供應(yīng)量和交易量持續(xù)走低　地價(jià)仍無(wú)明顯下降———

當(dāng)下樓市的持續(xù)低迷正帶來(lái)土地交易市場(chǎng)的日益冷清，多年來(lái)曾經(jīng)被主流房企炒得火熱的土地市場(chǎng)上，已經(jīng)難見(jiàn)為一塊熱地“群雄逐鹿”，爭(zhēng)得“火花四濺”、天價(jià)頻出的熱鬧場(chǎng)景，取而代之的是頻現(xiàn)土地流標(biāo)或低價(jià)草草成交，手中握有土地的開(kāi)發(fā)商也紛紛“偃旗息鼓”，賣(mài)地轉(zhuǎn)讓屢見(jiàn)不鮮。

可以說(shuō)，土地市場(chǎng)的蕭條局面已是眼下不爭(zhēng)的事實(shí)?！耙贿吺窍掠螛鞘谐山坏某掷m(xù)低迷，一邊是上游土地出讓的‘短路’，房地產(chǎn)市場(chǎng)正全面進(jìn)入一個(gè)尷尬的局面?！狈治鋈耸恐赋?。

●土地成交速度明顯放緩

三季度可交易地塊接近斷檔

在經(jīng)歷了年初土地市場(chǎng)價(jià)量雙漲的短暫“紅火”之后，土地市場(chǎng)形勢(shì)可以說(shuō)隨樓市局面的嚴(yán)峻也急轉(zhuǎn)直下。今年二、三季度住宅類(lèi)土地成交速度明顯放緩，7、8兩月北京共成交土地32宗，其中絕大部分為工業(yè)用地，住宅類(lèi)土地只有2宗成交，成交面積30.99萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積41.34萬(wàn)平米，同比大跌73.02%和79.56%。

“2月份至今，北京土地市場(chǎng)上所有成交的住宅用地總和尚無(wú)今年個(gè)月多。”協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總繆培丹認(rèn)為，回顧去年7、8月京城土地市場(chǎng)，“地王”層出不窮，地價(jià)一再刷新，而今年這兩月間，由于鮮有開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)，成交價(jià)格與起始價(jià)格相差不大，與季度地價(jià)高漲的情形形成鮮明對(duì)比。就目前來(lái)看，9月仍未有實(shí)際成交，可以確定三季度的土地計(jì)劃已難以完成，可能會(huì)順延到第四季度。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這在一定程度上已說(shuō)明北京土地的公開(kāi)供應(yīng)“暫時(shí)斷檔”。

針對(duì)眼下土地市場(chǎng)狀況，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，近幾年政府土地管理部門(mén)一般會(huì)在第四季度集中推地，今年仍有可能出現(xiàn)這樣的情況，部分原計(jì)劃3季度推出的地塊將可能延至4季度才推出，但今年較終的土地交易結(jié)果難以樂(lè)觀。

●住宅用地供應(yīng)量和交易量持續(xù)走低

將影響一年后新盤(pán)上市

7月份北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人在公布2008年的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)透露，盡管今年時(shí)間已過(guò)半，但北京住宅用地計(jì)劃僅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計(jì)劃量。年中土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，京城商品住宅用地的計(jì)劃供應(yīng)量，從去年的1200公頃減少到1000公頃，并且布局上將向功能拓展區(qū)和北京周邊區(qū)域的城市發(fā)展新區(qū)轉(zhuǎn)移。

即使已經(jīng)減少了供應(yīng)量，還是無(wú)法扭轉(zhuǎn)交易量持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。2008年北京市土地市場(chǎng)在一季度出現(xiàn)井噴之后，成交量就一落千丈。北京市土地整理儲(chǔ)備網(wǎng)站顯示，今年二季度北京市共成交土地11宗（均不包括工業(yè)用地），比一季度的35宗下降了3倍。而7、8兩個(gè)月更是少得可憐，并且在上半年成交的土地中，近半數(shù)都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更有相?dāng)部分的土地遭遇流拍流標(biāo)。再看看被認(rèn)為樓市“盛極而衰”轉(zhuǎn)折的2007年，當(dāng)年僅七八月間北京便誕生了11個(gè)區(qū)域“地王”，地價(jià)一再被刷新，但大部分去年拿地成本過(guò)高的企業(yè)，很多至今尚未進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。

