“數(shù)據(jù)顯示，預計在2012年開盤的項目數(shù)量僅為40個，同比銳減六成。業(yè)內(nèi)人士認為，銷售低迷、大量庫存以及近年來經(jīng)營性住宅用地的出讓減少是造成2012年開盤數(shù)量減少的主要原因?！?/p>

　　1月預開4住宅

　　在限購限貸政策的雙重調(diào)控下，2011年樓市低迷，成交亦不甚理想，開發(fā)商推盤的意愿明顯下降，不僅對開盤時間三緘其口，甚至再三推遲。

　　同時，1月的預開盤量更是嚴重縮水。某數(shù)據(jù)監(jiān)控截至12月20日統(tǒng)計，2012年1月上海市場預計將有4個住宅項目開盤(公寓項目1個，別墅項目3個)，比12月份41個的預開盤量(截至12月20日統(tǒng)計)大幅萎縮90.2%；比2011年1月較終32個的開盤量降幅高達87.5%。

　　分析師湯正魏解釋道，2012年1月份推盤量的驟減主要原因還是受到了季節(jié)性的影響，一般情況下，春節(jié)假期當月供、求都會出現(xiàn)大幅度的下滑，特別是2012年春節(jié)和元旦都集中在1月份，不但使淡季提前來臨，還有雪上加霜的趨勢。

　　“不過，2012年1月的實際推盤數(shù)仍有較大的上升空間?！睖航忉?，雖然有部分開發(fā)商想趕在12月進行較后的搶收，但現(xiàn)今12月已經(jīng)過半，實際入市的項目僅有15個，不足預開盤總量的四成，其中更是有部分項目已經(jīng)是多次延期開盤。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟指出，目前，在全市商品住宅庫存量創(chuàng)出歷史高點，達到千萬平方米的狀況下，按照當前每月50萬平方米的去化速度計算的話，庫存量需要20個月才能賣完，那么明年開發(fā)商的頭要任務應該是去庫存，并非加速推盤。

　　限購打擊 開發(fā)商開盤意愿

　　陸騎麟表示，當前情況下，開發(fā)商如需取得良好的銷售業(yè)績的話，必然會選擇價格的大幅低開，才能吸引到足夠的購房者購購。迫于生存壓力的開發(fā)企業(yè)只能選擇低開求售，而資金相對充裕的開發(fā)企業(yè)會選擇放緩開盤速度。因此在當前情況下，開發(fā)商的開盤和銷售意愿相對不高。

　　陸騎麟指出，現(xiàn)在已經(jīng)明確，當前上海的限購政策將在明年得到延續(xù)。在2011年相類似的政策下，開發(fā)商即使推盤也無法取得較好的銷售業(yè)績，因此2012年必然會使得開發(fā)商推盤意愿減弱。

　　同時，在2011年成交低點的情況下，開發(fā)商資金相對緊張，那么開工和施工速度必然會放緩，也會導致明年可上市樓盤數(shù)量的減少。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉補充道：“大量高價盤將會延遲推盤或者少推盤。目前中高端住宅市場受到政策較大沖擊，即使降價，效果也不會特別明顯，因此市場還處于僵持階段，開發(fā)商并不急于入市。開發(fā)商開盤意愿下降，較為主要的原因還是因為全行業(yè)資金鏈緊張，即使大型開發(fā)商也無法保證足夠的開工率。明年的調(diào)控政策將繼續(xù)限制購房需求，一部分開發(fā)商會刻意規(guī)避市場低迷，延緩項目的開發(fā)節(jié)湊，或者選擇靜觀其變?！?/p>

　　付琦表示，供應量的減少根本原因還是在于住宅用地供應的不斷減少，“上海的土地從2004年開始就始終處于供應不足的狀態(tài)，這是造成上海商品住宅供應量逐年減少的較主要原因。其次，明年，由于去年以及今年的調(diào)控，有部分開發(fā)企業(yè)減緩開工，放緩施工，因此也在一定程度上影響明年的供應量?！?/p>

　　“可以看到，從2005年大概2200萬平方米的數(shù)量級到今年的只有1100萬-1300萬平方米這個數(shù)量級，是造成現(xiàn)在開盤量下降較主要的原因，而不是完全取決于市場的好壞?！备剁硎?。

　　業(yè)內(nèi) 明年定調(diào)調(diào)整房價穩(wěn)中有降

　　同策咨詢研究總監(jiān)

　　張宏偉

　　對于2012年的形勢，開發(fā)商似乎都已經(jīng)達成共識，2012年樓市限購延期執(zhí)行的市場背景下，并不看好明年的市場。多數(shù)開發(fā)企業(yè)有可能現(xiàn)在推盤策略未定，尤其是限購延期之后，對于未來市場判斷還有待進一步觀察。具體開盤與否還要看企業(yè)現(xiàn)金流狀況及明年市場狀況。

　　同時，張宏偉認為，開發(fā)企業(yè)資金面的狀況難以改觀，多數(shù)開發(fā)企業(yè)仍將采取“現(xiàn)金為王”的市場策略，以自住需求為主的市場將呈現(xiàn)出“限價保量”的特征。

　　德佑地產(chǎn)研究主任

　　陸騎麟

　　明年的房價會穩(wěn)中有降。

　　明年整體的定調(diào)還將會是樓市持續(xù)調(diào)控的年份，今年年底房價已有下跌動力，那么明年整體房價下跌的概率日益加大。

　　從成交來看，今年如此低迷的成交無法得到長時間的延續(xù)，那么開發(fā)商必然會選擇主動降價，成交也會隨著價格的回落有所提升。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理

　　付偉

　　預計明年上海樓市將呈現(xiàn)先抑后揚的發(fā)展態(tài)勢。政策面上半年基本不會松動，下半年有局部作出調(diào)整的可能，但是限購令還是不會有絲毫放松。因此全年住宅市場供需水平將徘徊于低位，不會出現(xiàn)較大幅度的回暖或反彈。房價有望保持平穩(wěn)運行，開發(fā)商仍然面臨不小的銷售壓力，降價板塊和樓盤將交替出現(xiàn)，但跌破7折的概率很低，價格降幅預計將會收窄。

　　調(diào)查

　　八成受訪者認為明年上半年房價會下跌

　　據(jù)上海市政府新聞辦官方微博“上海發(fā)布”透露，在12月20日召開的有關(guān)會議傳出信息，明年，上海繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　明年上海房價會符合發(fā)展？您是否會選擇在明年出手購房？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大部分受訪購房者(占85.70%)認為國家下調(diào)房價的政策堅定，那么明年上半年房價有下跌的可能性。而認為明年上半年房價不會下跌和其他的分別占9.50%和4.80%。

　　由于“國八條”和“滬四條”的影響，限購、限貸政策大大抑制了投資性需求，購房需求以自住為主，占比為78.30%，而自住兼投資需求和投資需求僅分別為17.40%和4.30%。

　　同時，在購房時間的選擇上，逾七成受訪購房者年前選擇觀望(占69.60%)，認為打折力度還不夠，還需觀望等待房價進一步下降。21.70%的受訪購房者則表示現(xiàn)在部分樓盤打折降價還是比較實惠的，現(xiàn)在可以出手購房。還有少部分受訪購房者(占8.70%)在1-2年內(nèi)不打算購房。

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