房市調(diào)控“七寸”何在對已處于“調(diào)控疲勞”、“越調(diào)越高”的房地產(chǎn)市場而言，調(diào)控該如何出拳才能真正收效呢？

    【房地產(chǎn)下半年調(diào)控政策走向】 【近年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策】

    學(xué)者羊慧明認(rèn)為打破權(quán)力壟斷的“偽市場化”是中國房地產(chǎn)的根本出路

    編者按：曾經(jīng)轟動中國樓市的《中國房市警告》一書的作者、學(xué)者羊慧明兩年前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾尖銳地提出：房地產(chǎn)調(diào)控不能“上頭生病，下頭吃藥”。

    目前房價(jià)越“調(diào)”越大漲的情況印證了羊先生的判斷。記者日前再次采訪羊慧明，羊先生對房地產(chǎn)市場提出了許多少有見解和建設(shè)性建議。

    房地產(chǎn)市場正在走向失控

    記者：近期一些大中城市房價(jià)開始新一輪瘋狂上漲，對此管理層出臺了“雙軌”調(diào)控的新政，你認(rèn)為新政會產(chǎn)生什么樣的效果？

    羊慧明：“雙軌”調(diào)控政策，看起來是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)失控的無奈之策：既然市場那一塊控不住，就任其按市場原則發(fā)展；而為了緩解低收入者對房價(jià)猛漲的不滿，于是加大政策性那一塊，即增加限價(jià)房和廉租房這一塊的比重。這一政策沒有觸動房市的癥結(jié)所在，還有可能使房價(jià)進(jìn)一步失控。 [鏈接：調(diào)控政策被"架空" 堅(jiān)硬的房價(jià)泡沫導(dǎo)致一房難求]

    因?yàn)閷κ袌瞿且粔K的放任信號使瘋狂哄抬炒高房價(jià)更加肆無忌憚，較近新一輪房價(jià)大漲就已經(jīng)說明這個(gè)問題，而媒體輿論對房價(jià)的瘋漲也采取了容忍的態(tài)度，似乎房價(jià)大漲天經(jīng)地義。哄抬房價(jià)的環(huán)境也更加寬松，這將使房價(jià)更加失控。而市場這一塊房價(jià)大漲，同樣會拉高政策性那一塊的房價(jià)。

    高房價(jià)是“擠”出來的

    記者：那么，你認(rèn)為房價(jià)控不住的癥結(jié)在哪里？

    羊慧明：問題就在于過去的一些調(diào)控政策是反市場原則的。必須肯定，政府出于對民生大計(jì)的關(guān)注和構(gòu)建和諧社會的考慮，也為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展，果斷采取措施調(diào)控房地產(chǎn)市場的方針是正確的。但是，相關(guān)部門制定的一些具體的調(diào)控政策，卻采取了反市場化的操作，因而事與愿違，南轅北轍。

    市場經(jīng)濟(jì)靠什么來調(diào)節(jié)？主要靠信息———供求信息。如果真的要想平抑地價(jià)、房價(jià)上漲太快，照理應(yīng)該向市場發(fā)出增加土地供應(yīng)同時(shí)抑制需求的信息，然而相關(guān)部門卻采取了相反的調(diào)控措施：一說調(diào)控，頭先就是從嚴(yán)控制土地供應(yīng)，僅僅這個(gè)信號就意味著預(yù)期供給減少，地價(jià)、房價(jià)就自然會加快上漲。采取比計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還要“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的土地指標(biāo)管理，實(shí)行“擠牙膏”式的批地政策，不但沒有減少用地，反而因地價(jià)飛漲而誘使更多的人明里暗里去圈更多的地待漲，滋生了權(quán)力控制土地的種種腐敗。

    如今我國一些大城市的地價(jià)已經(jīng)超過世界上一些發(fā)達(dá)國家大城市地價(jià)幾十倍，這將削弱城市競爭力，透支我國經(jīng)濟(jì)增長空間，縮短高增長的周期，加劇我國經(jīng)濟(jì)生態(tài)和社會生態(tài)的不平衡，而這恰恰是違背市場規(guī)律可能造成的后果。

    抑制供給硬抑制需求軟

    記者：管理層采取了一系列抑制房地產(chǎn)過熱需求的措施，為什么收效甚微？

    羊慧明：現(xiàn)行的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，抑制供給硬，抑制需求軟，反而導(dǎo)致供求更加不平衡。除了供地從緊從嚴(yán)意味著預(yù)期供給減少，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也意味著預(yù)期供給減少。同時(shí)，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻不利于形成充分競爭的市場，而容易形成寡頭壟斷控制市場、哄抬房價(jià)的行為。

    而另一頭，老百姓購購住房的基本需求和投資性購房需求又是難以抑制的，也不應(yīng)該去大力抑制。抑制了供給卻抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求：房價(jià)預(yù)期上漲更快，就逼得潛在購房者搶先下手，就會有更多的投資、投機(jī)性需求去“購漲”，透支未來的購購力。越多的人去購漲，房價(jià)就漲得越快，形成房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。這就是反市場操作，違背市場原則，必然要受到市場規(guī)律的懲罰。

