近日一個(gè)讀者向本報(bào)反映，他為了省心把房屋全程代理給了一家經(jīng)紀(jì)公司。合同簽訂了每月的7日前把房租打到卡里，但月晚了半個(gè)多月,還是在他的再三催促下才將房租打到卡里；個(gè)月仍然沒有按時(shí)付款，他不得不再次催款，這位讀者無奈地說：“本來找中介公司代理就是圖個(gè)省心，沒想到現(xiàn)在麻煩更多了?！? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京房屋出租市場(chǎng)上，有近50％的業(yè)主會(huì)委托經(jīng)紀(jì)公司代為出租房屋，隨著“中介出租全程代理業(yè)務(wù)”的普遍展開，與這位讀者有同樣遭遇的出租者不在少數(shù)，原本以方便快捷為目的業(yè)務(wù)漸漸成為了一個(gè)“概念游戲”，讓出租者對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)不得不防。 ●中介如何“全程服務(wù)” 雖然早在2004年，原北京市房地局就提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以“房屋銀行”、“房屋超市”等名義從事房屋租賃代理活動(dòng)的要求。其實(shí)，“出租全程代理”與“房屋銀行”一樣，也具有銀行式的操作特點(diǎn)。之后，原市房地產(chǎn)確定了一批有租賃代理資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)公司，并要求他們每家交納60萬元的保證金。 “大成正嘉”副總經(jīng)理劉利認(rèn)為，要想規(guī)避“出租全程代理”的風(fēng)險(xiǎn)，頭先出租者要了解服務(wù)流程和具體操作的方法：“業(yè)主將房屋使用權(quán)全權(quán)委托中介公司處置，每月定期獲取約定的租金，如同把房子‘存入’銀行定期獲利息。此后，房屋的出租、租后服務(wù)、租金催繳全部由中介公司負(fù)責(zé)。一般來說，全程代理的流程是咨詢→委托登記→上門查勘→協(xié)商價(jià)格→結(jié)清費(fèi)用→簽訂合同→物業(yè)交割→銀行開戶→按期收取租金?！? 由此不難看出，這種模式對(duì)業(yè)主來說完全是充滿誘惑力的———經(jīng)紀(jì)公司既可以為出租方提供全程服務(wù)，使其在獲得穩(wěn)定租金收益的同時(shí)不必為出租房屋投入精力和時(shí)間，又能在不增加承租人任何負(fù)擔(dān)的情況下提供租后服務(wù)。 “出租全程代理的確為出租者節(jié)省了不少精力，并且不必?fù)?dān)心收益問題，”專家說道，“但這不代表全程代理就沒有風(fēng)險(xiǎn)，相反，由于全權(quán)委托的關(guān)系存在，出租者更 要小心謹(jǐn)慎規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為上?！? ●警惕“空置期風(fēng)險(xiǎn)” 張先生委托一家經(jīng)紀(jì)公司做全程代理，雙方商定在15天空置期之后將租金交于張先生，十五天過去之后，張先生并沒有收到租金，經(jīng)紀(jì)公司的理由是：沒有找到合適的租房者，空置期要再延長(zhǎng)30天。張先生就這樣白白損失了40天的房屋租金。 “大成正嘉”副總經(jīng)理劉利認(rèn)為，除了那位讀者被拖欠租金的事例以外，這種利用“延長(zhǎng)空置期”為由拖欠租金的經(jīng)紀(jì)公司不在少數(shù)：“每年有15天至60天不等的時(shí)間，算作空置期?？罩闷诘拈L(zhǎng)短由經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主商定，經(jīng)紀(jì)公司的收益也由此獲得，所以，有些經(jīng)紀(jì)公司就利用這種延長(zhǎng)空置期的伎倆牟取暴利，而某些經(jīng)紀(jì)公司甚至以延長(zhǎng)空置期為由撕毀原先的合同?！? “拖延交付租金”是“出租全程代理”服務(wù)較普遍的風(fēng)險(xiǎn)，也較該引起出租者的注意，那么，一旦出現(xiàn)這種情況該怎么辦？又應(yīng)該如何避免出現(xiàn)這樣的情況呢？ ●“細(xì)化合同”是關(guān)鍵 “合同是‘出租全程代理’較重要的部分，出租者和經(jīng)紀(jì)公司的合同簽得越細(xì)化，代理的風(fēng)險(xiǎn)也就越小。”“鑫尊置地”一門店在接受記者采訪時(shí)說道，“頭先，合同的條款要包括經(jīng)紀(jì)公司付款日期，一旦拖延時(shí)間交付后，違約責(zé)任也必須清楚地寫于合同上，以便一旦經(jīng)紀(jì)公司出現(xiàn)違約情況，出租者可以及時(shí)進(jìn)行索賠；其次，室內(nèi)設(shè)置配備一定要盡可能地細(xì)化寫明，有助于日后交驗(yàn)、收房。” 出現(xiàn)一些拖延交付和撕毀合同的情況大多是由于出租者并沒有在簽訂合同之時(shí)注明違約和賠付條款而造成的，而所謂的“約定”和“口頭協(xié)議”更無法具備法律效力。

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