(guān)系合法、有效，而且李女士從未撤銷代理，因此，于淑美以李女士名義所實(shí)施的簽訂房屋購(gòu)賣合同以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記等行為，均在代理授權(quán)范圍之內(nèi)，都屬于有權(quán)代理，所以于淑美代理李女士與閆女士進(jìn)行的二手房購(gòu)賣是有效的。

對(duì)于本案中于淑美采用調(diào)包的手段騙取房產(chǎn)證辦理過戶登記的行為，崔教授指出，它的目的是向李女士隱瞞交易、侵占售房款，但這些都是她與李女士之間的內(nèi)部關(guān)系，她違反代理人職責(zé)，應(yīng)當(dāng)向李女士承擔(dān)責(zé)任，不影響與善意且無過失的閆女士之間的房產(chǎn)購(gòu)賣這一外部行為，閆女士能夠獲得房屋所有權(quán)。

北京工商大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)呂來明教授認(rèn)為，李女士既然同意賣房，就不會(huì)不同意辦理過戶手續(xù)，先進(jìn)不可能同意的就是于淑美將購(gòu)房款據(jù)為己有，而法院判決混淆了代理行為與犯罪行為的區(qū)別。但對(duì)于民事、行政、刑事法律關(guān)系交叉案件，如何確立一套比較完整的審理及制度適用規(guī)則，在法學(xué)理論與司

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