“根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，一般住宅的開(kāi)發(fā)周期為一年左右，因此，北京市今年土地市場(chǎng)的低迷將直接導(dǎo)致未來(lái)一年后商品住宅新盤(pán)供應(yīng)量的減少?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

●地價(jià)短期內(nèi)難有明顯下降

調(diào)整影響仍將持續(xù)相當(dāng)時(shí)間

“北京新增的供應(yīng)土地，商品住宅用地縮減，而政策性土地份額進(jìn)一步加大，將使得北京土地市場(chǎng)在下半年進(jìn)一步持續(xù)有價(jià)無(wú)市的冷清?！蹦车禺a(chǎn)企業(yè)老總表示，目前來(lái)看，那些從2007年以來(lái)把大量資金砸在土地上的一級(jí)開(kāi)發(fā)商日子是較難過(guò)的。在目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力無(wú)比緊張的形勢(shì)下，很多去年瘋狂拿地的企業(yè)，到現(xiàn)在連去年的地價(jià)款還沒(méi)有結(jié)清，根本沒(méi)有實(shí)力再去“吸納”土地，這也是眼下土地屢遭流拍的重要原因。

北京土地整理儲(chǔ)備網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市成交樓面地價(jià)均價(jià)折算后為3541元/平方米，比去年同期的3799元/平方米下跌了7%，這也是2005年以來(lái)樓面地價(jià)的頭次下降，作為房屋價(jià)值的重要成本之一，土地價(jià)格的回落可能會(huì)進(jìn)一步波及北京房?jī)r(jià)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析，2008年上半年成交土地樓面均價(jià)頭次出現(xiàn)了回落，一方面是因?yàn)檠胄秀y根緊縮，開(kāi)發(fā)商貸款難，同時(shí)新盤(pán)銷(xiāo)售不暢，其回款也困難，資金鏈的緊張也使得部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)力再競(jìng)價(jià)拿地。而作為商品房成本構(gòu)成的一部分，土地交易樓面價(jià)的小幅回落，有望對(duì)2009年下半年的樓市商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)放緩形成影響。

“統(tǒng)計(jì)并不能說(shuō)明京城土地市場(chǎng)價(jià)格就有了明顯下降?！北本┮拙臃康禺a(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。事實(shí)上，盡管目前北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的窘境，但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍認(rèn)為，因?yàn)槟壳暗耐恋貎r(jià)格都有政府行政審批的底價(jià)，目前的價(jià)格形成機(jī)制往往要滯后于市場(chǎng)。

一些專(zhuān)家指出，目前各方資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)都很謹(jǐn)慎，導(dǎo)致這一市場(chǎng)資金壓力巨大，購(gòu)房者觀望心理濃重，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)觀望心理也日漸加劇。而一級(jí)開(kāi)發(fā)中的成本越來(lái)越高，土地出讓利潤(rùn)越來(lái)越薄，土地供應(yīng)方寧愿延遲土地的上市時(shí)間，卻絕不愿降低土地價(jià)格。“因此即使房?jī)r(jià)走跌，地價(jià)短期內(nèi)也很難輕易下降?！笨娕嗟ふf(shuō)。

“整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的低迷以及開(kāi)發(fā)商在拿地上的日趨謹(jǐn)慎是影響政府完成供地的主要原因，土地市場(chǎng)的變化對(duì)今后住宅開(kāi)發(fā)周期及價(jià)格制定意義重大，在樓市整體持續(xù)走衰的情況下，土地遇冷還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間?！睒I(yè)內(nèi)專(zhuān)家說(shuō)。

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