在土地頻頻流拍背后，以土地出讓金為主要收入來源的地方政府進退兩難

4月，隨著開發(fā)商瘋狂拿地后陷入資金困境，以土地出讓金為主要收入來源的地方政府，也面臨進退兩難境地。

2008年年初，在經(jīng)歷罕見的多次土地流拍后，北京市土地儲備大幅削減了一季度土地供應(yīng)計劃：2月和3月，北京僅四宗住宅用地入市，均以超出標(biāo)底不高的價格成交；原計劃入市的15宗土地，推遲至二季度入市。這之中，便包括備受矚目的"明星地塊"--廣渠路15號。

這塊地位置，臨近北京東三環(huán)路，規(guī)劃建筑面積達41.76萬平方米，周邊樓盤售價目前至少2萬元/平方米，2007年曾被譽為"北京未來新地王"。但是，2008年1月16日這塊地入市后，卻因競標(biāo)者少于額定的三家開發(fā)商而流拍。

"目前這塊地仍在審批中，尚未確定入市時間。"北京市土地儲備市場處一位工作人員向《財經(jīng)》記者表示。

"在市場未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的情況下，政府很擔(dān)心再出現(xiàn)流拍，選擇入市時機將比較謹慎。"一位接近北京市國土資源局的人士向《財經(jīng)》記者表示，"一方面，土地出讓金是地方政府的主要收入來源，另一方面，保證土地供應(yīng)量是抑制房價上漲的前提條件。現(xiàn)在天價拍地受到了限制，但土地市場萎靡，令地方政府同樣頭疼。"

與北京情況類似，2007年10月以來，土地流拍在全國蔓延。截至2008年3月，全國有超過40宗土地出現(xiàn)流拍。即使在未流拍的土地交易中，除2008年1月恒大地產(chǎn)在廣州以41億元"天價拿地"，大部分成交地價均超出標(biāo)底不高。

與此相對應(yīng)的是2007年10月前土地市場的瘋狂，以碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)為頭，一大批開發(fā)商掀起一場拿地狂飆，土地儲備成倍擴張。

如今，在信貸緊縮、房地產(chǎn)價格和成交量雙雙下跌的市場環(huán)境下，一些豪賭未成的開發(fā)商陷入資金困境；少數(shù)套得土地紅利的開發(fā)商也迫于形勢，收緊陣線。

"在此情形下，少數(shù)資金充裕的開發(fā)商也不會輕易參與招拍掛，轉(zhuǎn)而以股權(quán)收購的方式低價取得一些土地。"一位開發(fā)商對《財經(jīng)》記者表示。土地市場無人埋單

4月8日，深圳寶安、龍崗五宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易結(jié)束掛牌出讓。這五塊土地自2007年底入市，多次流拍。

結(jié)果，僅振業(yè)地產(chǎn)以2836元/平方米樓面地價，取得龍崗一宗建筑面積逾24萬平方米地塊--這一價格僅與2006年該地塊價格相當(dāng)。另外四宗土地再遭流拍。

2007年10月后，銀行緊縮地產(chǎn)信貸，流拍情形在全國各地紛紛出現(xiàn)：10月22日，江蘇常州共推出了九宗土地，其中兩塊流拍，六塊以底價中標(biāo)；12月6日，廣州市推出12宗地塊，僅七家單位競價，較終兩塊流拍、五塊以底價成交；12月7日，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍；12月14日，因投標(biāo)公司未達三家，北京朝陽區(qū)清河營村一地塊流拍；12月17日，深圳市寶安區(qū)三宗合計占地面積近13萬平方米居住用地因無人競購流拍……

進入2008年1月，除北京廣渠路15號地流拍，南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價成交。福州推出三塊土地只有一塊成交。

幾個月來，全國流拍土地超過40宗。

地市持續(xù)萎靡令政府進退兩難。深圳、福州等地國土部門面對土地流拍，或調(diào)低標(biāo)底反復(fù)招標(biāo)，或轉(zhuǎn)招標(biāo)為掛牌，降低門檻，卻仍遭遇冷場。北京國土資源局不得已以推遲土地入市時間應(yīng)對。

然而，土地入市時間不可能無限期拖延，轉(zhuǎn)入下一季度入市也為未來增加了壓力。據(jù)北京市土地儲備披露，北京將在二季度集中投放超過50塊地，總量接近620萬平方米。這是自招拍掛以來北京單季度土地入市的放量，屆時是否有人埋單，引人關(guān)注。"廣東五虎"模式