    現(xiàn)行政策使城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)更失衡

    記者：有人說房價(jià)大漲是流動性過剩造成的，你怎么看這個(gè)問題？

    羊慧明：目前大家所說的“過剩的流動性”，實(shí)際上是分配不公，普通職工收入太低導(dǎo)致內(nèi)需不足，和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡造成的結(jié)構(gòu)性問題。人們爭相到大、中城市購房子、找機(jī)會，造成大、中城市爆炸性擴(kuò)張，地價(jià)飛漲，房價(jià)暴漲，于是有人認(rèn)為這都是錢多了惹的禍———“流動性過?！痹斐傻?。實(shí)際上，這是不平衡發(fā)展造成的。

    或許有人說，城市化是必然趨勢。事實(shí)上，中國的城市化與歐、美的城市化進(jìn)程有所不同：頭先歐、美城市化是漸進(jìn)的、自然生長的，而中國的城市化是爆炸性擴(kuò)張的。另外，歐、美城市化進(jìn)程中的流動是雙向的———有人攜錢進(jìn)城，也有人攜錢出城，而中國城市化的人流、資本幾乎是單向的———這是中國大城市爆炸性增長的原因。

    因?yàn)槲覀內(nèi)鄙僖环N讓城市的資本、人才流向鄉(xiāng)村的機(jī)制。這在很大程度上就是房地產(chǎn)政策不合理造成的。土地指標(biāo)管理，分配用地指標(biāo)又像“擠牙膏”，地方政府為了化的土地收益，把有限的土地指標(biāo)全給了城市。本來，國土資源都在分配用地指標(biāo)時(shí)，盤子里就有考慮中、小城鎮(zhèn)發(fā)展的指標(biāo)，但地方政府在具體分配用地指標(biāo)時(shí)，全分給了城市，因?yàn)橹挥谐鞘械貎r(jià)才賣得高，許多鄉(xiāng)、鎮(zhèn)連一分半畝土地指標(biāo)都沒有，拿什么搞開發(fā)建設(shè)？

    而在歐美，當(dāng)有人在涌進(jìn)大城市的同時(shí)，大城市也有人搬到小城鎮(zhèn)或鄉(xiāng)村去生活，特別是退休人群，喜歡到鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)居住。他們的鄉(xiāng)鎮(zhèn)很發(fā)達(dá)，城市也是“葡萄狀”結(jié)構(gòu)———由一串葡萄一樣的小城鎮(zhèn)組成的生態(tài)城市。城里人到鄉(xiāng)下購地蓋房或購房很容易。人家的發(fā)達(dá)主要體現(xiàn)在鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)的發(fā)達(dá)，城鄉(xiāng)的共同繁榮是人流、資本流的雙向流動創(chuàng)造的。

    打破權(quán)力壟斷“偽市場化”

    記者：那么你認(rèn)為中國房地產(chǎn)的出路在哪里？

    羊慧明：我國的房地產(chǎn)既然已經(jīng)形成了一個(gè)市場，而且是一個(gè)日益龐大的市場，已經(jīng)在按市場規(guī)則運(yùn)行，那么，調(diào)控房地產(chǎn)市場的基點(diǎn)，也應(yīng)該順應(yīng)市場規(guī)律，推進(jìn)和完善市場化，通過調(diào)節(jié)市場要素去解決市場的難點(diǎn)問題。如果求大于供，地價(jià)房價(jià)上漲太快，管理層只需要發(fā)出增加土地供給和市場預(yù)期供給增加的信號，就能產(chǎn)生一定作用，同時(shí)采取現(xiàn)行的打擊圈地、囤地的行為，引導(dǎo)、完善競爭機(jī)制，并通過貸款政策調(diào)節(jié)需求，就能奏效。市場的問題只有通過市場手段去解決，過多地采取強(qiáng)力行政手段，也改變不了市場規(guī)律本身運(yùn)行的邏輯，而更有可能扭曲市場。

    有人說，世界上沒有一個(gè)國家的房地產(chǎn)是完全市場化的，中國房地產(chǎn)市場更不可能市場化。其實(shí)，這種說法是站不住腳的，成熟市場經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)大多是完全市場化。中國既然在搞社會主義市場經(jīng)濟(jì)，市場浪潮是無孔不入無堅(jiān)不摧的，房地產(chǎn)、電信、煙草等這些壟斷部門也不例外，不可能有“市”外“桃園”，違背市場規(guī)律，只會讓整個(gè)社會承受代價(jià)。

    對于解決飆升的房價(jià)，我贊同黨校研究室副主任周天勇先生的意見，可以考慮允許農(nóng)民用自己的土地直接入股，直接出租，直接購賣土地的使用權(quán)，用來建設(shè)房屋。這樣土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)就會改變，土地由寡頭供應(yīng)變成多頭供應(yīng)，形成了競爭性市場。“此外，直接入股直接購賣，也會省去中間很多暴利環(huán)節(jié)，成本降低了，房價(jià)自然而然就會下降”。

    一句話，調(diào)控的方向應(yīng)該是推進(jìn)市場化，而不應(yīng)該是背離市場化，應(yīng)該以深化改革的思路統(tǒng)領(lǐng)宏觀調(diào)控，通過深化改革解決市場難點(diǎn)。 （譚麗莎）

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