上海浦東三林地塊，在地產(chǎn)界這是頗為知名的地塊。

它的出名，不僅因為其是2010年世博的聯(lián)動地塊，也因為這里已經(jīng)有萬科、金地等大型地產(chǎn)企業(yè)的登陸，形成了一個異軍突起的大型住宅區(qū)。

這些土地則從2001年的25萬/畝，飆升到了2007年的800余萬/畝，六年間翻了整整三十余倍。

上海本地富豪周小弟，就是因為這里的800多畝土地，與另一個股東上海西子房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱西子公司）沖突不斷，較終在2007年底釀成了“血光之災(zāi)”。

周小弟事發(fā)之后，包括800畝土地在內(nèi)的總共2536畝土地“問題地塊”被政府重新收回，也成為上海歷年來政府收回的一幅土地。

在本輪保障性住房大幕開啟之際，11月19日，上海市住房保障和房屋管理局的公告顯示，頭批7幅土地共約850畝土地又作為了保障性住房的用地，對外項目招標。

伴隨著這個選址的發(fā)布，關(guān)于政府補償前期開發(fā)的標準如何制定、是否將引起該板塊地產(chǎn)大鱷的反彈，都讓這個地塊繼續(xù)充滿了爭議的色彩。

遏制“問題土地”

三林問題地塊的前世則牽涉了更多的購家。

2001年4月，周小弟名下的上海新世紀創(chuàng)業(yè)有限公司（以下簡稱新世紀公司）與上海縣房地產(chǎn)總公司簽訂協(xié)議，以單價25萬/畝，受讓浦東三林懿德地塊2536畝土地，總計6.34億元。

一個月后，2001年5月，新世紀公司出資2550萬元，上海縣房地產(chǎn)總公司出資300萬元，上海中星（集團）有限公司（以下簡稱中星公司）出資150萬元，合資成立了上海新世紀懿德房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱懿德公司）。

從這個股權(quán)結(jié)構(gòu)看，周小弟占股比例高達85%。而資金實力雄厚的兩大國有房地產(chǎn)公司則出資甚少，僅為300萬元和150萬元。

更出人意料的是，在這個土地協(xié)議之后僅一個月，身為二股東的上?？h房地產(chǎn)總公司就改制為中祥（集團）有限公司，變更為一家民營地產(chǎn)企業(yè)，并繼續(xù)持有懿德公司的股份至2004年。

正是這些操作之后，懿德公司便坐擁這些土地直至2007年。在這6年中，這個地塊正好迎來了世博園的概念，一躍成為上海較新興的熱門板塊。

2001年年中開始，周小弟先后找到了西子公司等共四家公司，分別合作開發(fā)三林懿德項目。在協(xié)議履行的同時，土地價格開始暴漲，懿德公司和三家合作者之間開始互相指責。

較終，這種互相拉鋸的非正常狀況形成了極端的雇兇殺人事件。這個地塊也在歷經(jīng)了多輪主人易手，以及暴漲三十倍的神話之后，成為了保障性住房用地。

“現(xiàn)在我還不能說補償款的具體數(shù)字?！蔽髯蛹瘓F該項目主要負責人朱燕萍向本報記者表示。

“西子當然不愿意被收回的，而且更不愿意以這樣的背景下被收回?！苯咏@幅三林問題地塊的人士說。

保障性住房用地供給問題

在上海即將宣布2009年保障性住房計劃的一周前，10月27日，浦東新區(qū)規(guī)劃局發(fā)布了《浦東三林保障性住房基地控制性詳細規(guī)劃（草案）》。

在該草案中，這個基地被描述為位于“浦東三林功能區(qū)”外環(huán)線以外的區(qū)域，范圍是：西至浦星公路，東至新橋港，北接浦東外環(huán)綠帶500米控制線，南至規(guī)劃蘆恒路及浦東新區(qū)區(qū)界，總用地面積175公頃（約2623．69畝）。

這個保障性住房基地的大致位置、面積等都與之前周小弟問題地塊基本一致。

早在今年5月，即周小弟案發(fā)半年之后，上海市房地局宣布把浦東三林地塊懿德項目未出讓的約2136畝土地使用權(quán)收回，并重新作為儲備用地進入浦東新區(qū)土地資源儲備。

“當時我們就得到消息，這幅土地將定為保障性住房。”接近三林地塊項目的人士稱。

11月19日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布公告，這個地塊中的七幅土地已作為“上海市保障性住房項目”，進入到項目公開招標的階段。頭批七幅土地的標號為“三林保障性住房基地1－7號地塊”，面積總計約850畝。

根據(jù)招標公告，這七幅土地將分別由上海住宅建設(shè)發(fā)展、浦東新區(qū)住宅發(fā)展署、靜安區(qū)房屋土地管理局、黃浦區(qū)房屋土地管理局、盧灣區(qū)房屋土地管理局負責出讓。

一位地產(chǎn)界人士向記者分析，由于土地收歸國有，一般對于西子公司等四家相關(guān)企業(yè)的補償方式有二，一是市場比較法，比對目前周圍土地的價格，二是成本定價法，按照當時購入價格做適當補償。但由于6年間地價暴漲，兩個補償價格相去甚遠。

“定性為非法倒賣的話，就無法承認西子這些年在這個地塊上增長的利益。而重新作為保障性住房用地推出，地方政府則沒有收到土地出讓金收入，就更不可能對西子有什么補償。”

本報記者從相關(guān)渠道獲知，上海市政府給出的補償價格介于上述兩個價格之間，但迄今為止具體錢款并沒有正式支付。

將“問題地塊”回收，用于保障性住房用地，在本輪選址中并不鮮見。本報記者獲悉，位于上海寶山區(qū)的保障性住房土地也采用了同樣的來源方式。

2002年9月，前上海市土地局局長殷國元違規(guī)審批下寶山高境鎮(zhèn)莧果宅地塊，致使這一不合規(guī)項目被列入舊區(qū)改造項目，該地塊面積101.3畝，此舉使得國家蒙受1215萬元土地出讓金損失。

在本次選址中，這部分已經(jīng)回收的土地也將作為保障性住房用地，納入400萬平方米的上?！翱偙P子”。

“回收‘問題土地’顯然是較快較便利的，而且沒有什么爭議。對于政府來說，回收成本也比較低?！币幻康鼐秩耸砍姓J，這是一種“捷徑”的操作方式，“不然一下子拿出這么多地，哪里去找？”

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