地產(chǎn)商在2007年掀起的土地狂飆，更像是一場"較后的瘋狂"。

其中，廣東五家規(guī)模的地產(chǎn)商--碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展及雅居樂--業(yè)內(nèi)戲稱"廣東五虎"，在土地儲備上的急速擴張，較為突出。

2007年4月，碧桂園在香港上市，一躍成為內(nèi)地市值的地產(chǎn)商，一度被認為是瘋狂拿地策略的成功典范與受益者。年報顯示，截至2007年12月31日，碧桂園土地儲備已由上市時約1900萬平方米增加至約3840萬平方米。

土地激增的同時，其負債亦激增至約192億元，其中，銀行貸款達69.91億元。2007年底，迫于資金鏈緊張，碧桂園嘗試發(fā)債，不料遇挫。2008年2月，碧桂園縮水發(fā)行5億美元可轉(zhuǎn)債，其中40％用于償還一筆中國銀行的短期借款。較近，該公司已鮮有擴張土地舉動。

與多數(shù)地產(chǎn)商相比，碧桂園借牛市之機融資，使其擁有近95億元現(xiàn)金存款，仍算幸運。

相形之下，富力地產(chǎn)則因去年大舉擴張陷入債務(wù)危機。其年報顯示，2007年該公司收購?fù)恋毓策_20塊，共計1030萬平方米，土地儲備增加至2620萬平方米。其貸款總額達199億元；應(yīng)付賬款達111億元（大部分為拖欠土地款），遞延稅項14億元；資產(chǎn)負債率已達140%，而其現(xiàn)金不足23億元。

面對如此巨額負債，富力地產(chǎn)董事長李思廉公開表示，希望通過回歸A股上市融資，并稱短期內(nèi)不再購置土地，加大銷售力度，以縮減負債。他預(yù)計富力地產(chǎn)目前應(yīng)收款項約為30億元－40億元，到二季度末，可令負債率降至100%以下。

但富力地產(chǎn)A股上市計劃至今仍未獲批。即使上市獲批，在股市、樓市雙跌的市場境況下，其融資前景亦不樂觀。

雅居樂與合生創(chuàng)展在2007年土地擴張速度不亞于上述兩家，至今仍未公布年報，無法知曉其目前資產(chǎn)負債情況。不過，根據(jù)雅居樂中期業(yè)績報告，至2007年6月，其土地儲備已達2455萬平方米，與2006年底相比增長52%，其凈資產(chǎn)負債率亦由2006年底的2.2%躥升至63.9%。

恒大地產(chǎn)2007年土地儲備則增加八倍，達4580萬平方米。不久前，恒大地產(chǎn)香港上市折戟，深陷債務(wù)危機。與上市公司相比，恒大地產(chǎn)融資路途更為艱險。

瘋狂拿地并遭遇資金困境的地產(chǎn)商，不僅僅是"廣東五虎"。2007年，大多數(shù)開發(fā)商均較以往大規(guī)模增加了土地儲備。

招商地產(chǎn)花費約48.22億元，新增土地面積221萬平方米，建筑面積454萬平方米，其土地儲備總面積已超過800萬平方米，而在2006年該公司購置土地花費不足28億元。

其年報顯示，目前招商地產(chǎn)總資產(chǎn)約251億元，總負債約159.6億元。其中，短期借款約56.7億元，長期借款約36億元，應(yīng)付款約29億元，貨幣資金約35億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量約為負40億元，資金鏈較緊張。招商地產(chǎn)擬在A股再融資80億元，正等待證監(jiān)會批復(fù)。

金地去年在八個城市獲得14個項目，可售建筑面積共504萬平方米，地價總計161.61億元。其總資產(chǎn)約253億元，總負債約161億元，短期借款19億元，長期借款54億元，應(yīng)付賬款14億元，貨幣資金約25億元。

金地自2007年9月以2.04億元獲取東莞市一地塊51％股權(quán)后，該公司便再未購入土地，與前三季度瘋狂購地形成鮮明對比。為緩解資金情況，金地在2008年初發(fā)行了12億元公司債。

上海復(fù)地2007年共獲得七個項目，建筑面積達475萬平方米，權(quán)益建筑面積達275萬平方米，同比增長337%。目前上海復(fù)地土地儲備達950萬平方米。其總資產(chǎn)約為183億元，總負債約為127億元，銀行存款約23億元。迫于資金緊張，與富力地產(chǎn)一樣，上海復(fù)地制定了回歸A股計劃，正等待證監(jiān)會審核。

