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土地貢獻為負:上海飆地退潮
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 576 次
曾經(jīng)的經(jīng)濟引擎,如今已拖了GDP增長的后腿。上半年,上海GDP同比增長10.3%,低于全國平均增幅10.4%,其中,房地產(chǎn)業(yè)增長貢獻率為負數(shù),致使GDP少增0.4個百分點,為十幾年來罕見。
在海外資金虎視眈眈下,少數(shù)國內(nèi)企業(yè)開始“低成本”進入上海房地產(chǎn)。一些業(yè)界人士都認為,在土地財政難以改觀的情況下,如何提高土地的產(chǎn)出效應,擴大投資、拉動GDP增幅,已成為上海頭要考慮的問題。
恒大滬上“抄底”
一位接近恒大的知情人士透露,今年9月,恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印來到上海,拜會了楊浦區(qū)政府的有關專業(yè)。經(jīng)過一番協(xié)商,恒大擬以樓面地價2400元/平方米,拿下該區(qū)一個70余畝的住宅地塊。
“當時,區(qū)有關專業(yè)把一些職能部門負責人叫到現(xiàn)場,給許家印解答土地開發(fā)條件。聽恒大有關負責人介紹,當時商談很愉快,許家印也基本敲定開發(fā)事宜?!?p>然而,10月金融風暴愈演愈烈,回到廣州后的許家印“后悔”當時擬價太高,希望區(qū)政府下調(diào)該地塊價格。沒想到的是,許的提議獲得地方政府的同意,“目前雙方已完成協(xié)商,只差走相關程序了。”
一方是在全國堪稱大幅降價的先鋒,一方是對土地財政高度饑渴的政府,兩方互退一步,也只有土地交易冷清至極的時候,才可能達成。
該知情人士人認為,如不出意外,該地塊將成為恒大在上海的頭個項目,“雖然這地塊比較小,但恒大肯定會做足功夫,為今后發(fā)展做一些準備?!?p>去年10月,恒大地產(chǎn)與穗華投資有限公司(香港)簽訂股權轉讓協(xié)議,計劃以14億元收購公司100%股權,進而獲得該公司所持有的上海源深路1號土地。在簽訂合約時,恒大已經(jīng)支付訂金3億元,另外11億元將在上市之后所募集資金中支付。然而今年上市失利,讓恒大預期中土地款化為泡影。
4月,恒大7折銷售廣州恒大御景半島100套單位后,10月黃金周前后,又緊隨萬科在全國促銷打折售房。據(jù)了解,“十一”黃金周恒大18個樓盤齊入市,一周勁收48億元。
大幅降價售房的恒大,資金鏈的狀況得以改善,布局上海也就被提上了議事日程。
流標事件頻現(xiàn)
“皇帝的女兒在愁嫁?!痹谏虾S油康禺a(chǎn)研究主任薛建雄看來,一個地塊要出讓,沒有一家開發(fā)商報名,這樣的現(xiàn)象今年在上海明顯增加。以往,只要上海推出一個地塊,少則幾家、多則十幾家開發(fā)商就過來哄搶。
然而,今年上海流標的地塊,在弱市中急劇增加。21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計,今年前11個月,上海市流標土地37宗,是2007年12宗的3倍以上,其中住宅地塊流標13宗,是上一年2宗的6倍以上。
今年3月,上海6號土地公告頭次出現(xiàn)流標——出讓面積僅8000平方米的奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)齊百路西側地塊,因無人申請競購而流標,或許因為出讓地塊地處偏遠,此次流標并未引起太大關注。
被認為標志性的 “流標事件”,是之前為各方翹頭關注的長風地塊。
今年7月底,普陀區(qū)長風生態(tài)商務區(qū),頭次推出的住宅用地7C北塊,起始價16.053億元,樓板價14300元/平方米,與周邊新建房屋的房價相差不多。在公告期間,和記黃埔、仁恒地產(chǎn)、華潤置業(yè)等29家企業(yè),去領取了出讓文件、也購購了地塊標書,然而到9月3日競購申請截止日,卻沒有一家開發(fā)商來報名。
土地財政新法
據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部主管黃河滔介紹,前11個月,上海地塊出讓面積、地塊總建筑面積,比去年分別增長13.20%和13.08%,但出讓總金額卻出現(xiàn)負增長13.83%。
2007年6月,保利地產(chǎn)以樓板價5877元/平方米拿下的上海顧村三幅住宅用地,遠高出較近周邊地塊成交價3500元/平方米。在青浦趙巷鎮(zhèn),去年一住宅地塊樓板價創(chuàng)下10000元/平方米,然而今年新推一塊金融商業(yè)用地,政府給出的起始樓板價僅為1300元/平方米,雖然兩宗土地性質(zhì)不同,但可看出地價萎縮不少。
“像以往那樣靠土地賣錢是不行了,如何讓‘土地生錢’已成為有關政策引導方向?!币晃徊辉妇呙纳虾箝_發(fā)商認為。
在11月中旬的上海市政府工作會議上,上海市結合實際部署出臺了八項措施。其中在“加快推進重大產(chǎn)業(yè)項目建設”一項中,提出要“推進商辦樓宇建設”。會后,有關 “提高上海工業(yè)用地容積率和增加寫字樓供應量”的新政消息開始傳出。
2007年上海共有寫字樓4972萬平方米,但寫字樓僅為440萬平方米,遠遠低于國際水準。據(jù)了解,上海市政府計劃自2008年開始,每年新增加寫字樓150萬-160萬平方米,到2010年新增加450萬-500萬平方米。
薛建雄認為,盧灣區(qū)的淮海路共有商務樓宇20多幢,上繳的稅收約占全區(qū)稅收總額的50%?!吧虾4蛟炜偛拷?jīng)濟,樓宇財政開始發(fā)威,如何讓大企業(yè)入駐,成為各區(qū)招商引資,比如 品企業(yè)路易·威登就成為各方爭搶對象?!?p>另外,上海市政府有關部門正在醞釀意在“擴大內(nèi)需、促進投資的土地新政”。據(jù)了解,上海工業(yè)用地的容積率將從1提高到2,同時企業(yè)總部大樓用地也可以按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓。
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