中國海外集團有限公司亦是去年急速擴張的開發(fā)商之一，2007年新增土地儲備建筑面積比2006年增長55%。

2007年，萬科成為惟一總資產(chǎn)超過1000億元的內(nèi)資地產(chǎn)公司，其土地儲備約為2163萬平方米，全年增加930萬平方米，約有40％來自收購公司或通過合作方式取得。土地擴張也令其負債超過了65%--萬科自己制定的負債界限；不過，104.38億元現(xiàn)金存款令其資金較為寬裕。百日是否劇變

面對不同程度的負債壓力，地產(chǎn)商們一方面各自尋找融資途徑；另一方面根據(jù)市場形勢，決定應(yīng)對策略。

包括富力地產(chǎn)、金地等大多數(shù)負債較高、現(xiàn)金較少的地產(chǎn)商，選擇暫時退出土地市場，并尋求在股市上獲得融資。不過，2007年10月以來，證監(jiān)會一直關(guān)閉地產(chǎn)上市及再融資大門，加劇了這些地產(chǎn)類上市公司的資金緊張。

近日，證監(jiān)會發(fā)行監(jiān)管部處長習(xí)龍升公開表示，證監(jiān)會一直鼓勵優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)A股上市，但對上市及再融資用于購地的企業(yè)，暫不審批。

不過，若一家地產(chǎn)企業(yè)上市融資目的僅為清欠債務(wù)，能否為市場接受，也成為問題。這是地產(chǎn)股上市及再融資沒有進展的主要原因。

有分析人士認為，大部分地產(chǎn)商陷入資金困境的情況下，為一些資金相對充裕的地產(chǎn)商提供了兼并擴張的機遇。然而，地產(chǎn)業(yè)兼并潮至今未露端倪，資金較為充裕的地產(chǎn)商，在目前形勢下大多選擇穩(wěn)健的經(jīng)營策略，加快銷售，縮減負債。

萬科頭當(dāng)其沖。根據(jù)公告，2008年一季度，萬科銷售大幅增長，得益于其在2007年10月后率先展開的全國降價策略。

今年2月，萬科在廣東東莞推出的新樓盤折扣高達七折；降價又是得益于其土地價格較低，萬科多以協(xié)議轉(zhuǎn)讓或股權(quán)收購方式獲得土地，即使降價依舊可保證其毛利。

萬科降價帶動一波全國性降價風(fēng)潮，恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等負債較高的地產(chǎn)商均以降價促銷樓盤加速回籠資金。珠三角一帶樓盤較高折扣甚至高達五折。

在此形勢下，SOHO中國董事長潘石屹近日發(fā)表言論稱，恒大IPO擱置是2008年中國房地產(chǎn)界較具標(biāo)志性事件。大部分開發(fā)商財務(wù)狀況不容樂觀，未來100天是很多房地產(chǎn)公司劇變的100天。

2007年，地產(chǎn)商的土地狂飆將招拍掛實施三年間的土地價格推向，導(dǎo)致"地王"頻現(xiàn)、"面粉比面包還貴"的價格扭曲現(xiàn)象。

回顧2004年，"831土地大限"之后實施土地招拍掛，地價逐年翻倍飆升，這使得在協(xié)議出讓土地時期獲得較多土地儲備的萬科等地產(chǎn)商坐吃土地紅利，資產(chǎn)迅速膨脹。另一方面，也催生了如順馳、碧桂園、恒大為代表的"速食土地大王"。這些中小地產(chǎn)商，通過銀行貸款、高價拿地、快速開發(fā)的策略，得以迅速壯大。支撐這一策略的便是較終上市融資。

在這一土地狂飆的險招下，三年來，地產(chǎn)企業(yè)演繹了不同的資本故事：順馳資金鏈斷裂，賤賣資產(chǎn)；碧桂園融資成功，市值飆升；恒大上市折戟，負債高企。

如今，在資金壓迫下，這一游戲規(guī)則下的土地市場終現(xiàn)瓶頸。土地市場萎靡使得各級政府面臨大考：重新放松貸款，將延續(xù)土地狂飆的瘋狂；繼續(xù)收緊信貸，則可能導(dǎo)致地方財政收入縮減，開發(fā)商面臨破產(chǎn)危

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